מהם השיקולים שמשפיעים על כדאיות של דירה להשקעה בישראל?
השיקול הראשון הוא האם למשקיע כבר יש דירה בישראל. מרגע שיש דירה, רכישת דירה נוספת מחייבת תשלום מס רכישה של 8% מהשקל הראשון. בדירה של מיליון שקל מדובר ב-80 אלף שקל שהולכים למדינה ולא חוזרים. אני מסביר למשקיעים שבפועל מדובר בוויתור על כשנתיים של שכירות עוד לפני שהתחלת להרוויח. מעבר למס יש גם שיקול של פיזור. מי שכבר גר בדירה בישראל חשוף לשוק המקומי, ולכן צריך לשאול האם נכון להוסיף עוד השקעה באותו שוק או לפזר לאפיקים אחרים. השיקול השלישי הוא המחיר. מחירי הנדל"ן בישראל גבוהים מאוד, ובאותו סכום ניתן לעתים לרכוש מספר נכסים במדינות שונות ולקבל פיזור ותשואה גבוהה יותר.
אילו עלויות נלוות משקיעים מפספסים כשמסתכלים רק על מחיר הנכס?
רוב המשקיעים רואים את מחיר הדירה ושוכחים להסתכל על מה שמסביב. מעבר למס הרכישה יש דמי תיווך, עלויות שיפוץ להתאמת הנכס ולעתים גם עלויות ניהול. בנוסף, חשוב לקחת בחשבון שלא בכל שנה מצליחים להגיע ל-12 חודשי שכירות מלאים. בפועל, צריך לתכנן את התשואה לפי 10 עד 11 חודשים בשנה בלבד, בגלל חילופי דיירים, תיקונים או תקופות שבהן הדירה עומדת ריקה. מי שמחשב תשואה לפי מצב אידיאלי ("על הנייר") עשוי לגלות בדיעבד שהרווח האמיתי נמוך יותר.
למה חשוב להשוות בין סוגי השקעות לפי סיכון, נזילות ומורכבות ולא רק לפי "כמה מרוויחים"?
משקיעים נוטים להסתנוור מהתשואה, אבל שוכחים לבדוק אם ההשקעה מתאימה לחיים עצמם. השיקול הראשון הוא פיזור סיכונים: מי שמשקיע את כל כספו בדירה אחת בישראל חשוף לנכס ולשוק בודד, בעוד שפיזור בין מדינות עשוי להקטין סיכון. השיקול השני הוא נזילות. נדל"ן הוא כסף "כבד", שלוקח חודשים לממש. החיים משתנים ולפעמים צריך כסף זמין. לכן חשוב לבחון את התיק תקופתית ולוודא שהוא משרת את הצרכים, לא רק את התשואה.
מתי לדעתך נכון לחפש אפיקי השקעה אחרים בנוסף או במקום דירה?
ברגע שחלק גדול מההון כבר מושקע "בין ארבעה קירות", עולה הצורך הקריטי בפיזור, אם לנדל"ן בחו"ל, לשוק ההון או להשקעות אלטרנטיביות. ככל שהמשקיע צעיר יותר, כך הנטייה והפתיחות לגיוון עולות. המפתח הוא לבנות תוכנית עסקית למשפחה: לא לפעול לפי טרנד רגעי או "כי לחבר זה הצליח", אלא לייצר אסטרטגיה מותאמת אישית שמנהלת סיכונים ובונה תשתית כלכלית יציבה לטווח הארוך.
הכותב הינו רואה חשבון ומלווה עסקים ומשקיעים, בעל ניסיון של למעלה מ-10 שנים בליווי עסקים ומשקיעים.אין האמור לעיל מהווה משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
רו"ח חיים אידו חיון
למעבר לאתר >>
בשיתוף רו"ח חיים אידו חיון
