"פוטנציאל ההשבחה בדירות יד שנייה, בדגש על פינוי־בינוי, הוא עצום. מחיר הבסיס נמוך והתמורה גבוהה במיוחד. לדעתי, זאת ההזדמנות הטובה ביותר נכון לשנת 2026 עבור משקיעים עם הון עצמי של כ־400־200 אלף שקל, המעוניינים בעסקה שמטרתה הגדלת ההון שלהם". אומר שחר שני, מלווה משקיעי נדל"ן שמתמחה בפינוי־בינוי. שני בחר נישה ייחודית, והוא מספק ליווי בוטיק למשקיעים שמחפשים הזדמנויות במתחמי פינוי־בינוי באזור הצפון.
איך נראה תהליך פינוי־בינוי?
"תהליך פינוי־בינוי אורך כ־12 שנה, כאשר בתחילתו אנו מחזיקים בדירה ישנה ובסופו מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר, עם מרפסת, חניה ומחסן. נכון להיום, דירה ממוצעת באזור הצפון תהיה שווה בתחילת הדרך כ־1.1 מיליון שקל, ודירה חדשה לאחר הפרויקט 2.1 מיליון שקל בממוצע. זה משאיר 'דלתא' של מיליון שקל עבור משקיע סבלני, שייקח נכס מסוים מתחילת הדרך ועד סופה. הפער עשוי להצטמצם ככל שהפרויקט מתקדם, כך שבמועד הפקדת התוכנית הדירה תעלה כ־1.5 מיליון שקל ולקראת ההריסה כ־1.9 מיליון שקל".
איך ניתן להגדיל את הסיכויים למקסום רווח בפרויקט כזה?
"מנקודת מבט של משקיע אנו מחפשים כמה שיותר עליית ערך בכמה שפחות זמן. העניין הוא שה־50% הראשונים של עליית הערך קורים בשנים בודדות, ואילו ה־50% הנוספים לוקחים כ־10־7 שנים. כאן נכנסת לתמונה השיטה שלי – רכישת דירות במתחמי פינוי־בינוי שמלווים על ידי יזם חזק, כאשר קיימים רוב נדרש לקידום הפרויקט ואישור עירייה, וה'דלתא' שעליה משלם המשקיע היא בין 10% ל־20% מאותם מיליון שקל פוטנציאליים. הבחירה במתחמים אלה מאפשרת במקרים רבים להגיע ל'דלתא' של 50% במספר שנים בודדות, מה שמניב למשקיע רווח של מאות אלפי שקלים ללא תלות בעליית מחירים ארצית או אזורית".
מעקב אחר הפרויקטים בזמן אמת
כיום דירות רבות בישראל מיועדות לפינוי־בינוי, אך רק שליש מהמתחמים המוכרזים באמת יוצאים לפועל, מה שמצריך מהמשקיעים לבדוק כל עסקה לעומק. שני עוקב בזמן אמת אחר הפרויקטים הפעילים ומייעץ בהתאם ללקוחותיו. "חשוב להכיר את התהליך וההתקדמות של המתחם בוועדות, את אנשי המפתח בכל פרויקט, מה התמורות הצפויות ולוחות הזמנים. יש מתחמים שבהם התמורות פחות טובות או שפרק הזמן הצפוי ארוך מדי ולא כדאי להיכנס אליהן מלכתחילה", הוא אומר.
יתרונות בעבודה מול הלקוחות
שני מוסיף כי תפקידו הוא פשוט מאוד: להיכנס לנעליו של המשקיע ולבצע עבורו את כל התהליך, במטרה למקסם את הרווח בעסקה ולמנוע סיכונים ככל הניתן. "זה הכול שאלה של מספרים – אין דירה לא טובה, יש דירה במחיר לא טוב", הוא מסביר. לצד זאת הוא אומר שחשוב לשים לב שחברות גדולות מעורבות ב־30־20 עסקאות בחודש ויודעות לתת תחושת ביטחון, אבל הבעיה היא שאי אפשר לבצע עשרות עסקאות בחודש במחיר האופטימלי. "שוק הדירות לא מתנהל כך", הוא אומר, "כאן נמצא היתרון שלי – נפח עסקאות קטן, שבו כל עסקה נבחנת לעומק ונבחרות בקפידה רק הרווחית ביותר. זה מתחיל במחיר הרכישה".
אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
תשואה בנדל"ן
טלפון: 058-4012002
לפנייה במייל >>
בשיתוף תשואה בנדל"ן
