דירת החלומות אותה רכשתם מהקבלן היא לא תמיד מושלמת כמו שציפיתם לקבל אותה. הדירה, שנרכשה כשעוד הייתה רק תוכנית על הנייר או שלד של בניין, היא כעת דירה אמיתית שנבנתה במציאות ולעיתים קרובות כוללת גם ליקויים שונים - שחלקם עלולים להוות מטרד של ממש ואף לעלות הרבה מאוד כסף. כיצד להתנהל נכון במצב שבו התגלו ליקויי בנייה ואיך ניתן להימנע מלהתמודד עם ליקויי בנייה גם 3-4 שנים אחרי מסירת הדירה? – עו"ד אופיר קליין עם התשובות.
"העיסוק בליקויי בנייה מתחיל בדרך כלל במועד מסירת הדירה כאשר עורכים פרוטוקול מסירת דירה עם הקבלן, על מנת להעלות על הכתב את כל הליקויים שהרוכש הסביר יבחין בהם, כמו: אריחים שבורים, סדקים בקירות, רטיבות, חלונות סדוקים, וכדומה. לעיתים, הרוכשים והקבלן מודעים לקיומם של הליקויים הללו לפני מועד המסירה, הודות לסיור טרום מסירה, ולמרות זאת, ובלא מעט מקרים, הקבלן מתעלם מהליקויים או מתקן אותם בצורה רשלנית אם במתכוון על מנת לחסוך כסף או מתוך חלמאות", אומר עו"ד אופיר קליין, בעל ניסיון רב בייצוג של רוכשי דירות רבים אל מול קבלנים בבית המשפט ומחוצה לו.
לגבות ולתעד את התהליך
עו"ד קליין מדגיש כי הדרך המשפטית הנכונה לטפל בליקויי בנייה היא להתנהל מול היזם (מוכר הדירה) באמצעות אימיילים המגובים בתיעוד כמה שיותר רחב, המכיל תמונות, מסמכים וחוות דעת של מומחים מתאימים לסוגי הליקויים. לעיתים החברה היזמית שמכרה את הדירה היא אינה החברה הקבלנית שבנתה את הדירה ועלול להיווצר ביניהם נתק על חשבון הרוכשים. "ההמלצה שלי היא שבכל פנייה לקבלן לדאוג לכתב גם את היזם, וזאת על מנת למנוע טענות של 'לא ידענו' שכמעט תמיד מגיעות אחר כך בבית המשפט", הוא אומר.
"רוכשים רבים שמגלים ליקויים בבית חוששים לדרוש את תיקונם באמצעות אימייל ומניחים כי אם ידברו ישירות עם מנהל העבודה הבעיה תיפתר, אך הדבר יפעל כנגדם במידה והמקרה יגיע לבית המשפט", מספר עו"ד קליין ומציין כי תיקים בהם הצליח להביא לתוצאה מושלמת שנותנת מענה לכל הליקויים, הם מקרים שהיו מלווים על ידו עוד בשלב של ההתראות: "לעיתים, מכתב ההתראה עצמו, המפרט את העובדות לגבי הליקויים והתנהלות של היזם והקבלן כפי שהן עתידות להיות מוצגות בבית המשפט – מספיקות לבדן לגרום לחלק מהקבלנים לפעול לתיקון הליקויים ולסיים את ההליך".
להבדיל בין סוגים שונים של ליקויים
עו"ד קליין מבדיל בין סוגים שונים של ליקויים. לדבריו: "אני תמיד ממליץ לערוך דו"ח בדק לאיתור הליקויים מייד לאחר מסירת הדירה ולהעבירו ליזם ולקבלן באמצעות מייל לטובת התיעוד. כאשר מדובר בליקויים קטנים ומינוריים, ניתן כאמור לפנות לקבלן באופן ישיר באמצעות אימיילים מסודרים עם תיעודים. לעומת זאת, אם נמצאו מספר רב של ליקויים או בעיות במערכות החשמל והאינסטלציה, ליקויים משמעותיים בריצוף, רטיבויות שונות, וכדומה – מומלץ להתייעץ מיד עם עו"ד המתמחה בתחום ליקויי הבניה, שיסייע לכם להתנהל בצורה נכונה כבר מהפנייה הראשונה, בדרך שתוביל לתוצאה הרצויה".
למשל, הוא נותן כדוגמה את בעיית הרטיבויות, שיכולה להיגרם כתוצאה מחדירה של מי גשמים או מהצנרת של הדירה או הבניין: "כמו שמתייעצים עם רופא לגבי בעיות רפואיות – גם במקרים אלו כדאי להתייעץ עם מומחה מתאים ובלווי עו"ד. מכיוון שרטיבויות לא תמיד ניתנות לזיהוי במועד המסירה והן יתגלו עם הזמן, חשוב אף יותר להיעזר בעו"ד מומחה שיתמודד עם סוגיות כמו התיישנות. חשוב לדעת שלכל סוג של ליקוי יש את תקופת הבדק שלו ולאחר מכן תקופת אחריות. לליקויים מסוימים יכולים להיות שתי תקופות בדק שונות".
לפעול בצורה מסודרת וסבלנית
עו"ד קליין מספר כי ברוב המקרים הרוכשים מגיעים אליו לאחר שניהלו מרדף של תקופת מה אחרי היזם והקבלן והם מותשים, פגועים וכועסים, ולכן רוצים לפעול כאן ועכשיו. עם זאת, לדבריו: "חשוב לפעול בצורה מסודרת וסבלנית. לפעמים התיק עדיין לא בשל כי צריך לקבל חוות דעת נוספת ממומחה עם התמחות ספציפית או לבצע עוד פנייה מסודרת ליזם ולקבלן. אני מבין את הכעס והתסכול של הלקוחות ושהם לא רוצים שום קשר נוסף עם היזם ובטח שלא לעבור עוד סבב נוסף של תיקונים, אבל לעיתים יש לבצע עוד מספר פעולות משפטיות על מנת להוכיח לבית המשפט באמצעות כתב התביעה שהרוכשים פעלו בהתאם לחוק בניגוד ליזם".
עוד הוא מוסיף, כי ישנם מקרים שבהם הרוכשים מאבדים את הסבלנות ונשברים כתוצאה מהתנהלות היזם, ורוצים לתקן את הליקויים לבד: "אני מזהיר את הלקוחות שלי כי תיקון עצמי עלול לא רק לגרום להם לאבד את האחריות, אלא אף להיתבע על ידי הקבלן בגין נזק לדירות אחרות. אם בכל זאת יבחרו בדרך זו, חשוב לבצע זאת בצורה נכונה משפטית שלא תגרום נזק על נזק".
לוודא שהתביעה היא בעלת תוקף
לעיתים, למרות כל הפעולות הנכונות והצדק בטענות הרוכשים, ישנם אילוצים שונים שמשפיעים על ההליך, למשל במצב של מלחמה ארוכה. כך לדוגמה, במהלך מבצע צוק איתן ומלחמת לבנון השנייה, היה קשה יותר לבוא לבית המשפט ולהתלונן על כך שהקבלן לא התייחס לליקויים, בעוד שבתקופה זו לא היו פועלים בגלל סגרים ועזיבה של עובדים זרים. דוגמה נוספת היא המקרה של אונייה שנתקעה בתעלת סואץ ועצרה את הגעתן של אוניות משא לישראל שהביאו חומרים לבנייה. "עלינו להיות רגישים לתקופה ולהשפעות סביבתיות ולוודא שאנו מאשימים את הקבלן בדבר בעל תוקף, בהתאם לפסקי דין מעודכנים והנסיבות הספציפיות של כל מקרה ומקרה לגופו של עניין", אומר עו"ד קליין.
"גם התקופה הנוכחית היא תקופה מורכבת לרוכשים ולקבלנים, זאת בגלל מלחמת 'חרבות הברזל' המתמשכת ובגלל האיום של החות'ים על אוניות מסחר. עם זאת, חשוב לדעת כי במדינה כמו ישראל מלחמה או משבר אינם בהכרח כוח עליון. כך למשל, בתקופת הקורונה בתי המשפט דחו את רוב הטענות של הקבלנים, מפני שתחום הבנייה הוחרג מהסגרים", הוא מוסיף ומדגיש: "כיום, בגלל המלחמה נעשות פעולות שונות כדי לזרז בירוקרטיות בענף זה, אך מפני שהמצב אכן מורכב מאוד והמחסור בפועלים ובחומרי בנייה מורגש – דווקא עכשיו ישנו הכרח לעבוד בצורה עוד יותר מסודרת ומתועדת, באמצעות ייצוג משפטי מתאים".
לבחון כל מקרה לגופו
כמי שייצג במספר מקרים כמה בעלי דירות באותו בניין, מציין עו"ד קליין כי כל מקרה הוא עולם ומלואו ושונה עובדתית, ולכן חשוב לבחון האם הפעולות נעשו בהתאם לדין וזאת על מנת לטעון את הטענות המתאימות בבית המשפט. "במקרים מסוימים לוח הזמנים אף הוא חשוב, למשל כאשר מדובר על רטיבויות. במקרים אלו, אם הקבלן לא משתף פעולה נתזמן את הגשת התביעה כך שהדיון ייערך בחודשי החורף, בהם המומחה מטעם בית המשפט יראה בעיניו את הרטיבות ובדרך כלל יימנעו בדיקות יקרות כמו הצפה והמטרה", הוא מסביר.
עו"ד קליין מזמין אתכם לייעוץ טלפוני ראשוני ללא עלות, בו תקבלו קווים מנחים כיצד עליכם לפעול כבר עכשיו, עוד לפני התנהלות משפטית. הוא מסכם: "מטרתנו היא להביא את התיק למצב שבו כשהתביעה כבר מוגשת לא תהיה לקבלן טענה אמיתית לגופו של עניין לטעון כנגד הרוכש, ולכן צריך להכין את התיק היטב ובהתאם לפסיקה העדכנית בתחום של ליקויי הבנייה בישראל".
עו"ד אופיר קליין
טלפונים: 03-6919588 | 054-2377989
לפנייה במייל >>
בשיתוף עו"ד אופיר קליין
