בשנים האחרונות, בצל הטלטלות הפוליטיות והביטחוניות בישראל, יותר ויותר ישראלים מחפשים פתרונות לגיוון תיק ההשקעות שלהם. בעוד שרבים פונים לשוקי נדל"ן מוכרים כמו יוון, קפריסין או ארצות הברית, שוק הנדל"ן הצרפתי תופס את מקומו כאלטרנטיבה עבור משקיעים מיושבים ומשפחות צעירות כאחד.
למה צרפת? את ההסברים מציעה עו"ד עופרה ברזינס-אזולאי, מנהלת חברת Entree – חברה המציעה ליווי מקיף ומותאם אישית להשקעות נדל"ן בצרפת, החל מאפיון התקציב ועד לקבלת המפתח. עו"ד ברזינס-אזולאי עלתה לישראל מבלגיה ב-2002, למדה כאן משפטים ולפני כשש שנים הצטרפה למשרד עורכי הדין אמסלם-וייץ, המלווה קרוב ל-20 שנה דוברי צרפתית ועולים חדשים בעסקאות נדל"ן בישראל ומעניק להם ליווי משפטי לכל ענייניהם.
את חברת Entree הקימו עוה"ד אוליבר אמסלם וגרגורי וייץ – מומחים המלווים עסקאות נדל"ן במשך קרוב לשני עשורים. בהמשך הצטרפה עו"ד ברזינס-אזולאי כדי לנהל בפועל את הפעילות של החברה. הליווי, לדברי עו"ד וייץ, כולל נסיעה מרוכזת של יומיים-שלושה לצרפת לבחינת נכסים בשטח, עבודה מול נוטריון צרפתי, בדיקת חוזים ותרגומם וטיפול מול רשויות המס והבנקים. "אנחנו עובדים שונה מרוב חברות הנדל"ן בחו"ל", מסבירים עו"ד גרגורי וייץ וברזינס-אזולאי. "אין לנו נכסים משלנו שאנחנו מנסים 'לדחוף' ללקוח. אנחנו נפגשים, מגדירים תקציב, צרכים ומטרות – סוג ההשקעה, האם מדובר בנכס לתשואה בלבד או בדירת נופש משפחתית – ולפי זה מחפשים את הנכס המתאים".
הון עצמי שממשיך לצבור ריבית
אחד היתרונות הבולטים ביותר בשוק הנדל"ן הצרפתי טמון באפשרויות המימון שמציעים הבנקים המקומיים – גם לתושבי חוץ שאינם אזרחי צרפת ואינם בעלי תושבות האיחוד האירופי. "השקעת נדל"ן בצרפת היא תפיסה אחרת", מסבירה עו"ד ברזינס-אזולאי. "המחירים אמנם אינם זולים כמו ביוון, אבל המימון הוא פקטור משמעותי, במיוחד כעת, כששער היורו נמוך. אם לפני כשנה שער היורו היה סביב 3.95 שקל, כך שדירה בשווי 200,000 יורו עלתה כ-790,000 שקל, כיום שער היורו עומד על כ-3.47 שקל, כך שאותה דירה עולה כ-694,000 שקל. מדובר בהפרש של כ-96,000 שקל על אותה דירה. לכן הכניסה לשוק הנדל"ן הצרפתי אטרקטיבית יותר עבור ישראלים. בנוסף, צרפת היא כלכלה יציבה וחזקה. זו השקעה לטווח ארוך, במטרה שהנכס יממן את עצמו".
איך זה עובד בפועל?
"הבנקים בצרפת מאפשרים לקבל עד 100% מימון על ערך הנכס בריבית קבועה ולא צמודה, העומדת כיום על כ-3.6%, לתקופה של עד 20 שנה, ובנוסף נדרש להעמיד פיקדון של 30% משווי הנכס. כך הבנק מעניק מימון מלא לרכישת הנכס, ולא 70% כפי שניתן לחשוב בטעות, בעוד שה-30% מופקדים בפיקדון המשועבד לטובת הבנק. הכסף נשאר בבעלות הלקוח וממשיך להניב תשואה. כלומר, ההון העצמי אינו 'נבלע' בקירות הדירה אלא ממשיך לעבוד עבור הלקוח", מדגיש עו"ד וייץ. "בסוף התקופה הכסף חוזר אל המשקיע פלוס הריביות, במקביל לנכס שעליו הוא רכש. יש כאן יתרון כלכלי משמעותי".
ביקוש קשיח ורשימות המתנה
בעוד שבעבר ההתמקדות של החברה היתה בעיקר באזור הריביירה הצרפתית (ניס, קאן והסביבה), כיום אפשרויות המימון הללו פתוחות לכל רחבי צרפת. עם זאת, ניס נותרה אחד היעדים המבוקשים ביותר. "ניס היא עיר מרכזית וגדולה בדרום צרפת עם שדה תעופה בינלאומי, שני מרכזי הייטק ואוניברסיטאות", מסבירה עו"ד ברזינס-אזולאי. "שוק השכירות שם דומה לזה של תל אביב – יש מחסור בדירות ורשימות המתנה של שוכרים, כך שדירות לרוב לא נשארות ריקות. בתום העסקה החברה מסייעת לשוכרים למצוא חברות ניהול המנהלות את תהליך ההשכרה לדיירים בפועל, כשעלות הטיפול של חברת הניהול היא כ-7% מדמי השכירות, ובין 20%-25% כשמדובר ב-Airbnb".
תוכלי לתת דוגמאות למחירי נכסים באזור?
"דירת סטודיו באזור טוב בניס עולה כ-200,000 יורו, ולהערכתנו ניתן להשכיר אותה בשכירות חודשית רגילה בכ-800 עד 900 יורו. דירת 3 חדרים תעלה כ-400,000 יורו. משקיעים רבים בוחרים לפנות גם לאפיק של שכירות לטווח קצר (Airbnb), שם דירת סטודיו יכולה להניב בשיא העונה סכום שבועי המשתווה לשכר חודשי מלא. עם זאת, אנחנו ממליצים תמיד לבסס את התוכנית העסקית על שכירות ארוכת טווח: Airbnb הוא הדובדבן שבקצפת, ואם זה מסתדר – מה טוב. אך החוקים עשויים להשתנות, לכן תמיד כדאי להתבסס קודם כל על שכירות חודשית רגילה כשבודקים כדאיות כלכלית".
תהליך הרכישה בצרפת, לאחר בחירת הנכס, אורך כשלושה עד ארבעה חודשים (בעסקה המשלבת משכנתה) וכולל מנגנוני הגנה קפדניים ביותר עבור הקונה, מסבירה עו"ד ברזינס-אזולאי. העסקה מתבצעת כולה דרך נוטריון, המהווה סוג של עובד מדינה, וכל כספי הרכישה מועברים לחשבון נאמנות של הנוטריון עד לחתימה הסופית.
בנוסף, החוק הצרפתי מחייב את המוכר להנפיק דוח בדיקה מקיף ("דיאגנוסטיקה") שנערך על ידי חברות מוסמכות, וכולל סקירה מדויקת של מערכות החשמל, נוכחות אזבסט ועוד. "הקונה מקבל תמונת מצב מדויקת על הנכס", היא אומרת. לדבריה, העלויות הנלוות לעסקה (מס רכישה, שכ"ט נוטריון וביטחונות בנקאיים) עומדות על כ-10% ממחיר הנכס, לא כולל שכר הטרחה של Entree.
השוק הישראלי רואה עלייה של רוכשים מהתפוצות, לא מעט בגלל אנטישמיות גואה. מדוע ישראלים בוחרים להשקיע דווקא באירופה?
"האנטישמיות באירופה היא תופעה מוכרת, ובתקופה האחרונה זוכה לנוכחות רבה יותר בשיח הציבורי. עם זאת, המציאות בשטח מורכבת יותר מכפי שלעתים מצטייר בתקשורת. לכל עיר ושכונה מאפיינים שונים, ולכן אנו בוחנים בקפידה איכות חיים, תחושת ביטחון, נגישות וסביבה קהילתית, ומציעים ללקוחותינו נכסים במיקומים המתאימים ביותר לצורכיהם. נכון שהמצב כיום יותר רגיש במדינות רבות באירופה, אך הדבר אינו מונע מישראלים לבצע עסקאות טובות כשהן מציגות הזדמנות אמיתית".
מי הישראלים שבוחרים להשקיע כיום בצרפת?
"אנחנו פוגשים משקיעים שמחפשים נכס איכותי לטווח ארוך כחלק מהתכנון הפנסיוני שלהם, לצד יותר ויותר משפחות צעירות שמרוויחות יפה או פנסיונרים שמחפשים עסקה המשלבת הנאה עם ביטחון".
לסיכום, ברזינס-אזולאי מעניקה טיפ למשקיעים הישראלים: "אני לא ממליצה לנסות לעשות הכל לבד. נדל"ן בחו"ל זו עבודה לטווח ארוך. צריך לבחור בעלי מקצוע שיש איתם כימיה טובה, להבין בדיוק לאן נכנסים, לתאם ציפיות ולהישען על מספרים מדויקים".
אין באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
Entree
למעבר לאתר >>
בשיתוף חברת Entree
