שינויים בחוק התכנון והבנייה שמחייבים הסדרת חריגות בנייה ובתמ"א 35 (תוכנית מתאר ארצית מס' 35 למגזר הכפרי) יצרו בעיות מורכבות בענף מצד אחד, אבל גם פתחו אפשרויות חדשות מצד שני. הדרך ליישום האפשרויות או הפתרונות דורשת מיומנות, מקצועיות, חשיבה יצירתית וניסיון רב בתחום האדריכלות. ליה צור דדון, בוגרת הטכניון, היא אדריכלית בניין ותכנון ערים שמתמחה בתכנון אדריכלי במגזר הכפרי, ובעצמה מושבניקית ממרכז הארץ. משרדה מטפל בנושאי תכנון, רישוי, תוכניות עבודה ודוחות סקירה תכנונית, כמו גם בבקשות להיתר ותב"עות ב-18 ועדות מקומיות ברחבי הארץ, משער הנגב ועד מחוז חיפה.
"זכויות הבנייה במגזר הכפרי שונות מתב"ע עירונית בשל מגרשים, כלומר משקים, גדולים יותר, וזכויות בנייה פחותות לעומת מה שמותר לבנות בעיר", היא מסבירה, "בעקבות צפי לשילוש אוכלוסיית ישראל עד 2050 ומצוקה צפויה בדיור, גברה הצפיפות. אם בעבר אישרו לבנות על משק אחד שלוש יחידות דיור לדונם במקום שתיים, נכנס כעת תיקון 5 לתמ"א 35, המרחב הכפרי, שקובע כי ניתן להגיע גם לארבע-שש יחידות דיור לדונם ואולי אפילו יותר, תלוי באישור סופי".
לפי כמות זאת, לדבריה, פיצול שאיפשר בעבר בנייה של 500 מ"ר לכל יחידה, מוגבל כעת ל-350 מ"ר. "כדי לשמור על המרחב הכפרי אין לעבור כמות של ארבע-חמש יחידות דיור, אחרת זאת כבר תהיה שכונה בעיר, והכפר יאבד מהייחודיות שלו", אומרת צור דדון. "צריך לזכור שמספר יחידות הדיור משפיע גם על מקומות חניה, תשתיות ומבנים ציבוריים. בנוסף, המדינה צריכה לאפשר שימושי קרקע שונים כמו פארק, אזורי תעשייה ותעסוקה, אזורי בילוי, ים ומסדרונות אקולוגיים".
בדיקת סך הזכויות שמופיעות בתב"ע
בתחום ההורשה, המכירה והרכישה של המשק במושב צור דדון עובדת עם משרדי עורכי דין ושמאי מקרקעין, שלהם המשרד מעניק צילום נקודתי של המשק לאחר חקירה מקיפה של הזכויות על פי התב"ע והשגת היתרים. ראשית, נבדקים התב"ע וסך הזכויות שהיא מאפשרת לבנות במגרש. לאחר מכן נבדק ההיתר, כלומר מה קיבל אישור סטטוטורי מבין זכויות הבנייה שניתנו.
השלב השלישי הוא לוודא מה קיים בקרקע בפועל ולכן מבוצעות מדידות פנים אדריכליות, כולל אורך ורוחב של כל חדר ופתח, ואלה מתורגמות לתוכניות קרקע וחזיתות. סקירה תכנונית זאת על סמך מדידות הפנים מאפשרת לחשב את השטח הבנוי בפועל, להבין מה מתוכו מגורים, מה שטחי השירות, וכמה מתוכו מיועד לחניה, פרגולה ועוד. בשלב הרביעי מבוצע ניתוח של המצב הקיים כפי שמופה. כאן נבחנים ההבדלים בין תוכנית ההיתר לבין החריגות בשטח. בסופו של שלב זה המשרד מוציא דוח סיכום עם הנחיות כיצד ניתן להסדיר את החריגה, אם בכלל.
"אם החריגה קיימת במסגרת מקסימום סך הזכויות שהתב"ע מעניקה, מאושרת בקשה להיתר כתוספת בנייה, אבל אם חורגים מעבר לכך ניתן לבקש היתר למימוש זכויות בנייה שאותם קיבלנו בתב"ע החדשה. אופציות נוספות הן להרוס את החריגה או למצוא פתרון יצירתי אחר", אומרת צור דדון, שבכל פרויקט בוחנת את שימושי הקרקע שמותרים לבניית מבנים חקלאיים או פל"ח (פעילות לא חקלאית), כמו גם את סבך החוקים, ההיתרים ומפות המדידה.
"הייתי מעדיפה לעסוק בתכנון וילות יפות, פארקים ושטחים פתוחים, אבל יש דרישות מסוימות שצריך לעמוד בהן, ועם הניסיון שלי בראיית הדברים - מרמת התב"ע ועד לפרט בתוכניות העבודה ועיצוב הפנים - קיימת אצלנו המיומנות למצוא את השוני בין המצוי לרצוי ואת הדרך להסדיר זאת", מסבירה צור דדון.
מהשלב שבו אדם מקבל תמונה ברורה של המשק ואת מטראז' החריגה, הוא יכול להחליט כיצד להמשיך בתהליך ההורשה או המכירה – האם לפצל או לבנות או האם למכור אותו? התהליך עובר לעורך דין או שמאי, המעריכים את עלות הסדרת החריגה. כל מ"ר מיתרגם לסכום כספי, ועל פי נתונים אלה העסקאות נקבעות. "לפני עשור בעל משק היה צריך לשלם למינהל 500 שקל למ"ר על בנייה. היום לצערי המחיר מגיע ל-8,000 שקל למ"ר ואפילו ל-15 אלף שקל", היא אומרת.
מהי הבעיה האקוטית בתחום ההורשה במושבים?
"במשק יש רק בעל נחלה אחד, ואין דבר כזה לחלק שווה בשווה. במשפחה בת שלושה ילדים, רק אחד יכול להיות בעל הנחלה, והשניים האחרים יכולים לקבל מגרש שפוצל מהנחלה, כסף או חפץ ששווה ערך אליו. כשמוכרים את הנחלה ומחלקים את הכסף שווה בשווה, כולם מפסידים כי משלמים דמי היוון שהם 40% משווי המשק וזה עוד לפני שדיברנו על תשלום מסים".
נכון יותר לפצל מגרש?
"לכאורה כן, אבל רק למי שיש אמצעים, כי הסכום שיש לשלם מגיע למיליוני שקלים. המינהל מגביל את בעלי הנחלות לשטח של 2.5 דונם בלבד. אם נפצל מגרש לשלושה אחים, שניים מהם יבנו על 500 מ"ר, כראוי לאזור כפרי, והאח השלישי יקבל דונם וחצי עם שטח חקלאי מאחור, שהוא אמור לעבד אותו, והמדינה לא מקלה על חקלאים. לפי תיקון 5 לתמ"א 35, הוא מקבל גם את הזכויות העתידיות, כלומר פוטנציאל לשניים-שלושה נכסים נוספים, אבל בצדם ייאלץ לשלם המון כסף למדינה. ככל שהמחירים עולים, פחות אנשים יכולים לשלם את הסכומים. כשהם נאלצים למכור, עליהם לשלם 40% למינהל, עוד אחוזים לרשויות המס והיטלים, ושגרת החיים שלהם נפגעת".
לדברי צור דדון, המחיר של בתים יצא משליטה, ובפרט בתחום הכפרי. "המצב כרגע בלתי מתקבל על הדעת", היא אומרת, "משפחות נהרסות בגלל סכסוכים, אנשים עוברים התקפי לב, ילדים מפסיקים לדבר עם ההורים ואחים רבים זה עם זה. הדרישות הכספיות מעמידות אנשים במקום שהם בקושי יכולים לשרוד או שאינם יכולים לדאוג למשפחות שלהם. מאחר שאי אפשר לצאת נגד החוק, אנשים נלחמים זה בזה. עד שיקרה שינוי חקיקתי, יש להיעזר בעורכי דין ובשמאי מקרקעין כדי שינסחו חוזים בצורה נכונה ויחלקו תשלומים ופיצויים בצורה המדויקת ביותר. עם זאת, אני מזכירה ש'שווה בשווה' יהיה רק באותו רגע, כי המחירים ממשיכים לעלות".
לאתר של ליה צור דדון אדריכלים>>
לפניה במייל lea@lda.co.il>>
בשיתוף ליה צור דדון
