בית צמוד קרקע, מרחבים אינסופיים, קהילה מחבקת וחינוך מצוין הם חלק מהסיבות שהופכות את המגורים בקיבוץ ליותר ויותר אטרקטיביים. שינויים מבניים שחלים על הקיבוצים בשנים האחרונות הופכים את הקהילות הקיבוציות שהיו בעבר קטנות וסגורות – ליישובים מתחדשים שקולטים משפחות חדשות, לצד בנים חוזרים.
תהליכים אלה משפיעים על אופי הזכויות של חברי הקיבוץ על הנכס שברשותם, ומאפשרים להם ליהנות מזכויות שניתן להוריש ולמכור. כל זאת בהתאם להבשלת תהליך השיוך והחוקים הפנימיים של כל קיבוץ וקיבוץ.
"במקרה של עסקת נדל"ן בקיבוץ, ערכו של הנכס ואף היתכנות העסקה כולה לא נקבעים רק לפי שווי השוק, אלא גם לפי מרכיבים נוספים שתלויים בקיבוץ עצמו, כמו למשל גובה דמי הקליטה, תשלום עבור תשתיות בקיבוץ וברשויות נוספות הקשורות לעסקה - רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), רשות המיסים והוועדה לתכנון ובנייה", מסביר עו"ד צבי סיגל, בעל התמחות בעסקאות נדל"ן בקיבוצים.
"מעמדו של הנכס תלוי במוכר"
עו"ד סיגל, בעל תואר LLB במשפטים מאוניברסיטת אוקספורד ברוקס ובעבר שותף במשרד מוביל בייצוג אגודות שיתופיות, הוא בעל משרד עצמאי זה כעשור, שמתמחה בעסקאות נדל"ן ובפרויקטים של קליטה ובנייה בקיבוצים, במושבים וביישובים קהילתיים. הוא מומחה ומרצה בתחום זה, מלווה עסקאות מקרקעין מורכבות ופשוטות כאחד, מייצג מוכרים וקונים מול רמ"י והוועדות לתכנון ובנייה, ומטפל בכל היבטי העסקה - המשפטיים, המיסויים והקנייניים.
כמי שמלווה עסקאות רבות בקיבוצים, עו"ד סיגל מסביר כי קיבוצים כיום נמצאים באחד משלושה שלבים: "יש קיבוצים שהשלימו את תהליך השיוך, קיבוצים שטרם השלימו את התהליך וחבריהם ויורשי חברים עדיין לא מחזיקים בחוזה חכירה, וקיבוצים שעוד לא התחילו שיוך. כל שלב מעמיד שאלות ופתרונות אחרים עבור הקונה והמוכר", הוא אומר.
"עסקת העברת זכויות בקיבוץ מורכבת למעשה מכמה תתי-עסקאות", מציין עו"ד סיגל ומפרט: "בנוסף לכך שמדובר בעסקה שיש בה פרמטרים של עסקת נדל"ן רגילה, שאותה יש להסדיר בין הקונה למוכר, יש עסקת משנה בין הקונה והמוכר לבין הקיבוץ עצמו, בינם לבין רמ"י, וכן מול רשות המיסים והוועדה לתכנון ובנייה. כל התקשרות כזאת משפיעה על רעותה ומצריכה התייחסות מיוחדת, כאשר כל מקרה נבדק לגופו".
לפי עו"ד סיגל, ההתקשרות הראשונה, והחשובה מכולן, היא בין הקונה והמוכר לבין הקיבוץ, מאחר שמעמדו של הנכס כרוך בד בבד עם מעמדו של המוכר. "יש להבין תחילה אם הקונה נכנס בנעליו של המוכר שיכול להיות חבר קיבוץ או יורש של חבר קיבוץ – מה שיכול להשפיע על סכום העסקה", הוא מסביר ומוסיף: "מאחר שבקיבוצים רבים המוכר לא יכול להישאר חבר קיבוץ ללא נכס, יש לבדוק אם הוא מוותר על החברות, יוצא לחופשה למספר שנים או מעוניין לרכוש נכס אחר בקיבוץ". גם במקרה של יורש צריך להבין קודם מה הזכות שירש שהוא מעמיד למכירה.
עו"ד סיגל מסביר כי גם מעמדו של הקונה מול הקיבוץ טעון בירור בטרם עריכת העסקה, זאת משום שעל הקונה להתקבל קודם לחברות בקיבוץ לפי נוהל פנימי שכולל מסלול קבלה בתוך ועדות הקיבוץ, ולפי היתכנות כלכלית וחברתית שנמדדת במכוני אבחון חיצוניים. "ככל שהקונה עבר את התהליך בהצלחה, האסיפה הכללית של הקיבוץ צריכה להצביע על חברותו ועליו לחתום על חוזה קליטה לחברות מול הקיבוץ", הוא אומר, "תהליכים אלה שזורים אחד בשני וישפיעו על הוצאת העסקה לפועל. גם לעובדה שלמרבית הקיבוצים עומדת זכות ראשונה להביא קונה מטעמם לעסקה יש השפעה על קיומה".
סוגיות מורכבות - פתרונות מגוונים
גוף חשוב נוסף שמשפיע על העסקה הוא רמ"י – המנהלת את הקרקעות בקיבוצים מטעם המדינה. חוקים חדשים מאפשרים לחברי הקיבוצים לרכוש את הקרקע מרמ"י, בהתאם לתהליך השיוך של הקיבוץ, שכולל היוון מלא או חלקי, תוך תלות בחלופת השיוך המדוברת. "בקיבוץ שלא עשה עדיין שיוך או שרק שילם מקדמות, יהיה על הקונה לשלם בעתיד לרמ"י סכום שעשוי להגיע למאות אלפי שקלים ואף יותר", עו"ד סיגל מסביר, "כמו כן מצב השיוך, שמשפיע על גובה העסקה, משפיע גם על התשלום הנוכחי לרשות המיסים".
עו"ד סיגל מוסיף כי המוכר והקונה צריכים להיות מודעים למצב רישום הזכויות של הנכס, גם מול הקיבוץ וגם מול רמ"י, וגם כלפי הועדה המנפיקה היתרי בנייה לנכס, שכן הדבר משפיע על תשלום וגובה המס לרשות המיסים או פטור ממנו, ותשלום היטל השבחה, עוד לפני שניגשים לסכם על העסקה. "נושא זה הוא מורכב וסבוך ומצריך ידע ספציפי לא רק במיסוי מקרקעין, אלא גם ידע על הזכות הנמכרת והנרכשת", הוא אומר.
לפי עו"ד סיגל, גוף משמעותי נוסף שקשור בעסקת המכר בקיבוץ הוא הוועדה לתכנון ובנייה. לעתים מורכבות המצב הרישומי של הנכס מול הגופים האחרים מובילה לכך שהוועדה לא מנפיקה היתר בנייה. בנוסף, יש ועדות שלא מנפיקות דרישות תשלום בגין היטלי השבחה עד שיוך מלא של הנכס מול רמ"י. "החשש במקרה זה הוא שהקונה ייפגש בעתיד עם תשלום של כמה עשרות אלפי שקלים, שהיה אמור להיות משולם על ידי המוכר, או שיש קושי בכלל להנפיק היתר בנייה לנכס", הוא מציין.
מורכבות העסקה מושפעת באופן טבעי גם מנושא המימון הבנקאי. "מניסיוני, היכולת לתפור עסקה בצורה נכונה תשפיע במידה ניכרת על המימון שיינתן לבסוף על ידי הבנק", הוא מספר.
מדוע ליווי של עורך דין מומחה חשוב בעסקאות מכר בקיבוצים?
"כל עסקת מכר בקיבוץ היא ייחודית ומושפעת ממעמד הקונה והמוכר, ממצב השיוך של הקיבוץ ומהמצב הרישומי של הנכס. בכולן יש סוגיות מורכבות שקשורות לגופים השונים הנוגעים בעסקה. לכל אלה פתרונות מגוונים, שצריך לתפור אותם לכל עסקה בהתאם לנסיבות. זה מחייב ידע וניסיון מקצועי ספציפי בעסקאות נדל"ן בקיבוצים".
עו"ד צבי סיגל
לפנייה במייל >>
טלפון: 054-4333362
בשיתוף עו"ד צבי סיגל
