הרפורמה שנכנסה לתוקפה בשנת 2014 הובילה לביטול המוחלט של הפטור ממס שבח עבור מכירת דירות מגורים, אלא אם כן המוכר עומד בקריטריונים שהגדיר המחוקק. ישנם לא מעט בעלי בתים שסבורים כי ההטבה שקיימת כיום לפטור ממס שבח היא הטבה גורפת, אלא שללא ייעוץ משפטי עלולים להתעורר קשיים ומכשולים בדרך להשלמת העסקה.
"אחד הקריטריונים המרכזיים לקבלת פטור ממס שבח הוא היותו של הנכס 'דירת מגורים מזכה', שבהיתר המקורי הוגדר הנכס ככזה. למרות זאת, ישנם בעלי דירות רבים שרכשו נכס או קיבלו נכס בירושה, שלא מודעים לכך שהמקום שבו הם מתגוררים יועד בבסיסו לשימוש כמחסן או כמשרד ולא למגורים", מסבירה עו"ד ענת קציר, מומחית בדיני מקרקעין.
לדבריה, אם מעורב עורך דין מחובתו לוודא כי ייעוד הדירה בפועל מגובה בהיתרים על פי חוק, דבר הדורש בדיקה מבעוד מועד, בפרט לפני מכירת הנכס.
יותר מסגירת חוזה
כמי שליוותה בעלי דירות רבים בתהליך מכר דירה והשגת פטור ממס שבח, עו"ד קציר מסבירה מהם הקריטריונים לקבלתו: "ראשית, המוכר צריך להיות תושב ישראל. שנית, הדירה הנמכרת נמצאת בבעלותו של המוכר לפחות 18 חודשים, וב–18 החודשים האלו לא מכר דירה אחרת בפטור זה. כמו־כן, הכרחי לוודא שמדובר בדירת מגורים מזכה שבמקור היתה מיועדת למטרה זו".
היא מוסיפה כי "גישה זו קיבלה חיזוק נוסף במסגרת פסיקת בית המשפט העליון שהתקבלה לאחרונה, שקבעה שלמרות שנוסח החוק לגבי ייעוד הדירה אינו חד משמעי, ייעודה של הדירה הוא על פי דין ולא על פי איך שהיא נחזית. המשמעות היא שגם אם יש לנכס את כל האלמנטים של דירת מגורים וגם אם זה המצב לאורך שנים, אם בהיתר המקורי היא אינה מיועדת למגורים, המוכר לא זכאי לפטור ממס שבח — בין אם ירש את הנכס או רכש אותו".
כיצד ייעוץ משפטי יכול לסייע?
"כעורכת דין, בין אם מדובר ברכישת דירה יד ראשונה או יד שנייה, תפקידי הוא הרבה מעבר לעריכת חוזה מכר. אני נוהגת גם לבדוק את היתרי הבנייה בתיק הבניין, כחלק מכלל הבדיקות המקדימות שחשוב שייעשו. מחובתי ליידע את הלקוח שבמצב שבו ייעוד הדירה לפי דין אינו למגורים, הוא יתקשה לקבל משכנתא מהבנק למימון הרכישה".
עו״ד ענת קציר מומחית בנדל״ן ומקרקעין על כל תחומיו, כולל הסכמי שכירות וייצוג רוכשי דירה יד ראשונה, עם דגש על יצירת הסכם מכר שנותן מענה הכרחי, לדבריה, להסכם שמייצג את האינטרסים של הקבלנים. שירותים נוספים שהיא מציעה כוללים ייעוץ וליווי משפטי בכל הקשור לצוואות, ירושות, עיזבונות וייפוי כוח מתמשך.
עו"ד ענת קציר
טלפון: 054-4738662
למעבר לאתר >>
בשיתוף עו"ד ענת קציר
