המושג "מסורבי משכנתא" נתפס לא פעם כדרך ללא מוצא בכל הנוגע להתנהלות מול הבנקים. עבור מי שזקוקים להלוואה לכיסוי חובות למימון או לטובת רכישת נכס נדל"ני, הסירוב של הבנק לאשר משכנתא הוא ה"ברקס" שכולם חוששים ממנו. אלא שעבור מרטין בוקסדורף, יועץ המשכנתאות הידוע גם בכינוי "בולדוג", טיפול בתיקים של מסורבי משכנתא הוא אתגר שמניע וממלא אותו באדרנלין בכל פעם מחדש.
"חשוב להבין שמי שזקוקים למשכנתא לכיסוי חובות והבנק סימן אותם כמסורבי משכנתא, הם ברובם המכריע של המקרים אנשים נורמטיביים שנקלעו למצב לא פשוט, אך אין בזה דבר כדי להעיד עליהם כעל בני אדם או על מידת האחריות שלהם", הוא מסביר. "הנתונים היבשים מראים שממוצע ההלוואות בבתי אב בישראל עומד על סכום של כ-300 אלף שקלים. רוב ההלוואות מוגדרות כהלוואות קצרות מועד, אך המשמעות היא שההחזר החודשי המצטבר עבורן הוא גבוה מאוד ורבים לא עומדים בו".
מה הסיבות שמביאות את הבנק להכריז על אדם כמסורב משכנתא?
"ככלל, הבנק בודק את תעודת הזהות הבנקאית של מבקש המשכנתא, בה מרוכזות כל הפעולות הבנקאיות, התחייבויות ונכסים ובוחן האם היו מקרים של צ'קים חוזרים, הוראות קבע שלא כובדו, חריגה גבוהה בחשבון העובר ושב, הלוואות שלא שולמו במועדן, עיקולים של ההוצאה לפועל וכדומה. ככל שיש יותר נקודות 'שליליות' בדו"ח, כך יעלה הסיכוי שהבנק יסווג את הלקוח כמסוכן ועל כן יסרב לתת לו משכנתא".
בוקסדורף מוסיף שמדובר במצבים שאליהם יכול להיקלע כל אדם מהשורה, בעיקר לאור המציאות הכלכלית והשינויים המתרחשים במשק הישראלי ובשוק העבודה. כך למשל, אדם יכול למצוא עצמו מפוטר מהעבודה לאחר שכבר לקח הלוואה למימון רכישת רכב או טיול גדול בחו"ל. בהיעדר משכורת אותו אדם נאלץ לבקש הלוואה נוספת למימון הוצאות שוטפות. מקרה אחר הוא של לקוח שעבר תאונה, נאלץ להפסיק לעבוד והקצבה מביטוח לאומי או התמורה מחברת הביטוח לא הגיעו בזמן, מה שהוביל אותו לקחת עוד הלוואה בנוסף על הלוואה קיימת.
"אם אותו אדם לא ימצא מקור הכנסה חדש מעבודה, לא ירחק היום והוא לא יוכל לעמוד בהחזר ההלוואות ומכאן המדרון תלול ודוח האשראי שלו יהיה בעייתי", אומר בוקסדורף. "אחת הדרכים היעילות לפתור את הבעיה היא בלקיחת משכנתא כנגד נכס, לפרוש אותה להרבה שנים ובכך להקטין את ההחזר החודשי. אלא שאם הוא הוגדר כמסורב משכנתא, הסיכוי שהוא יוכל להתנהל לבד מול הבנק הוא נמוך מאוד".
את הניסיון הרב שלו בטיפול בתחום משכנתא למסורבים צבר בוקסדורף במהלך שנים רבות בהן עבד בשלושה בנקים שונים למשכנתאות. כשהחליט לפתוח עסק עצמאי, גמלה בליבו ההחלטה להתמקד אך ורק בתחום של מסורבי משכנתא.
"אני לא עוסק במכרזי ריביות, לא עוסק במחזור משכנתא או גרירת משכנתא, כולי ממוקד בעזרה וליווי לאנשים שלא מצליחים לקבל משכנתא. אני גאה בהישגים שלי עד כה ובטוח שיש ביכולתי לעזור להם. זו הסיבה שגם התמורה שאני מקבל היא רק על בסיס הצלחה", אומר בוקסדורף.
אל תחכו לדו"ח האשראי
התהליך בו בוקסדורף מסייע למסורבי משכנתא מתחיל בפגישת עומק עם הלקוחות, שמטרתה לעשות מיפוי מקיף של התמונה הפיננסית כולה, למצוא את היתרונות והחסרונות האובייקטיביים ולחפש את הדרך בה ניתן להציג אותם מול הבנק באופן כזה שהוא ישתכנע לאשר את המשכנתא לסגירת חובות.
"הרבה מאוד מהלקוחות מגיעים אליי רגע לפני שזה הופך למאוחר מדי, הם זקוקים לכסף עכשיו ומיד והדחיפות גבוהה. לא מדובר בתהליך של 'זבנג וגמרנו'", הוא מסביר. "על מנת לקבל משכנתא לסגירת חובות כנגד שעבוד של נכס יש לעבור הרבה מאוד שלבים, בדומה ללקיחת משכנתא לרכישת נדל"ן. בין היתר יש צורך בהערכת שמאי מקרקעין, הרבה מאוד ניירת ובירוקרטיה, חתימות ועוד. הבנקים רוצים לקוחות 'טובים', ועליי מוטלת המשימה לשכנע אותם שלאדם העומד מולם, על אף שמצבו ברגע הנתון אינו מזהיר, ההיסטוריה הכלכלית שלו הייתה טובה ויש אופק חיובי לשקם את מצבו הכלכלי".
משכנתא לסגירת חובות, כאמור, תינתן כנגד שיעבוד הנכס, וניתן לקבל אותה מהבנק או מגוף חוץ בנקאי. ההבדל המשמעותי בין שתי החלופות הוא גובה הריביות שיחושבו עבור המשכנתא. על פי רוב, על אף שהבנק יתמחר את הסיכון שלו בריביות גבוהות, הן עדיין יהיו נמוכות יותר מאלו שיציעו הגופים החוץ בנקאיים.
הסיבה לכך נובעת מכך שהבנקים מגייסים את הכסף להלוואות שלהם מבנק ישראל בריבית נמוכה, בעוד שגופים חוץ בנקאיים מגייסים את הכסף ממשקיעים ועליהם לתת להם תשואה גבוהה, כך שהריביות מגולגלות על הלווים.
הבדל נוסף בין שתי החלופות הוא שהמשכנתא מהבנק של הלקוח תהיה בסכום של עד 50% משווי הנכס. אם יש עדיין משכנתא פעילה על הנכס המשכנתא לסגירת חובות תהיה בסכום של עד מחצי יתרת המשכנתא. לעומת זאת, בגופים חוץ בנקאיים ניתן לקבל משכנתא בגובה של 70% משווי הנכס.
"אדם לא צריך לחכות לדוח האשראי השנתי שלו כדי לדעת שמצבו בבנק לא טוב. ככל שהוא יהיה יותר מודע להתנהלות הפיננסית שלו, יעקוב באופן קבוע אחר ההוצאות וההכנסות, ידע בזמן אמת כשחוזר צ'ק או כשהבנק לא מכבד הוראת קבע, כך יעלה הסיכוי שהוא לא יגיע למצב בו ייאלץ לקחת עוד ועוד הלוואות. הרי כל הלוואה צריך להחזיר וכשלא עושים תכנון נכון ולא עוצרים את כדור השלג הדרך להסתבכות כלכלית היא קצרה", מסכם בוקסדורף.
מרטין בוקסדורף
טלפון: 050-8116397
למעבר לאתר >>
בשיתוף מרטין בוקסדורף
