"מעורבות משפטית בנושאי התחדשות עירונית מהותית ליזמים"

עסקאות התחדשות עירונית הן המורכבות ביותר מבין עסקאות המקרקעין, ומחייבות ליווי משפטי שידע לצפות את העתיד. עו"ד זיו גרומן שופך אור על המענה ההכרחי לשינויים ולהיערכות המורכבת להם יידרש היזם לכל אורך הדרך

קובי טיריפינטו, בשיתוף עו"ד זיו גרומן
תוכן שיווקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
קובי טיריפינטו, בשיתוף עו"ד זיו גרומן
תוכן שיווקי

בשנת 2009, אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נתניה תב"ע לפינוי בינוי במרכז העיר, במתחם ירמיהו-הלפרין, שכלל בשעתו כ-18 מבנים ישנים בני שתי קומות עם 96 דירות. במקום הבניינים שייועדו להריסה תוכנן מתחם עם ארבעה בניינים בגובה 16 קומות, עם 264 דירות, אלא שחרף תוכנית העירייה לקדם את המיזם, יחס הצפיפות שהתב"ע העניקה במסלול רשויות (צפיפות של 1:3), מנע מהפרויקט לקרום עור וגידים, בעיקר משום שאף יזם לא מצא בו היתכנות כלכלית. במשך כעשור עמדה תוכנית המתחם בקיפאון מוחלט והתחלת הפרויקט נדחתה.

עו"ד זיו גרומןצילום: יח"צ

אף שנדמה היה כי סיכויו לצאת אל הפועל נמוכים מאוד, בחודש אוקטובר 2021 זה סופסוף קרה, לא מעט הודות למעורבותו של עו"ד זיו גרומן הבעלים ומייסד משרד גרומן ושות', הממצב עצמו במשך 15 שנה בצמרת המשרדים המובילים בתחום הנדל''ן וההתחדשות העירונית. חרף המכשולים, קידם עו"ד גרומן את הפרויקט מול הוועדה המקומית בעיריית נתניה, כשהתעקש לעדכן את התב"ע הקיימת ולהמירה ליחס פינוי בינוי של 1:4, באופן שהפך את הפרויקט לכלכלי ואטרקטיבי יותר עבור חברות יזמיות. מאמציו, כאמור, השתלמו שכן שני המבנים הראשונים במתחם השוכן כ-300 מטרים מהטיילת ומקו החוף, נהרסו והפרויקט יצא לדרך.

מדוע בעצם התעכב הפרויקט?
"היו כאן שני פגמים עיקריים. מחד, עיריית נתניה כבר קיבלה כספים ממשרד הבינוי והשיכון, אך יצרה תב"ע חסרת כדאיות כלכלית – וזאת גם הסיבה שהפרויקט התעכב ועשרות יזמים ויתרו עליו. מאידך, מדובר לכאורה בתב"ע מאושרת, כך שאם אחד מהדיירים רצה למכור את דירתו הוא היה מחויב בהיטל השבחה למרות שהפרויקט כלל לא ישים".

חוסר הוודאות בתחום ההתחדשות העירונית גורם לא פעם לכשל, או לכל הפחות לעיכוב גדול באישור עסקאות, ומוביל למשבר אמון בין היזמים לדיירים. כאשר הכללים משתנים במהלך הדרך, לרוב מצביעים על היזם כמי שמטעה בכוונה את הדיירים בהצגת התמורות ולוחות הזמנים שמהם הוא נאלץ לסגת בהשתנות הכללים. "במקרים רבים, שהרשות נכונה לשתף פעולה ולהוציא פרויקט כלשהו מן הכוח אל הפועל, חשוב להיות יצירתיים ולהניע תהליכים תוך מציאת דרכים קריאטיביות לסייע לה בתוכניתה תוך עקיפת מכשולים משפטיים", אומר עו"ד גרומן ומסביר: "הפתרון לחוסר הוודאות בתחום ההתחדשות העירונית מוכרח להיות בחקיקה מובנית שתיצור סטנדרטיזציה ברורה שתוביל לוודאות בתחום, זאת כמובן תוך התייחסות גם למצוקת הרשויות המקומיות בתחום היטלי ההשבחה ושטחי הציבור שבהיעדרם הן מנסות לעכב ולהקשות על מימוש פרויקטים בתחומן".

בנוסף, מציין עו"ד גרומן שחוסר הוודאות נובע לעיתים גם מהעובדה שהיזם, כמו גם בעלי הדירות, אינם יודעים באופן ודאי מה יאושר בסוף ע"י הרשויות הרלבנטיות, מה יהיה שיעור היטלי ההשבחה, יחס הצפיפות שיאושר, ייעודי הקרקע וכיו"ב.

איך זה בא לידי ביטוי בשטח?
"לדוגמה יזם מתחיל בנקודה מסוימת, מבטיח לדיירים תמורה מסוימת, המבוססת על מדיניות מוצהרת של הרשות המקומית באותה עת, אולם עד שמחתימים את בעלי הזכויות במתחם ומגישים תב"ע לוועדה המקומית לוקח הרבה זמן והמדיניות של הרשות המקומית עלולה להשתנות".

יש התמחות משפטית בתחום ההתחדשות העירונית?
"בוודאי. עסקאות של התחדשות עירונית הן העסקאות המורכבות ביותר מבין עסקאות המקרקעין. ראשית, ברוב העסקאות האלה יש צורך לצפות פני עתיד (יש לזכור שהסכם פינוי בינוי שנחתם במועד מסוים עתיד לקרום עור וגידים שנים רבות לאחר מכן) מבחינת כל ההיבטים (תכנוניים, מימוניים, משפטיים וכיו"ב). שנית, יש לזכור שעסקאות התחדשות עירונית צריכה להביא לגמירות דעת בין חברות יזמיות/קבלנים לבין בעלי דירות שאין להם כל הכשרה, ידע וניסיון בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית. יוצא, אפוא, שמעבר לצורך להתנהל נכון מול הרשויות השונות בקידום הפרויקט, יש צורך לייצר ביטחון ושקט תעשייתי בקרב בעלי הדירות, במיוחד כאשר התהליך ארוך ומורכב. לאור האמור, חשוב מאוד להסתייע בעורך הדין מנוסה בתחום שכבר ליווה פרויקטים מורכבים שכאלה מתחילתם ועד סופם".
תן טיפ נוסף לבחירת עו"ד בתחום הנדל"ן.

"בין אם עסקינן בבעלי דירות/בעלי קרקע ובין אם עסקינן ביזם/קבלן, חשוב לבחור עורך דין שמעבר להתמחותו במקרקעין, יש לו חשיבה יצירתית 'מחוץ לקופסה' וניסיון מוכח בהוצאה מן הכוח אל הפועל של פרויקטים מהסוג הנדרש. יודגש, כי בכל נוגע לקבלנים משרדנו מספק את כל סל השירותים הנדרש החל משלב ההתמודדות במכרז, דרך רכישת הקרקע, מיסוי, מימון בנקאי, מכירות, רישומים ועוד. מעבר לזה באמתחתנו מחלקת ליטיגציה המעניקה סיוע משפטי ככל הדרוש במסגרת הפרויקט".

בשיתוף עו"ד גרומן