הורים שבבעלותם דירה או מספר דירות מחליטים להעביר אותן לילדיהם. האם כדאי להם לעשות זאת בעודם בחיים, באמצעות עסקת מתנה, או להוריש את הנכסים לאחר פטירתם? לכאורה, בשני המקרים התוצאה דומה: הדירות עוברות מההורים לילדים. אלא שבפועל, לכל אחת מהאפשרויות השלכות שונות על מיסוי, על השליטה בנכסים, על זכויות ההורים ועל היחסים בין בני המשפחה.
"העברה בין-דורית של נכסים היא נושא שמעסיק היום משפחות רבות, במיוחד משפחות שמחזיקות בכמה נכסי נדל"ן", אומר עו"ד ונוטריון אבישי רוזנבלום, המתמחה במקרקעין ובמיסוי מקרקעין. "יותר ויותר אנשים מבינים שכדאי לתכנן מראש את העברת הרכוש לדור הבא, לא רק משיקולי מס, אלא גם כדי למנוע מחלוקות משפחתיות ולהבטיח שהנכסים יגיעו למי שההורים התכוונו להעניק אותם".
וזה עדיף על פני הענקת הנכס בצוואה?
"אין תשובה אחת לשאלה אם עדיף להעביר את הנכסים במתנה או בירושה. ההחלטה תלויה במצבם הכלכלי של ההורים, במספר הנכסים, במצבם המשפחתי של הילדים ובמטרות שהמשפחה מבקשת להשיג", מסביר עו"ד רוזנבלום.
להעביר דירה במתנה ולשלוט על הנכס
כאמור, אחת האפשרויות העומדות בפני הורים היא להעביר במתנה דירה לילדיהם עוד בחייהם, במסגרת עסקת העברה ללא תמורה. "להעברה כזו עשויים להיות יתרונות כלכליים משמעותיים", מציין עו"ד רוזנבלום. "ככל שמתקיימים התנאים הקבועים בחוק, העברה מהורה לילד פטורה ממס שבח, ומס הרכישה מופחת לשליש מהמס שהיה חל בעסקה רגילה. עם זאת, לצד היתרונות קיים גם סיכון: מרגע שהדירה נרשמת על שם הילד, ההורים כבר אינם בעליה. ומה אם ההורים ממשיכים להתגורר בדירה, או מסתמכים על דמי השכירות ממנה לצורך מחייתם, וילדיהם יחליטו למכור אותה? זו בדיוק הסיבה שחייבים לתכנן נכון את עסקת המתנה", מדגיש רוזנבלום. "המטרה היא לאפשר לילד ליהנות מהנכס, אבל במקביל להגן על ההורים ולוודא שהם לא מאבדים את הביטחון הכלכלי שלהם".
ואיך עושים זאת?
"ניתן לערוך הסכם מתנה הכולל תנאים והגבלות, ואף לרשום הערת אזהרה לטובת ההורים, שתגביל את האפשרות לבצע עסקאות בנכס ללא הסכמתם. נוסף על כך, אפשר לעגן בהסכם את זכותם של ההורים להמשיך להתגורר בדירה עד סוף חייהם, או להמשיך לקבל את דמי השכירות המתקבלים ממנה, באמצעות מנגנונים משפטיים מתאימים. כך שני הצדדים יכולים ליהנות מההעברה, בלי שההורים יוותרו על ההגנות החשובות להם".
הסיבוך במקרה שהבן/בת מתגרשים
לדברי עו"ד רוזנבלום, סוגיה נוספת שהורים לא תמיד מביאים בחשבון היא שינוי במצב המשפחתי של הבן או הבת להם העניקו את הדירה כמתנה בחייהם. "הילדים נישאים, ואז עולה השאלה האם בן או בת הזוג יוכלו לטעון לזכויות בדירה במקרה של גירושין. ככלל, חוק יחסי ממון מחריג נכסים שהתקבלו במתנה או בירושה מאיזון המשאבים בין בני זוג. אולם בנסיבות מסוימות עשויה להתעורר טענה לשיתוף ספציפי בנכס, במיוחד כאשר מדובר בדירת המגורים המשפחתית של בני הזוג. לכן חשוב לבחון גם את ההיבט הזה ולדאוג להסכם ממון מתאים בין בני הזוג, שיבהיר שהדירה שהתקבלה מההורים היא רכושו הנפרד של מי שהדירה ניתנה לו כמתנה בחיי ההורים".
לדבריו, אחד החסרונות המרכזיים בהעברת דירה במתנה לילד הוא פגיעתו העתידית במימוש הטבות המס. ברגע שדירה נרשמת על שם הילד, הוא מאבד את מעמדו כ"חסר דירה". כתוצאה מכך, כשיבקש בעתיד לרכוש את דירתו הראשונה, הוא לא יהיה זכאי להטבות ולמדרגות המס המופחתות המוקנות לרכישת "דירה יחידה" – דבר שעלול לעלות לו בעשרות ואף במאות אלפי שקלים.
אולם כל עוד חלקו של הילד בדירת המתנה אינו עולה על שליש, הילד עדיין ייחשב בחוק כמי שאין בבעלותו דירה. כך, כאשר הוא ירצה לרכוש בעתיד את דירתו הראשונה, הוא ימשיך להיות זכאי באופן מלא להטבת המס של "דירה יחידה".האפשרות השנייה, לדברי עו"ד רוזנבלום, היא להותיר את הנכסים בבעלות ההורים ולהעביר אותם לילדים לאחר פטירתם, באמצעות צוואה או על פי דין. "לדרך זו יתרון מיסויי משמעותי; בישראל אין מס ירושה, והורשת נכס כשלעצמה אינה נחשבת לעסקת מכר לצורכי מיסוי מקרקעין כמו מס שבח או מס רכישה. עם זאת", הוא מדגיש, "כאשר העיזבון כולל כמה נכסים וכמה יורשים, עלולות להיווצר בעיות שלא תמיד חושבים עליהן מראש. נניח שלהורים יש שלוש דירות ושלושה ילדים, וכל אחד מהילדים יורש שליש מהעיזבון. כל ילד עשוי למצוא את עצמו כבעלים של שליש מכל אחת משלוש הדירות. המשמעות היא שלכל דירה יש שלושה בעלים משותפים. שותפות כזו עלולה להוביל לחילוקי דעות, במיוחד כאשר אחד האחים מעוניין למכור, אחר רוצה להשכיר והשלישי מבקש להחזיק בנכס לטווח ארוך".
ומה הפתרון במצב כזה?
"אחד הכלים החשובים להתמודדות עם מצב כזה הוא הסכם חלוקת עיזבון, המאפשר ליורשים לחלק ביניהם את הנכסים באופן שונה מהחלוקה היחסית שנקבעה בירושה. כלומר, אפשר לערוך הסכם בין היורשים שבמסגרתו כל אחד יקבל דירה אחת בשלמותה. כשמדובר בחלוקה הראשונה של נכסי העיזבון, והיא נעשית בהתאם לתנאים שבחוק, ניתן לבצע אותה בלי ליצור אירוע מס".
ומה קורה כאשר הדירות אינן שוות בערכן?
"כאן נכנס לתמונה מנגנון האיזון. למשל, אם שתי דירות שוות 3 מיליון שקל כל אחת, והדירה השלישית שווה רק 2 מיליון שקל, אפשר לאזן את החלוקה באמצעות כספים או נכסים נוספים שנותרו בעיזבון. אם שני האחים שקיבלו את הדירות היקרות יותר יביאו כסף מחשבונותיהם הפרטיים כדי לפצות את האח השלישי, הדבר עלול ליצור חבות במס. לעומת זאת, אם האיזון נעשה באמצעות כספים שההורים הותירו בעיזבון, ניתן לשמור על יתרונות המס של החלוקה".
משרדו של עו"ד אבישי רוזנבלום מתמחה במקרקעין ובמיסוי מקרקעין, בדגש על עסקאות לאחר שיוך דירות בקיבוצים. לצד פעילות זו המשרד עוסק גם בעריכת צוואות, הסכמי ממון וייפויי כוח מתמשכים. עו"ד רוזנבלום מוסמך לעריכת ייפויי כוח מתמשכים ומשמש גם כנוטריון.
"העברת נכסים בין-דורית היא לא רק עניין של כסף ונדל"ן", הוא מסכם. "זו החלטה שמשפיעה על הביטחון הכלכלי של ההורים ועל העתיד של הילדים. ככל שמתכננים אותה מוקדם יותר, ובאופן שמתאים למשפחה, כך אפשר לצמצם סיכונים, לחסוך בעלויות ולמנוע סכסוכים מיותרים".
בשיתוף עו"ד אבישי רוזנבלום
