פרויקט התחדשות עירונית יכול להתחיל בהבטחה פשוטה יחסית: דירה חדשה, בניין חדש ותוספת לשווי הנכס. אלא שבפועל מדובר בתהליך מורכב שיכול להימשך שנים, לכלול עשרות ואף מאות בעלי דירות, ולעבור בדרך שורה ארוכה של שלבים תכנוניים, משפטיים וכלכליים, שכל אחד מהם טומן בחובו אתגרים אפשריים מהותיים עבור בעלי הדירות.
"האתגר הכי גדול הוא לזהות את הצורך של הדיירים ולתת לו מענה משביע רצון מחד, ומנגד לאתר פתרון שיהלום את העסקה ברמה הכלכלית", אומרת עו"ד דינה בנבנישתי, מייסדת ובעלת משרד עורכי הדין בנבנישתי, מחלוצי הליווי המשפטי של מיזמי התחדשות עירונית בישראל.
לדברי עו"ד בנבנישתי, דווקא הבטחות שנשמעות אטרקטיביות מדי שנעדרות בסיס כלכלי עלולות להפוך לבעייתיות בטווח הארוך. התהליך, שמתחיל במעין מכרז בין יזמים ובחינת הצעותיהם - הוא אחת התחנות הראשונות בהן הניסיון המשפטי בא לידי ביטוי.
"כשאנחנו מקבלים הצעות שאינן תואמות את השוק או לא תואמות מדיניות תכנונית, אנחנו מרימים דגל", מדגישה עו"ד בנבנישתי. "אם היזם מבטיח לדיירים דבר מסוים אבל מהנתונים עולה שהוא אינו יכול לספק את זה, זה מתכון לבעיות. כמה חודשים יעברו, פתאום תבוא הרשות ותדרוש להפחית תמורות - ואז לא עשינו פה כלום", היא אומרת.
חשיבות הבדיקות עלתה
זה לא סוד שבטרם אירועי ה-7 באוקטובר, שוק הנדל"ן נהנה מתנאי פעילות אחרים לגמרי. מאז עלויות המימון "קפצו" ואיתן התחדד הצורך בביצוע בדיקות ישימות וכדאיות. "כוח האדם הזול שהיה פה בעבר כבר לא בנמצא. במקרים מסוימים עלות שעת עבודה עלתה עד פי שלושה משהיתה בעבר", מדגישה עו"ד בנבנישתי.
כמו כן, היא מוסיפה, אי הוודאות שנוצרה בשל התארכות מלחמת חרבות ברזל הובילה לכך שרוכשי דירות נזהרים יותר בעת ביצוע עסקות. לדבריה, השוק אכן מראה סימני התאוששות, אך טרם חזר לרמות שקדמו למלחמה.
"אנחנו תמיד היינו בצד המחמיר בנושא הבטוחות והערבויות. בטח בתנאים שנוצרו, חייבים להחמיר עם השוק והיזם", היא מדגישה. אחד המרכיבים המרכזיים בהפחתת הסיכון עבור הדיירים הוא הליווי הבנקאי. לפני העמדת האשראי והערבויות הבנק מבצע בדיקת נאותות, שבוחנת הן את איתנות היזם והן את כלכליות הפרויקט. "מעבר לעובדה שיש ערבויות, הליווי הבנקאי עצמו נותן רשת ביטחון לפרויקט", היא מסבירה.
מה קורה עד שהשופל מגיע?
השינוי מתמ"א 38 לפרויקטים מתחמיים נתפס בעיני עו"ד בנבנישתי כחיובי. לדבריה, תכנון של מתחם שלם מאפשר לתת מענה נכון יותר ברמה התכנונית לא רק לבעלי הדירות אלא גם לעיר עצמה, באמצעות שטחים ציבוריים, מטלות ציבוריות ותכנון עירוני כולל.
אולם, לדבריה, אחת הטעויות הנפוצות היא לחשוב שחתימה על חוזה מסמנת את סיום התהליך. בפועל, בין החתימה לבין תחילת הבנייה עשויות לחלוף שנים, ובהן נדרשת בקרה רציפה על היזם, אנשי המקצוע ומסמכי התכנון.
"יכול להיות שתגיעו לחתימה. השאלה היא מה יקרה מהחתימה עד שהשופל יגיע", מדגישה עו"ד בנבנישתי. "הפרויקט לא מתחיל ונגמר רק בחתימת הדיירים על החוזה. חתימת הדיירים היא רק אבן הפינה הראשונה; משם צריכים לבנות את כל הבניין", היא מסכמת.
עו"ד דינה בנבנישתי
למעבר לאתר >
בשיתוף עו"ד דינה בנבנישתי
