בשנים האחרונות הפכו פרויקטים של התחדשות עירונית לפתרון פופולרי במיוחד שממנו נהנים קבלנים ויזמים, דיירים שבתום התהליך מקבלים דירות חדשות ומרווחות יותר וגם הרשויות המקומיות שזוכות לשדרוג סביבתי.
אולם אף על פי שפרויקטים של התחדשות עירונית הפכו לחלק מהנוף המקומי במרבית היישובים ברחבי ישראל, רבים אינם מודעים לכל הפרטים ובקיאים בהם, בפרט בזכויות ובחובות שחלים עליהם.
הראשונה: עסקאות של התחדשות עירונית הן עסקאות נטו והיזם חייב לשאת בכל חבויות המס של הדיירים.
לא נכון. אין כל מקור חוקי שמחייב את היזם לשאת בחבויות המס של הדיירים. הפרקטיקה הנהוגה היא שכל עוד הדיירים משתמשים בפטורים האישיים שלהם, והתמורות שמעניק היזם לדיירים אינן חורגות מהתמורות הקבועות בחוק מיסוי מקרקעין - הדיירים לא יידרשו לשלם מס שבח. עם זאת, במקרים שבהם בכל זאת יחול חיוב במס שבח על מכירת זכויות הדייר – הוא זה שאמור לשאת בתשלום המס. אולם בהחלט קיימים מקרים שבהם היזם בוחר משיקוליו לשאת בחבות המס עבור הדיירים. אין מדובר בחובה, אלא בהסכמה מסחרית בלבד, בדומה לכל הסכמה מסחרית אחרת בהסכם, בין קונה מרצון או למוכר מרצון.
השנייה: במקרים שבהם ציין המחוקק כי הדייר רשאי לקבל בתמורה לדירתו הנמכרת שתי דירות חדשות - היזם מחויב לספק לדייר שתי דירות.
לא נכון. אף על פי שהוראות החוק מאפשרות לדיירים לקבל במקרים מסוימים שתי דירות עבור הדירה הנמכרת ליזם, הוא לא מחויב לספק שתי דירות. בסוף היום מדובר בעיקרון פשוט מאוד: התמורה שיקבל הדייר אמורה להיות שוות ערך לתמורה שהוא נותן ליזם. מאחר שמדובר בשיקולי כדאיות כלכליים וככל שתנאי זה מופר - היזם יכול לא להסכים לספק שתי דירות חלף הדירה הנמכרת.
יתרה מכך, לעתים היזם כלל לא בונה דירות קטנות באותו הפרויקט ואין לו כל אפשרות לספק שתי דירות קטנות לדייר בתמורה לדירה הנמכרת. האפשרות לקבל שתי דירות מהיזם בתום הפרויקט, נועדה בעיקר למקרים שבהם לדייר יש דירה אחת גדולה והוא מעדיף לקבל תחתיה שתי דירות קטנות. זאת כאשר בסך הכל שתיהן לא עולות על התקרה הקבועה בחוק כך שהאיזון הכלכלי נשמר.
השלישית: בפרויקטים של התחדשות עירונית דיירים לא יכולים לקבל תמורה בכסף מאחר שהיא תגרור חיובים של מס שבח.
לא נכון. עד תיקון החקיקה במסגרת חוק ההסדרים אכן תמורה במזומן בחלק מהפרויקטים גררה בהכרח לחיוב במס או חיוב חלק יחסי במס.
במסגרת חוק ההסדרים האחרון נוסף תיקון 100 לחוק מיסוי מקרקעין. לפי התיקון נוספה האפשרות לסוגי דיירים, או בסוגי עסקאות לקבל נוסף על דירת התמורה גם תשלום במזומן ובלי שהאמור יחויב במס שבח. לכן אין הגבלה גורפת על קבלת חלק מהתמורה במזומן כטריגר לחיוב במס שבח בהכרח.
הרביעית: כל דייר בגיל השלישי זכאי לבחור כל תמורה מהיזם עבור מכירת דירתו. זאת בהתאם לאחת מהחלופות הבאות וללא חיוב במס שבח או במס רכישה: תמורה כספית ודירה, או שתי דירות עד תקרת הפטור או אפשרות למכור את דירתו החלופית ליזם.
לא נכון. רק מי שנמנה עם הגיל השלישי שממלא אחר כמה תנאים יהיה רשאי לבחור לקבל את התמורה מהיזם. התנאי הראשון הוא דייר שמלאו לו 70 שנים במועד שבו נחתם הסכם המכירה הראשון על ידי אחד מבעלי הדירות האחרים בבית המשותף, ובאותו מועד הוא התגורר ביחידת המגורים הנמכרת שנתיים רצופות לפחות. בתנאי אחר יקבל תמורה מהיזם דייר שנזקק לשירותי סיעוד ומתגורר בפרויקט, כאשר נכון למועד חתימת הסכם המכירה הראשון היה זכאי לגמלת סיעוד.
החמישית: דיירים בפרויקטים של פינוי בינוי המוכרים את זכויותיהם בדירתם הישנה ליזם יוכלו לקבל דירה חדשה ששטחה הכולל לא עולה על 25 מ"ר משטח הדירה הישנה.
לא נכון. דייר שמוכר ליזם את כל זכויותיו בפרויקט של פינוי בינוי יוכל לקבל דירה חדשה בהתאם לאחת מתקרות השווי הבאות – לפי הגבוהה מבין השלוש: חלופה אחת - 150% משווי יחידת המגורים הנמכרת, בניכוי שוויין של זכויות לבנייה נוספת ביחידת המגורים הנמכרת; חלופה שנייה - שווי דירת מגורים באותו מתחם, ששטחה 120 מ"ר; וחלופה שלישית - שווי דירת מגורים, באותו מתחם, ששטחה 150% משטחה של יחידת המגורים הנמכרת, ולא יותר מ-200 מ"ר.
ככל שהתמורה המתקבלת תעלה על אחת מהתקרות שלעיל, יחול חיוב במס רכישה ובמס שבח לפי העניין.
הכותבת היא עו"ד ורו"ח חיה אביסרור שמעוני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בדיני מסים – מיסוי מקרקעין, מס הכנסה, מס ערך מוסף וביטוח לאומי.
חיה אביסרור שמעוני
טלפון: 03-5076666
למעבר לאתר >>
בשיתוף עו"ד ורו"ח חיה אביסרור שמעוני
