אם נסעתם בשנה האחרונה בכבישי ישראל, בדגש על אזור המרכז, בוודאי שמתם לב לשינויים תכופים בדרכים, לעבודות בכביש ובאתרי בנייה מרובים, אשר לרוב מבוצעת בהם בניית בניינים לגובה. על אף ההאטה בעבודות התשתית והבנייה בעקבות מלחמת חרבות ברזל, שפרצה לפני כחודשיים, עדיין מדינת ישראל נמצאת בעיצומן של עבודות תשתית ובנייה - הן של נדל"ן למגורים, למסחר ועסקים, והן בפרויקטים גדולים של תשתית, דוגמת הקו הסגול והקו הירוק של הרכבת הקלה.
שכונות חדשות קמות, בניינים ישנים נהרסים לטובת בניינים חדשים, מאובזרים ובטוחים יותר - כדי שכמה שיותר יחידים ומשפחות יוכלו לשדרג את חוויית המגורים שלהם ואת בטיחותם בדירה החדשה שלהם, במיוחד לאור המצב הביטחוני שמחדד את הצורך במרחבים מוגנים תקניים. אנשי השעה הם אנשי הנדל"ן המובילים בישראל, שיוזמים ובונים פרויקטים למגורים, לעסקים ולמסחר ברחבי ישראל.
אחד מהם הוא אלי גבאי, בעלים וסמנכ"ל פיתוח עסקי בקבוצת גבאי, שמעניק ניתוח על התקופה הנוכחית, ומסביר מהו היתרון הגלום בחברה שגם יוזמת את הפרויקט וגם מבצעת אותו בפועל, על כל השלבים שבו.
"אנחנו מצויים במצב מלחמה לא קל. ועל אף המצב הזה, חשוב לומר שישראל באמת נמצאת בתנופת בנייה ותשתיות, גם אם בעקבות המלחמה הייתה האטה מסוימת בעבודות", פותח אלי גבאי. "חלק מהתנופה הזו, היא הוצאה לפועל של מהלכים שנרקמו לפני מספר שנים. נכון, זה אומר שמי שגר במיוחד באזור המרכז, נתקל בבנייה מואצת ובשינויים בכבישים בעקבות הוספת תשתיות. המטרה היא שכל הפרויקטים האלו יניבו איכות חיים טובה יותר בעוד מספר שנים. גם אנחנו בקבוצת גבאי, חלק מהתנופה הזו והיא מורגשת היטב אצלנו בקבוצה".
"אנחנו משווקים כיום כ-25 פרויקטים, רובם מיועדים למגורים. מדובר במאות בעלי דירות חדשים שצפויים להתאכלס בחודשים הבאים ובשנים הקרובות", מוסיף אלי גבאי. "עיקר הפרויקטים שלנו בקבוצת גבאי שנמצאים בשיווק, ממוקמים באזור המרכז המבוקש. זה אזור שבו מטבע הדברים יש יותר ביקוש לדירות".
ואכן, דבריו של גבאי מתכתבים עם נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, לפיהם הערים שהובילו את התחלות הבנייה ב-2022 הן תל אביב, ירושלים, בת ים, בית שמש, ראשון לציון, נתניה, פתח תקוה ובאר שבע. חלק גדול מהערים האלה, מצוי באזור המרכז. בחודשיים האחרונים רואים בקבוצת גבאי ביקוש גובר בערים כמו אשקלון ואשדוד, מתוך הקהילה: מדובר בתושבים שמתגוררים בדירות ישנות, ללא מרחב מוגן תקני, המעוניינים להמשיך ולגור בעירם האהובה, אך בדירה ראויה ובטוחה שתספק להם את הביטחון הנחוץ כל כך.
שילוב של יזמות ובנייה
בפרויקטים רבים שנבנים בישראל, קיימים מספר גופים שאחראים לפרויקט משלביו התכנוניים הראשוניים ועד לשלב האכלוס - ושיתוף הפעולה בין כל הגופים האלו חשוב מאוד לטובת הצלחת הפרויקט הן מבחינת לוחות זמנים והן מבחינה כלכלית. לרוב, מדובר בחברה יזמית שמתייחסת לכל פרויקט כהשקעה לכל דבר, מחליטה מי יהיה הקבלן ומי צפויים להיות נותני השירותים בפרויקט - מה שאומר שאת בניית הפרויקט בפועל, היא לא מבצעת, אלא הקבלן וספקי המשנה שלו.
"אני מכיר המון פרויקטים למגורים ולעסקים שנחשבים מוצלחים מאוד, באזורי ביקוש מרכזיים, כאלו שמושכים אליהם רוכשים ושוכרים, גם שנים לאחר סיום הבנייה", מבהיר אלי גבאי. "אבל חשוב לי לומר שלצד ההצלחות, יש גם לא מעט פרויקטים שהתעכבו או שהניהול שלהם הפך למסורבל, רק מכיוון שהיזם והקבלן לא היו הכי מתואמים שיש. בקבוצת גבאי קיבלנו החלטה אסטרטגית, להיות גם החברה היזמית וגם החברה המבצעת. למעשה, הקבוצה עוסקת בביצוע פרויקטים משלב התכנון ועד לשלב הבדק. הניסיון שלנו מוכיח שהדבר טוב גם לנו כחברה בשוק הנדל"ן הישראלי וגם לרוכשים".
למה זה נחשב יתרון לרוכשים?
"כי הרוכשים לא צריכים להיות בקשר עם היזם וגם עם הקבלן לאורך תכנון הפרויקט ובנייתו, או אחריו. כשיש שתי חברות שמעורבות בפרויקט מסוים, כל אחת עשויה להתנהל בצורה אחרת מול הדיירים, כל חברה יכולה להגיע לפרויקט במצב כלכלי טוב יותר או פחות ולכן כדאי לבחון את הניסיון והבסיס הכלכלי שלהן. במילים אחרות, זה פחות נוח. כשהחברה היזמית היא גם המבצעת, יש לכל דייר כתובת אחת לאורך כל חיי הפרויקט - מהתכנון ועד שלב הבדק".
ומה מבחינת לוחות הזמנים של הפרויקטים?
"כאשר החברה היזמית מתפקדת גם כקבלן ובונה בפועל, בסיוע של קבלני משנה, ישנה שליטה טובה יותר בלוחות הזמנים של הפרויקט והסיכוי לעיכובים קטן יותר. כאשר יזם עובד עם קבלן ביצוע אחר עד לשלב האכלוס, הקבלן אחראי על הבנייה והביצוע, כולל אחריות על קבלני המשנה. ואם לדוגמה יש קבלן משנה שנשכר לפרויקט והוא נקלע לקושי בכוח אדם, או קושי כלכלי, האחריות היא של הקבלן, והיזם לעתים לא מסונכרן, מה שעלול לגרום לעיכובים ולעלויות גבוהות יותר. לכן, כאשר החברה היזמית היא גם המבצעת, קל יותר להיערך למצבים מאתגרים שעלולים לתקוע את לוחות הזמנים".
ואיך זה משתלם לחברה, זה לא כאב ראש גדול יותר?
"ההפך הוא הנכון. אם יש יתרון מרכזי בלהיות חברה יזמית ומבצעת, הוא היתרון של חיסכון במשאבים - מכיוון שהרבה מאוד תהליכים קצרים ולא תלויים באף חברה קבלנית. זה מוביל ליעילות ואפילו במקרים רבים לירידה בהוצאות. זה ממש רלוונטי בהתחדשות עירונית, תחום שבו הרווחיות נוטה להיות לא גבוהה במיוחד. בכלל, בהתחדשות עירונית חשוב להיכנס לפרויקט עם תכנון בכל ההיבטים, גם ברמת המימון לפרויקט".
עניין של אחריות
רכישת דירה בישראל היא ברוב המקרים הרכישה הגדולה בחייו של כל אדם. בכל זאת, לא בכל יום מתחייבים לעסקה שמסתכמת בשבע ספרות ומשפיעה באופן ישיר על כל אספקט בחיי היומיום. לכן, הרוכשים מצפים כי מולם תעמוד חברה איתנה מבחינה פיננסית, אמינה בכל הנוגע להתחייבויותיה בפרויקט, וכמובן אחראית לכל עניין שעולה - גם בשנים שלאחר האכלוס.
"גם לנקודה הזו חשוב להתייחס", אומר אלי גבאי. "אנחנו אנשי נדל"ן. אמנם אנחנו שיווקנו וממשיכים לשווק אלפי יחידות דיור בישראל, אבל אנחנו גם אנשים שמבינים שקשה לרכוש דירה בישראל. הרוכשים מחפשים שקט נפשי כדי לדעת שהם ביצעו עסקה טובה עם חברה אחראית. כאשר החברה הקבלנית פועלת במנותק מהיזם, היא מחויבת לו בלבד. הרוכשים, במובן מסוים, נדחקים הצידה. כאשר החברה היזמית היא גם המבצעת, לרוב נראה הקפדה על הפרטים הקטנים, בקרה טובה יותר לאורך חיי הפרויקט וכמובן אחריות גם בתקופה שלאחר האכלוס".
"אני רוצה לעמוד רגע על הנקודה הזו של התקופה לאחר האכלוס. זו תקופה לא קלה שבה הרוכשים אמורים להתמודד עם מעבר דירה או מציאת שוכרים. הם לא תמיד פנויים לעסוק בעניינים בירוקרטיים מול הקבלן, ואם הם עושים זאת, הם מצפים לקבל את המענה המקצועי ביותר", מוסיף אלי גבאי. "אנחנו בקבוצת גבאי מבינים שהלקוחות שלנו בוחנים אותנו גם בתקופה שלאחר האכלוס המוצלח. יש לנו אחריות כלפיהם והם יודעים זאת. המשמעות היא שכאשר יש בעיה בדירה מסוימת, הם יוכלו לפנות אלינו ולא לקבלן מבצע שהוא צד שלישי. אנחנו מטפלים בכל בעיה קודם כל כמי שאחראים ומחויבים לכל אחד ואחת מהרוכשים".
איך זה בא לידי ביטוי?
"כאשר היזם הוא גם המבצע, נוצר ערך משותף, בעיות מאתגרות זוכות לפתרונות מהירים וכך קל יותר לעמוד ביעדים בכל פרויקט. כך, מתאפשר ללוות את הלקוחות באופן הדוק בתקופת הפרויקט ואף אחריו. הכל מתחיל במבנה שלנו כקבוצה. יש לנו חטיבות וזרועות שמספקות את המענה ההוליסטי לצורך של כל פרויקט. החטיבה שאולי היא החשובה ביותר ומתווה את האסטרטגיה העסקית שלנו בקבוצת גבאי, היא חטיבת היזמות והפיתוח העסקי. היא מאתרת את האזורים שבהם יש פוטנציאל, מקדמת עסקאות ופועלת למצוא מנועי צמיחה כל הזמן".
"חטיבה נוספת ומשמעותית שפועלת בפרויקטים רבים היא חטיבת ההתחדשות העירונית", מוסיף אלי גבאי. "זו חטיבה שההתמחות שלה הוא בפרויקטים מסוג תמ"א 38/2, כלומר הריסה ובנייה. זו חטיבה שמאוישת בכוח אדם איכותי ובעל ניסיון, שמלווה את בעלי הדירות הקיימים עד שהם מקבלים את המפתח לדירה החדשה והמשודרגת שלהם".
"לחטיבת ההנדסה יש סיווג ג'5, שהוא הרחב ובעל יכולות הבנייה הגבוהות ביותר, היא זו שאחראית על הניהול, הפיתוח והביצוע של הפרויקטים אצלנו. זה אומר שיש בה מאות עובדים מסורים", מפרט אלי גבאי. "היא כוללת מהנדסים, מפקחים, אדריכלים ועוד צוותים מקצועיים מאוד שאחראים על הוצאה לפועל של כל פרויקט. לקבוצה עוד חטיבות ומחלקות, כמו שיווק ומכירות, שינויי דיירים וגם שירות לקוחות ובדק".
"בסופו של יום", מסכם גבאי, "כל חברה רוצה להיות אחראית על כמה שיותר פרויקטים. אבל חשוב להבין שמאחורי כל פרויקט עומדים עשרות ואולי מאות רוכשים שהם אנשים. אנשים שביצעו רכישה גדולה בחייהם. חשוב מאוד לספק להם את הליווי והמענה הנדרש לכל אורך הדרך, עד לקבלת המפתח המיוחל".
בשיתוף קבוצת גבאי
