נדב וינינגר מסתכל על עולם הנדל"ן גם מהזווית התיירותית, המוסיפה נדבך כלכלי משמעותי לכל השקעה. את החשיבות של התשואה בהשקעת הנדל"ן מחליף ומשלים המנכ"ל של משרד הבוטיק "נדל"ן לעולם" ב"הכנסה יציבה או בטוחה", לשיטתו. במקום להשקיע במספר נכסים במקביל במיקומים פחות בטוחים ויציבים דוגמת מזרח אירופה או אפילו בפריפריה בארצות הברית, הוא מעדיף השקעה בנכס אחד ב"סופר פריים לוקשיין", בערים מרכזיות בספרד כמו סביליה ומדריד הנהנות מתיירות שיא.
בניגוד למי שמתעתד להשכיר לאורך שנים את הנכס למקומיים או לסטודנטים, נדב מעדיף שכירות לטווח קצר כחלק מיצירת האלטרנטיבה לבתי המלון היקרים בערים המובילות בספרד. אחרי הכל, הוא עשה זאת בעצמו ויודע להעיד ממקור ראשון על כדאיות ההשקעה. "ההשקעה הכספית ההתחלתית אמנם גדולה יותר מאשר בערים אחרות, אך היא מניבה הרבה יותר ולא פחות חשוב מזה - נותנת למשקיע שקט ויציבות על כל האספקטים שלה. במתכונת זו של ההשקעה, על בסיס הפלטפורמות שהיא מציעה כמו Airbnb, Booking ואחרות, המשקיע יודע מי המתארחים בדירתו, לכמה ימים הם באים ומבין שהם ישמרו על הנכס שלו ממש כפי שהיו עושים בבית מלון ברמה של 5 כוכבים", הוא מסביר את אחד היתרונות המובהקים באפיק השקעה זה.
נדב וינינגר הוא מהנדס תעשייה וניהול בהכשרתו. הוא בעל תואר שני במנהל עסקים מאוניברסיטת בן גוריון וכיהן כ-20 שנה בשורה של תפקידי ניהול בכירים. החיבור שלו לעולם הנדל"ן הוביל למספר השקעות בישראל, בארצות הברית ובספרד, שלאחריהן החליט על הקמת משרד הבוטיק "נדל"ן לעולם" כדי לממש את אהבתו הגדולה לתחום.
אחרי שנים של עבודה מול משקיעים ואנשי נדל"ן, נדב הגיע לעסקה הראשונה שלו בספרד עם מסקנות ותובנות. התפיסה שלו שונה מאוד ממה שמקובל בישראל, שבה המשקיעים מעדיפים לפזר את הכסף שהם משקיעים בנדל"ן במספר נכסים במדינות שונות כמו למשל, במזרח אירופה או בפרברי ערים שונות בארצות הברית, ששם ערך הנכסים זול יותר. מבחינתו, התחרות בין המשקיעים בספרד היא לא על לבם של האזרחים המקומיים, אלא דווקא על תיירים, כאלה שמחפשים ליהנות מהערים המרכזיות לתיירות בעולם כמו מדריד או סביליה, אבל לא לשלם הון תועפות על שהות בבתי המלון. תיירים המבקשים ליהנות מחוויית אירוח אחרת לחלוטין, שצוברת תאוצה וזוכה לפופולריות הגדלה בקצב כמעט אקספוננציאלי.
לעקוב מקרוב דיגיטלית אחרי הכנסות הנכס
החשיבה הזו הובילה את נדב לרכוש בעצמו דירה של מעל 90 מ"ר (נטו) שאותה שדרג לדירה עם 3 חדרי שינה, סלון ו-2 חדרי רחצה (3BD & 2BT). הדירה נמצאת 50 מטר מהרחוב הראשי בסנטרו של מדריד (Gran Via) ויכולה להוות חלופה לשלושה חדרים בבית מלון.
"קניתי את הדירה ב-300 אלף יורו והשקעתי עוד 80 אלף יורו בשיפוץ שלה. כיום היא שווה כ-650 אלף יורו, אבל אין לי שום כוונה למכור אותה כי היא מניבה הכנסות של כ-90 אלף יורו בשנה מהשכרה לטווח קצר. אופציה כזו עדיפה על ניהול של מספר נכסים זולים יותר כל אחד כשלעצמו במדינות פחות יציבות כלכלית ושלטונית או מהאופציה של שכירות לטווח ארוך", הוא מסביר.
הסיור הווירטואלי בנכס של נדב חושף דירה מרהיבה ביופייה ומזמינה. "אצלנו מה שאתה רואה בתמונות ובווידאו הוא באמת מה שאתה מקבל", הוא מבהיר. כל יחידת דיור שנמצאת תחת "נדל"ן לעולם" מוצגת בפלטפורמה (פורטל) שחברת הניהול פיתחה עבור המשקיעים באופן שמציג ב-Dashboard, המספק נתונים מיידים, עדכניים ותקופתיים לפי בחירת המשתמש. הן מעוצבות לעילא, הדירה מאובזרת היטב ושטחה מתועל בצורה מקסימלית ופונקציונאלית לטובת שהות מהנה ביותר.
נדב מספר שהוא מעורב בכל פרט ופרט בעיצוב הנכסים ("אפילו ברמת צבע הכיסאות והכריות") ולכל לקוח הוא מתאים את ההשקעה בשדרוג בהתאם ליכולותיו הכלכליות ולכדאיות העסקית שלה: "כל אחד הוא עולם ומלואו בין אם ברצונות שלו ובין אם במסוגלותו הפיננסית ובהון שאותו הוא מתכוון להשקיע. רק לאחר הבנת הצרכים שלו, אנחנו מחפשים לו את הנכס המתאים לו ביותר במדריד או בסביליה, מערבים אנשי מקצוע, בהם עורכי דין, אדריכלים, מעצבים, מהנדסים וחברת ניהול. בנוסף, פועלים במידת הצורך מול הבנקים בספרד שיכולים לתת משכנתא בתנאים יותר נוחים מאשר בישראל. הכל תחת קורת גג אחת ב-One Stop Shop".
כיום, חברת הבוטיק שלו, עוסקת בליווי משקיעים בארץ ובחו"ל, בעיקר בספרד, ובהשבחת נכסים. חברת הניהול בספרד מחזיקה ומנהלת כ-450 נכסים והפלטפורמה הטכנולוגית שלה מאפשרת למשקיעים לראות בכל רגע נתון מה קורה עם הנכסים שלהם, האם יש הזמנות לשכירות, מה אחוזי התפוסה החודשית או השנתית, מה הרווח (לפני מיסים והוצאות) וגם להסיק מסקנות מהביקורות ששולחים המתארחים בנכסים.
"חברת הניהול שלנו מגיעה מעולמות של ניהול בתי מלון ולכן יודעת לעשות את האדפטציה למחיר ולמספר ימים מינימאליים להזמנה לפי עונות, בהתאם לביקוש הרלוונטי", הוא מסביר ומדגים אונליין כיצד הנכס שברשותו נהנה מכ-90 אחוזי תפוסה שנתיים ומהזמנות חודשים קדימה: "הצלחת בעל הנכס היא הצלחתה של חברת הניהול - הם משולמים באחוז מההכנסות בפועל ולכן יש להם מוטיבציה להיות שירותיים יותר ולהוביל לתפוסה גבוהה ולמחיר גבוה ללילה, שמניבים בסופו של יום רווח גדול יותר למשקיע".
רווח כפול מהשקעה בספרד
כדי להבין מדוע הפכה ספרד ליעד מועדף, יש לחזור לשנת 2008, שבה חוותה המדינה את אחד המשברים הכלכליים הקשים ביותר, שהקריס את מחירי הנדל"ן. מאז, הכלכלה שלה נמצאת בהתאוששות ומפגינה חוזק עם צמיחה ממוצעת של 2-3 אחוזים בשנה, למרות הסטגנציה שמאפיינת את רוב כלכלות מערב אירופה. על אף הפריחה הכלכלית, מחירי הנכסים – גם בערים המרכזיות – עדיין נמוכים ב-20-30 אחוז מהשווי שלהם לפני המשבר. לראייה, הדירות במרכזי הערים הגדולות עדיין מוצעות במחירים מאוד נמוכים הנעים בין 4-7 אלף יורו למ"ר. לדברי נדב, חלון ההזדמנויות הזה הולך ונסגר.
"ספרד, ובמיוחד ערים כמו סביליה ומדריד, היא מקום עם פוטנציאל נדל"ני שעוד לא מומש במלואו", הוא מסביר. "היתרון שלנו הוא במציאת נכסים בסופר פריים לוקיישן עם ודאות גבוהה וסיכון נמוך. ספרד נחשבת למדינה המתויירת הראשונה או השנייה בעולם (מחליפה מקומות עם צרפת) עם כ-90 מיליון תיירים בשנה, שמחפשים מקום ללון שיהיה קרוב למרכז העניינים ולא יקר מידי. מי שמחזיק בנכס שמיועד לשכירות לטווח קצר במתכונת של Airbnb מרוויח מכך יותר מאשר מי שבוחר במסלול של השקעה במספר נכסים המושכרים לטווח ארוך. הוא גם נהנה מהכנסות מוגדלות כי מדובר בערים תיירותיות וכן מהעלייה העקבית במחירי הנדל"ן בערים המרכזיות בספרד כי כלכלתה ממשיכה כל העת לצמוח ולהתאושש מהמשבר שחוותה".
נדב מוסיף כי המונחים שבהם מדברים בישראל מתמקדים בעיקר בתשואה כשהמיקוד הוא בתשואה השוטפת מההשכרה, אך היא לא לב העניין כאשר מדובר בהשקעה שהיא גם למטרות תיירות: "אם נניח שבבוקרשט או באתונה אני יכול לקבל תשואה של 10 אחוז ובמדריד ובסביליה רק של 8-7 אחוז, זה לא אומר שבשורה התחתונה התשואה במדריד בפועל תהיה נמוכה יותר. יש פה מקדמי סיכון שצריך לשקלל אותם, דוגמת איכות השוכרים במיקומים פחות מרכזיים, אחוזי התפוסה של הנכס לאורך השנה והוצאות תחזוקה יותר גבוהות.
"המשקיע לא צריך להתעסק כלל בניהול הנכס, לא בשכירות ולא בתחזוקה, את הכל עושה חברת הניהול עבורו. כל לקוח מקבל יחסי אישי, שקיפות מלאה ורמת אמינות גבוהה כולל ביקורת אישית שלי בכל פעם שאני מגיע למדריד או לסביליה, ומתארח בנכסים של המשקיעים. לשמחתי, זה פחות קורה כי הנכסים תפוסים רוב הזמן, עדות לביקוש שרק עולה".
נדב מציין כי הוא מרגיש שהתפיסה המקצועית שלו מחלחלת אט אט ללקוח-משקיע הישראלי, שמחפש נכסים בטוחים במציאות כלכלית מורכבת ומשתנה במטרה למקסם רווחים - את זה כבר מבינים, שרצוי לבצע במתכונת של השקעה אחת איכותית וממוקדת, במקום במספר נכסים במחירים יותר נמוכים.
לדבריו, הנכסים במדריד ובסביליה הם בגודל משתנה ובנויים בצורה שונה מהנכסים בישראל ("כאן אף אחד לא סופר את הסלון כחדר נוסף", הוא מחדד) וכך אפשר להתאים אותם ליחידים, לזוגות ולמשפחות. "יותר ויותר תיירים שמגיעים לספרד מחפשים ומוכנים גם לשלם והרבה בעבור נכסי פרימיום בלב העיר באמצעות הפלטפורמות הנוחות של Airbnb או Booking, כך שהחשיפה לנכסים אלו והסבירות שייעשה בהם שימוש (משמע – תפוסה גבוהה) נמצאת במגמת עליה מתמדת. השינוי החשיבתי הזה מחייב קבלת החלטות מהירה לרכישה, לפני שהמחירים בספרד יחזרו לרמה של לפני המשבר ואף למעלה מכך, כך שכעת זה הזמן הנכון להשקעה בספרד מתוך ההבנה שגם אם ההשקעה גבוהה יותר – היא משתלמת הרבה יותר כאשר מדייקים את הנכס ואת מיקומו".
* אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם
נדל"ן לעולם
טלפון: 054-7625645
וואטסאפ: 054-7625675
לפנייה במייל >>
למעבר לאתר האינטרנט >>
למעבר לעמוד הפייסבוק >>
למעבר לעמוד האינסטגרם: נדב וינינגר - השקעות נדל"ן >>
בשיתוף נדל"ן לעולם
