מהן הפעולות שיש לבצע במקרה שמתגלים ליקויים בדירה שרכשתם מקבלן?
ראשית, חשוב לפנות לקבלן באשר לליקויים מיד לאחר שמגלים אותם ולדרוש תיקון. עדיף לפנות בכתב, בדואר אלקטרוני או בוואטסאפ ולתעד את הפניות שנעשו. שנית, יש לתעד את הליקויים. מומלץ להיעזר במומחה - מהנדס או מפקח – ולקבל ממנו חוות דעת באשר לאופן התיקון הנדרש וכימות עלויות. התיעוד משמעותי כבסיס ראייתי, במיוחד אם הקבלן לא ישלים את התיקון בצורה מספקת והנושא יגיע לבית המשפט.
מומלץ לעקוב במקביל אחר המענה לפניות, לוודא שהקבלן מגיע לבצע את התיקונים הנדרשים, ולתעד אם הקבלן מכחיש את קיומם של הנזקים או מסרב לתקנם. חשוב לציין כי ריבוי פניות עשוי להעיד על כך שהליקוי לא תוקן ושהרוכש נתן לקבלן הזדמנות נאותה לתיקון. בנוסף, ריבוי הפניות מוכיח שהרוכש אינו מוותר על זכותו שהליקויים בדירה יתוקנו.
מה נחשב מתן הזדמנות נאותה לקבלן לתקן ליקויים?
בהתאם לסעיף 4ב(א) לחוק המכר (דירות), על הקונה לתת לקבלן "הזדמנות נאותה" לתקן תוך זמן סביר ליקויים שהתגלו. התשובה לשאלה מהי "הזדמנות נאותה" תלויה בסוג הליקוי, בדחיפות התיקון ובאופן המענה מצד הקבלן. המבחן אובייקטיבי, והוא בוחן האם ניתנה הזדמנות אמיתית ומעשית לתיקון ולא רק "למראית עין". לכן התשובה לשאלה הזאת משתנה בהתאם לנסיבות. ככלל, הזדמנות נאותה היא מתן אפשרות לקבלן להיכנס לדירה לביצוע התיקון, לבדיקה ואיתור הליקוי ומתן זמן סביר לביצוע התיקונים. יש לפעול בתום לב ולאפשר לקבלן לבדוק ולתקן את הליקוי. למשל, ניקח כדוגמה מקרה שבו יש נזילה בדירה שגורמת לנזקים בקירות. פניתם לקבלן וביקשתם שיגיע לתקן את הנזילה בדחיפות, אבל הוא לא מגיע. בנסיבות כאלה, מתן הזדמנות אחת לתקן את הנזקים עשויה להיחשב "הזדמנות נאותה", שכן ככל שהזמן עובר הנזק מחמיר.
איך ניתן להוכיח את הנזקים שנגרמו?
יש מספר דרכים מקובלות. אחת מהן היא תיעוד הליקויים והנזקים באמצעות פרוטוקולים, תכתובות, תמונות וסרטונים. אופציה נוספת היא בדיקת מהנדס מומחה, שיערוך חוות דעת במסגרתה יתועדו הליקויים ויפורט אופן התיקון ועלותו. יש ליקויים שגורמים לירידת ערך הנכס, שמוכחת באמצעות חוות דעת שמאית. ככל שהרוכש ביצע תיקונים באמצעות אנשי מקצוע, לאחר מתן "הזדמנות נאותה" לקבלן, ניתן להוכיח נזקים באמצעות אסמכתאות לתשלומים שהועברו לביצוע התיקון במקום הקבלן.
איך לפעול במצב שבו יש ליקויים ברכוש המשותף?
באותה הצורה שבה פועלים עם ליקויי בנייה בדירה, אלא שבמקרה הזה, בהתאם לחוק המקרקעין, נציגות הבית המשותף פועלת בשם כל הדיירים.
האם יש ליקויים שמאפשרים לרוכש לסרב לקבל את הדירה?
כן. למשל, כשמדובר בליקויים מהותיים המונעים שימוש סביר בדירה למגורים או ליקויים בטיחותיים. יש לגבות את הטענה בחוות דעת מומחה. חשוב להדגיש שלא כל ליקוי מצדיק סירוב לקבלת הדירה. כשמדובר בליקוי קל או קוסמטי שניתן לתיקון ואינו מונע את השימוש בדירה באופן סביר, אין הצדקה לסירוב לקבל את הדירה.
הכותבת היא בעלים ושותפה בגוליס ראובני ילינק, משרד עורכי דין. בעלת ניסיון רב בניהול הליכים וסכסוכים מורכבים בכל הערכאות בתחומי המקרקעין, חוזים ומשפט מסחרי.
כתובת: דרך מנחם בגין 150 (מגדל WE-TLV קומה 2) תל אביב יפו.
טלפון: 03-5030960
לפנייה בדוא"ל >>
למעבר לאתר >>
למעבר לכרטיס הדיגיטלי >>
למעבר לעמוד הפייסבוק >>
בשיתוף גוליס ראובני ילינק, משרד עורכי דין
