הריבית קבועה, האינפלציה נשארת יחסית יציבה והמע"מ אוטוטו עולה, ובכל הכאוס הפיננסי ישנם רבים שמבקשים משכנתה לרכישת בית חדש. אמנם יש לא מעט הזדמנויות נדל"ניות, אך עם זאת, מדובר בהתחייבות גדולה שלא בהכרח תואמת את אי הוודאות והגזרות הכלכליות שעלולות להפוך לנטל פיננסי.
"גם בתקופה המורכבת, כמו זו שאנו חווים כיום, ניתן לקבל משכנתה, כל עוד אנחנו פועלים נכון ועל פי כל השלבים שמבטיחים לנו התנהלות נכונה", אומר יועץ המשכנתאות יוסי סולניק, שמסביר כי בראש ובראשונה חשוב להיערך נכון למהלך משמעותי כל כך. "חשוב להבין שכאשר נערכים לקחת סכום כסף כה גדול, עדיף להימנע משינויים חדים. זה אומר שלא עוזבים מקום עבודה אם הבוס לא חייך אלינו, ולא מחליטים לצאת דווקא עכשיו לעצמאות. המשמעות של משכנתה היא התחייבות הדורשת מאיתנו להיערך למצב שבו מישהו, דהיינו הבנק או חברה חוץ-בנקאית, בוחנים אותנו לעומק", הוא אומר. "בשלב הבא, חשוב להבין את מהות העסקה. רכישת נכס מחייבת התייחסות למרכיבים הדורשים מימון אך אינם נכללים במשכנתה כדוגמת מדד תשומת הבנייה, עמלת תיווך, שכר טרחה של עורך דין, שיפוץ הנכס, תשלום לאנשי מקצוע והוצאות נוספות. זאת משום שהכסף המתקבל במסגרת המשכנתה אינו עובר לרוכש אלא לצד ג', בדרך כלל המוכר (יד 2) או הקבלן".
בעניין זה סולניק מדגיש כי רק הכנה טובה בכל אחד מהשלבים מאפשרת הבנה מעמיקה של העסקה ואת השגת המימון הדרוש, בין אם מדובר במשכנתה, הון עצמי ועוד. "רק בשלב שלאחר מכן נבחר את המסלול הנכון, וכאן ייעוץ וליווי של יועץ משכנתאות הוא קריטי ומהותי", הוא מסביר.
איך ניתן לבחור את המסלול הנכון, במיוחד בתקופה של אי ודאות ומרכיבים בשוק שמשתנים באופן תדיר?
"על ידי בחירת משכנתה אופטימלית ללקוח ספציפי ולא באופן גנרי. זאת על בסיס יכולת ההחזר, ההכנסה הפנויה, אורח החיים, צפי עתידי לגבי התא המשפחתי או התעסוקה של הרוכשים, לצד פרמטרים נוספים. לכן, גם אם הרוכשים מוגבלים מבחינה כלכלית, אין זה אומר שהמסלול הזול הוא זה שבהכרח מתאים להם. בנוסף, הכרחי להיצמד לחוק מכל הכיוונים ולוודא שלפחות שליש מהמסלול הוא בריבית קבועה ושאין חריגה של 40% מקסימום החזר מההכנסה הפנויה. במצבים מסוימים הכרחי גם לפנות לשוק החוץ-בנקאי המאפשר תנאי מימון גבוהים יותר, לעתים של 10% נוספים ל-75% שרשאים הבנקים לתת על פי חוק. מדובר בסל של אופציות שיכול לסייע לרוכשים ליהנות מהתמהיל הנכון עבורם, אותו ניתן לקבוע רק כאשר מבינים עד תום את מצבם הפיננסי של הרוכשים, ולאחר שנערכנו בצורה הטובה ביותר לכל תרחיש והבנו לעומק את העסקה".
מהם הקריטריונים המרכזיים לבחירת המסלול הנכון למשכנתה?
"גם כאן אין תשובה גנרית, וכל תמהיל תלוי לקוח. אדם שרכש דירה חדשה כעת ומתכנן למכור את הנכס בעוד כשנתיים, נתאים לו משכנתה שבה נתח מסלול הפריים גבוה יחסית ורוב הסיכויים שהריבית לא תעלה. זאת משום שמסלול זה אינו כולל עמלת פירעון מוקדם, אותה ייאלץ לשלם במסלולים אחרים ללא תחנות יציאה כשירצה למכור את הנכס. דוגמה נוספת היא של רוכשים עם יכולת החזר טובה שלא אוהבים להסתכן. עבורם נבחר במסלול עם ריבית קבועה ולא צמודת מדד, שאינו כולל סיכון ובמשכנתה לינארית שאינה מושפעת מתנודות השוק. דוגמאות אלו ממחישות כמה חשוב שיועץ משכנתאות יתאים את התמהיל הנכון לכל לקוח, ומדוע הכרחי גם להסביר לרוכש הפוטנציאלי ממה הוא מורכב ועל מה מבוסס".
גם לאחר התאמת המסלול הנכון, כיצד הרוכשים יכולים להיערך ולהתמודד עם שינויים כדוגמת עליית הריבית והאינפלציה, פיטורים, ירידה בהכנסה ועוד?
"כשאפשר חשוב להשאיר מימון מסוים כבר בשלב תכנון המשכנתה, ואם אפשר לא להגיע ל-75% מימון או מקסימום 40% החזר מההכנסה הפנויה. זאת כדי לאפשר למשכנתה לגדול בדיוק במצבים אותם את מתארת. בנוסף אני ממליץ לכל הרוכשים לבחון אחת לשנה את המשכנתה, כי דברים קורים. דוגמה לכך היא ירידת הריביות הקטנה אמנם שקורית כיום, שאינה מיוחסת לפעילות הנגיד. זו גם ההזדמנות לבצע מִחזור משכנתה שיכול לצמצם באופן משמעותי את סכום ההחזר החודשי, על בסיס בדיקת היתכנות עבורה רוב יועצי המשכנתאות אינם גובים תשלום נוסף. אם המצב חמור ויש בעיה לעמוד בהחזר החודשי, וזה במקרי קיצון, ניתן למכור את הנכס ולעבור לדירה קטנה יותר או לאזור אחר שבו מחירי הדיור נמוכים.
"זו רק אחת הסיבות שממחישות כמה חשוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות לפני שמתחילים את המסע בדרך למשכנתה. רק איש מקצוע מומחה ידע איך להתנהג עם המספרים הגדולים לאורך זמן ובאיזו שפה לדבר, אותה רוב הרוכשים לא מכירים. יועץ המשכנתאות שבו בוחרים, חשוב גם שיהיה רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות, דבר שמאפשר לרוכשים ייעוץ וליווי של איש מקצוע המעודכן בכל שינויי הרגולציה, החידושים של הבנקים והחברות החוץ-בנקאיות וגב מקצועי".
מו"מ בלי לחץ של זמן
סולניק מדגיש כי ישנן תקופות, כמו סוף השנה, שבהן חשוב להתייחס לשינויים שיכולים להשפיע על סכום ההחזר ותמהיל המשכנתה, כדוגמת עליית המע"מ הצפויה. מרכיב נוסף לדבריו שחשוב לקחת בחשבון הוא הזמן הדרוש למיצוי משא ומתן מיטבי מול הבנקים. "גם אם הרוכש אמור להעביר את התשלום הראשון במרץ 2025, מומלץ כבר עכשיו להתנהל מול הבנקים, כדי לקבל את ההצעה הטובה ביותר וללא לחץ של זמן", הוא מסביר ומבקש להתייחס גם לנושא שמטריד רבים: הלוואת בלון. לדבריו, מדובר באופציה לא זולה המאפשרת במצבים מסוימים לקיחת משכנתה במקביל להתחייבות אחרת כדוגמת תשלום שכירות עד לקבלת הנכס החדש, או כאשר המימון מגיע רק זמן רב לאחר רכישת הנכס.
לפנייה טלפונית 050-7362521 >>
לפנייה במייל >>
בשיתוף יוסי סולניק
