נכס במדינת ישראל הוא הרבה מעבר לקורת גג, הוא גם ביטחון אישי וכלכלי: "חלום הנכס משותף לאנשים רבים, אך לא מעט עסקאות בתחום הנדל"ן הן קשות ומורכבות. אני מאמינה שעם הכוונה וליווי משפטי נכון אפשר בהחלט להגשים את החלום", אומרת עו"ד לואיזה עזייב, העוסקת בתחום הנדל"ן משנת 2011.
עו"ד עזייב, אם לארבעה, ידעה עוד כשהיתה ילדה שעלתה לארץ מקווקז שבברית המועצות כי היא רוצה להיות עורכת דין ולסייע לאנשים מניסיונה בשלב חשוב ומרגש בחייהם. לאחר שעברה בעצמה חוויה לא נעימה הקשורה לעסקת נדל"ן, הבינה עד כמה ליווי מקצועי וקשוב לאורך כל הדרך בעסקת נדל"ן יכול להיות ההבדל בין הצלחה לכישלון – וכאשר מדובר בעסקה הגדולה והחשובה ביותר שרוב האנשים מבצעים בחייהם, המשמעות של ליווי שכזה היא דרמטית.
לאחר שסיימה את לימודיה לתואר ראשון במשפטים, עבדה עו"ד עזייב במשרד שעוסק בתחום הנדל"ן. לאחר 13 שנים שבהן צברה ניסיון בתחום, החליטה לפתוח משרד בוטיק משלה, המעניק שירותים בכל תחום הנדל"ן למעט תביעות, לרבות ייצוג בעסקאות מכר ורכישה – עסקאות יד שנייה, ייצוג מול קבלנים, רישומי זכויות, נדל"ן מסחרי ועוד. כמו כן המשרד עוסק בעריכה ובקיום צוואות, הסכמים בין יורשים, ייפוי כוח מתמשך, הסכמי ממון וכדומה: "בתחום הנדל"ן ישנן סוגיות מקצועיות שחשוב להכיר לעומק, לכן לכל מי שקונה או מוכר נכס אני ממליצה להיעזר בשירותיו של עורך דין בעל ניסיון בתחום זה", היא מדגישה.
להיות מוכנים לכל תרחיש
עו"ד עזייב מחדדת את חשיבותן של הבדיקות המוקדמות שיש לערוך לפני הקנייה, למשל: מה המצב הרישומי של הנכס, האם יש חריגות בנייה, האם למוכר יש עיקולים והאם הבית בכלל רשום על שמו: "ללא בדיקות מקיפות לפני החתימה, עלולות לצוף בעיות שונות בחוזה והצדדים יכולים להיכנס להפרת חוזה. למשל, הבנק לא יאשר את המשכנתה בגלל בעיות כאלו ואחרות וכתוצאה מכך לא יעביר כספים עליהם התחייב הקונה. בעיות עלולות להתגלות גם בשלבים מאוחרים יותר, למשל אם המוכר מצוי בהליכי פשיטת רגל אי אפשר להעביר את הזכויות על שם הקונה, גם אם כבר שילם את כל הכסף", היא מסבירה.
לאור ניסיונה הרב בתחום הנדל"ן, עו"ד עזייב מציינת שגם במקרה של עסקה מורכבת - ברוב הפעמים עם ליווי מקצועי נכון אפשר לקיים את העסקה בתנאים טובים ולטובת שני הצדדים. למשל, היא מסבירה כי לפני שקונים נכס חשוב שיהיה אישור עקרוני מהבנק. "אם העסקה מורכבת, אני דואגת לשלוח למחלקה המשפטית בבנק את כל הניירת כדי לקבל אישור ודאי לעסקה".
עוד בנושא של עסקאות מורכבות היא מוסיפה, כי הממצאים של הבדיקות המקדימות ישפיעו על אופן עריכת החוזה במטרה להגן על הקונה ועל המוכר, כמו לדוגמה במקרה של דירה שרשומה בחברה משכנת ולא בטאבו ומצריך היכרות עם נוהלי החברה המשכנת ובחינת מצבה הכלכלי. דוגמה נוספת היא מצב שבו המוכרים נמצאים לפני כינוס נכסים. "מניסיוני כן אפשר לבצע עסקה במצב זה, אך צריך לגבות את החוזה בצורה נכונה לטובת שני הצדדים ולפעול כדי להגיע למצב של העברת זכויות מלאה על שם הקונה, ללא חובות ועיקולים על שם המוכר", אומרת עו"ד עזייב.
האם ניתן לייצג את הקונה והמוכר יחד?: "כל עוד עורך הדין מחויב לשני הצדדים אין ניגוד עניינים בייצוג משותף, וזה אף יכול להקל על ההליך. במקרה זה, חשוב כי עורך הדין יוודא שהמוכר יקבל את הכספים בזמן, ידווח לרשות המסים כנדרש וכדומה. לגבי הקונה, חשוב לדאוג לנספחים לבנק למשכנתאות, לדווח בזמן לרשויות המס ובסוף העסקה לוודא שהנכס נרשם על שם הקונה, בין שמדובר על רישום בטאבו, בחברה משכנת או ברמ"י".
טיפול קשוב ורגיש בנכסים בירושה
תחום נוסף שבו עוסקת עו"ד עזייב הוא הסכמים משפחתיים, לרבות צוואות וייפוי כוח מתמשך – הקשורים קשר הדוק גם לתחום הנדל"ן. היא מסבירה כי כאשר מדובר על נכס בירושה, מי שירש נכס ורוצה למכור צריך להוציא צו קיום צוואה או צו ירושה ולרשום את הנכס בטאבו. היא ממליצה לערוך צוואה בכל גיל, מאחר שלפי חוק הירושה ללא צוואה הנכס מתחלק בין בן או בת הזוג של הנפטר לבין הילדים. במקרה של ילדים קטינים הם אינם יכולים להסתלק מהעיזבון לטובת ההורה, ולכן כל עסקה בנכס מחייבת אישור מבית המשפט.
לעו"ד עזייב דוגמאות רבות על טיפול בעסקאות מורכבות של נכסים בירושה, לדוגמה, עסקה שבה היורשים רצו למכור את הנכס שהוריהם המנוחים קנו לפני שנים, אך התברר שהרישום לא הושלם ועל המוכר ישנם עיקולים. דוגמה אחרת היא עסקת מכר מתושבי חו"ל, שבמהלכה התברר שהזכויות לא נרשמו על שם המוכרים, שאף נפטרו במהלך העסקה. הטיפול במקרה כלל רישום זכויות המוכרים, סגירת חובותיהם לחברה המשכנת ולרשויות, הוצאת צווי ירושה לתושבי חו"ל ועוד. לאחר הטיפול המסור של עו"ד עזייב העסקה נסגרה בהצלחה עם רישום זכויות על שם הקונה, שכבר הספיק מאז למכור אותה ברווח.
"כמי שעוסקת בתחום שנים רבות, טיפלתי בהמון סוגי עסקאות ואתגרים בתחום הנדל"ן, עם המון סבלנות וזמינות. אני תמיד בודקת את החוזה לעומק ומלווה את לקוחותיי לאורך כל ההליך עד לכניסה לבית ורישום הזכויות על שמם", מסכמת עו"ד עזייב ומדגישה כי מכיוון שאלו עסקאות מהגדולות ביותר בחיים, חשוב להקפיד ולבצע אותן בעזרתם של בעלי מקצוע מנוסים בתחום הנדל"ן.
עו"ד לואיזה עזייב
טלפון: 0549200289 | 049999800
כתובת: אחד העם 9, חדרה
לפנייה במייל >>
בשיתוף עו"ד לואיזה עזייב
