"כאשר הבנק לא מאשר משכנתא, חשוב לא לעשות פעולות פזיזות ולא להתייאש. אנחנו צריכים לעשות ניתוח לוגי של המצב ומכך להבין כיצד להתנהל בהמשך. התגובות הנפוצות של אנשים הן לרוץ ולהגיש בקשות בעוד בנקים או לחילופין להתייאש. שתי האופציות הללו לא טובות", כך מסביר מרטין בוקסדורף, מומחה בליווי מסורבי בנקים.
אז מה כן עושים?
"הפעולות הנכונות הן להזמין דו"ח נתוני אשראי על מנת להבין את הבעיה ולערוך מספר בדיקות בסיסיות ראשוניות, כדי לראות שאנחנו בכלל בכיוון הנכון. דו"ח נתוני אשראי הוא למעשה הדו"ח שמפרט את כל הבעיות שהיו בשנים האחרונות וממנו ניתן בקלות להבין מה מונע מאיתנו את קבלת המשכנתא. באמצעות הדו"ח ניתן לקבל את הכלים להבין האם ניתן להתגבר על הבעיה במסגרת המשכנתא הבנקאית או שחייבים לפנות לפתרונות חוץ בנקאים. לפעמים גם זה קורה שלא ניתן לעשות שום דבר".
בוקסדורף, המכונה "בולדוג" מסביר כי בשלב שני יש לערוך בדיקות בסיסיות: "לפעמים לאדם יש BDI שלילי, אבל זו לא הבעיה בכלל. לפעמים הוא שלילי אבל ישנה גם בעיה של הכנסות נמוכות, או שבקשת המשכנתא הייתה גבוהה מדי. ישנן לא מעט סיבות שיכולות למנוע את קבלת המשכנתא ואני מאוד ממליץ לבדוק מהן. בכתבה כאן, הכנתי את רשימת כל הסיבות הקיימות לכך שהבנק מסרב לאשר משכנתא. אנא תעברו על הסיבות ותראו שאין דברים נוספים שחלים עליכם. נכון שתמיד קיימים פתרונות חוץ בנקאיים, אבל גם עבור אלו צריך לערוך כל הבדיקות הרלוונטיות".
האם כדאי לפנות בשלב הזה ליועץ משכנתאות?
"ברגע שאנחנו מתקשים לקבל משכנתא, אני מציע לפנות ליועץ משכנתאות. חשוב לי להדגיש שהרעיון הוא לפנות למישהו המתמחה במציאת פתרונות עבור מסורבי משכנתא. ההבדל ביני לבין יועץ משכנתאות רגיל, למשל, הוא שיועצי משכנתאות הם אנשים אשר תפקידם הוא להדריך את הלקוחות לבחירה נכונה בין מסלולי משכנתאות הקיימים ומציאת התמהיל הטוב ביותר, ואילו התפקיד שלי הוא אחר לחלוטין: המטרה שלי היא ליצור מצב שבו אדם שבנק סירב לאשר לו משכנתא - יקבל אותה".
ותמיד התהליך יהיה מול הבנקים?
"השאיפה שלי היא ליצור מצב שזה משתלם לאדם לקחת משכנתא. לפעמים יש מצב שבו לא ניתן לקבל משכנתא בבנקים, אבל כן ניתן לקבל אותה בחברה חוץ בנקאית. במצב הזה אנחנו נבחן ביחד האם זה באמת הדבר הנכון לעשות והאם זה באמת הפתרון שאנחנו רוצים. זה עניין של החלטה בין מספר אפשרויות. משכנתא חוץ בנקאית היא לא זהה בכל המקומות. ישנם כמה סוגים של משכנתא חוץ בנקאית וצריך להבין לעומק את הדברים לפני שמחליטים. אני אישית, תמיד מעדיף לעשות לאנשים משכנתאות בבנקים ומנסה להתרחק ממשכנתאות חוץ בנקאיות. זה יותר יקר ואנשים מפחדים ממה שהם לא מכירים. אבל לפעמים נוצרים מצבים שחייבים לצערי לחשוב מחוץ לקופסה ולהיעזר בחברות חוץ בנקאיות".
תוכל לתת דוגמה למקרה כזה?
"זוג צעיר מהרצליה קנו דירה במחיר למשתכן. הבנק סירב לאשר להם משכנתא. הרגע לזה היה שהבעל הוא עצמאי והייתה שנה שבה היו לו פרויקטים הרבה יותר מההיקף הרגיל שלו- פי 4 בערך. אבל הוא לא חישב נכון את צעדיו והתחיל את השנה שלאחריה בהיקף קטן יותר, אבל עדיין טוב. פתאום הוא התבקש לשלם מס הכנסה ומע"מ בגובה מאות אלפי שקלים. הוא ביקש פריסה לתשלומים, אבל לאחר הפריסה סכום ההחזר החודשי עמד על 25 אלף שקלים בחודש. הוא נכנס לקשיים, חזרו לו הוראות הקבע והצ'קים. ניסינו לשכנע את הבנקים שעומס ההוצאות צפוי להיגמר, אבל זה לא עזר".
במקרה כזה, האלטרנטיבה היא משכנתא חוץ בנקאית?
"במקרה הזה, למשל, משכנתא חוץ בנקאית היא בהחלט אלטרנטיבה, הרי מדובר בזוג חזק עם הכנסה חודשית מאוד יפה, שבהחלט יכול לעמוד בתשלומים. הוא יצליח בקלות להעביר את המשכנתא לבנקים, ברגע שיתנקה ה-BDI. במקרה שלהם אין שום בעיה לקחת משכנתא חוץ בנקאית. זה ממש בסדר".
ויש לך דוגמה הפוכה?
"לצערי הרבה יותר קל לתת דוגמאות הפוכות. לדוגמה, זוג עם בית שעלותו 2.5 מיליון שקלים ומשכנתא של 1.4 מיליון שקלים. הם צברו הלוואות והגיעו למצב שחייבים להשיג 350 אלף שקלים על מנת ליישר קו ולהגיע למצב שבו אין שום הלוואות פרט למשכנתא שלהם. על פניו זה נראה הגיוני, אבל זה לא באמת אפשרי.
"הבנקים לא מאשרים משכנתא בשיעור של יותר מ-50% מימון משווי הבית. כלומר אם הזוג הזה ייקח עוד משכנתא זה יהיה במסגרת חוץ בנקאית עם ריביות משמעותית גבוהות יותר. נניח שיש להם משכנתא קיימת של 6,500 שקלים בחודש והם ירצו לקחת סכום נוסף במסגרת חוץ בנקאית, הם יגיעו להחזר חודשי של כ-9,000 שקלים בחודש על משכנתאות. גם אם זה פחות ממה שהם משלמים היום - חייבים להבין שמדובר ב-9,000 שקלים בחודש למשך תקופה לא קצרה. אני לא מאמין שהם יכולים לעמוד בהחזר החודשי הזה. כלומר, אם אנחנו עוזרים לאנשים האלו לקחת משכנתא חוץ בנקאית נוספת, אנחנו מכניסים אותם לצרות יותר גדולות ממה שיש להם עכשיו. לכן אני אומר שלא בכל המצבים כדאי לקחת משכנתא חוץ בנקאית. אנשים שצברו מספר הלוואות תמיד יגידו שהם רוצים לקחת חוץ בנקאי, אבל החוכמה היא לראות את התמונה כולה ולא להכביד עליהם יותר".
מה דעתך על ההבטחות למשכנתא תוך זמן קצר, לפעמים בתוך 48 שעות?
"בישראל התפתחה נישה של משכנתאות חוץ בנקאיות, הנישה הזו הולכת וגדלה. הבעיה היא שהציבור לא ממש מבין עדיין את ההבדל בין משכנתא מהבנק לבין משכנתא חוץ בנקאית, שבהן הריביות גבוהות יותר. כאשר אני מדבר על משכנתא למסורבים, אני מתכוון לזה שאני נלחם מול הבנקים למשכנתאות על מנת לקבל משכנתא, למרות שהם סירבו. לעומת זאת הפרסומות מציעות מוצר אחר לגמרי - הן מציעות הלוואה חוץ בנקאית כנגד נכס קיים. זה מוצר שבהחלט צריך במצבים מסוימים, אבל חשוב להבין שזה לא מתאים בדרך כלל לרכישת דירה ובטח לא מתאים לכל מקרה. חשוב לבחון היטב כל משכנתא וכל הלוואה".
מה אתה יודע לעשות כדי לסייע למסורבים?
"פעמים רבות אנשים פונים אליי ורוצים לדעת איך אני יכול להצליח להשיג להם משכנתא, לאחר שניסו בעצמם ונכשלו. העניין הוא שכדי להבין לעומק את המערכת הבנקאית - צריך לשחות בתוכה במשך שנים. רבים טועים וחושבים שכל הבנקים זהים, אבל זה לא נכון. אחרי הרבה שנים בתוך המערכת, לומדים להכיר את ההבדלים הקטנים בין כל הבנקים והגישות שלהם למשכנתא, לומדים להכיר את המנהלים; הצעירים, הבכירים והוותיקים ואת הצורה שבה כל אחד מהם חושב. ככל שאתה מטפל בעוד משכנתאות, אתה מוסיף לעצמך עוד שכבות של ידע, הבנה וקשרים".
אתה תמיד מצליח?
"הלוואי. לצערי, זה לא באמת כך. מגיעים אליי הרבה מאוד מקרים מכל הסוגים ולפעמים שווה להילחם על המשכנתא ולפעמים זה פשוט לא נכון. הרבה פעמים אני נאלץ להסביר למי שפונה אליי שזה לא הזמן המתאים לקחת משכנתא. יש כאלה שנפגעים ולפעמים גם מגיבים לא יפה. חשוב להבין שהמטרה שלי היא להגיד את האמת ולעזור למי שפונה אליי".
מרטין בוקסדורף
למעבר לאתר האינטרנט >>
בשיתוף מרטין בוקסדורף
