"ליווי משפטי נכון מצמצם משמעותית את הסיכונים וההוצאות הבלתי צפויות לקבלן"

בעזרת ליווי משפטי חוזי מקצועי ניתן למנוע מראש קשיים ובעיות בהם נתקלים קבלנים רבים במהלך עבודתם. עו"ד פארס כבהה, שהפך לשם דבר בתחום הנדל"ן, התכנון והבנייה ובעל ניסיון יזמי נדל"ני בעצמו, מביא דוגמאות למקרים כאלה ואומר: "קבלן המסתייע בעו"ד שבקיא בתחומים אלה יידע לתת ביטוי חוזי מקדים לסיכונים פוטנציאלים בפרויקט וכך ישמור על הקבלן מפני טעויות לפני חתימת החוזה, במהלך ביצוע הפרויקט ועד למסירתו"

אסף לבנון, בשיתוף עו"ד פארס כבהה
תוכן שיווקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
עו"ד פארס כבהה. צילום: יח"צ
עו"ד פארס כבההצילום: יח"צ
אסף לבנון, בשיתוף עו"ד פארס כבהה
תוכן שיווקי

הקבלן שהגיע למשרדו של עו"ד פארס כבהה לא הבין מה נפל עליו. כשחתם על חוזה לבניית בניין חדש הוא לא ממש התעמק בנספחים. כקבלן שבנה כבר רבות הוא הרגיש שהוא יודע מה הוא עושה. רק לאחר תחילת העבודה הוא הופתע לגלות שבנספחים חתם על מפרט המאפיין בתי יוקרה, בעוד שהנחת העבודה שלו הייתה שמדובר בפרויקט בנייה סטנדרטי, הנחה לפיה תמחר את העלות ליזם. רק ההבדל במפרט האלומיניום היה אמור לעלות לו 2 מיליון ש"ח מעל התכנון. הבדלים נוספים הביאו עמם הוצאות של מיליונים נוספים. עו"ד כבהה לקח את החוזה, סרק אותו מא' ועד ת' ומצא את הסיבות בגינן יכול לדרוש הקבלן את שנמוך המפרט או את העלאת התשלום.

עו״ד כבהה לא הופתע מהמקרה. אין זה המקרה הראשון או האחרון בו קבלן מגיע אליו עם קשיים מפתיעים שהתגלו במהלך העבודה. קבלנים רבים לא רואים את הצורך לקחת עו"ד המתמחה בבינוי כדי שילווה אותם לכל אורך התהליך, וכך מביאים על עצמם בעיות שהיו יכולות להימנע בקלות אם לצידם היה מי שבודק בפרוטרוט כל התחייבות חוזית וכל מחלוקת המתגלה.

לא לעלות על מהמורות
"חוסר הרגולציה בשוק הבינוי גורם לכך שחוזים קבלניים נערכים לרוב ע"י הצד החזק - שזה בדרך כלל היזמים - וזאת תוך דריסת זכויותיו של הקבלן וניצול ציני של חוסר בקיאותו בענף החוזים", אומר עו"ד כבהה. "כך נחתמים חוזים המוטים לטובת היזמים ובכל סיטואציה שיכולה להתרחש במהלך הדרך - ידו של היזם היא על העליונה, גם אם הצדק הוא עם הקבלן".

צילום: shutterstock

בשש השנים האחרונות פועל עו"ד כבהה כדי למנוע מקרים כאלו. הוא התחיל כעו"ד לענייני בינוי ונדל"ן בקבוצת הנדל"ן חנן מור. לאחר מכן יצא לדרך עצמאית והקים עם שותף משרד עו"ד המתמחה במקרקעין, תכנון ובנייה. בין השאר מייצג המשרד גופים עסקיים גדולים, בעלי נכסים פרטיים, קבלנים ומשקיעים. עו"ד כבהה ממשיך כיום באופן עצמאי להגשים את ה'אני מאמין' שלו: עמידה לצידם של הקבלנים וקבלני הביצוע בסוגיות המשפטיות המגיעות לפתחם.
"כשיש ליווי משפטי נכון, הניתן ע"י עורך דין הבקיא בתחום, הפוטנציאל לבעיות חוקיות וחוזיות מצד הקבלן מצטמצם משמעותית ולעיתים אך נעלם כמעט לחלוטין", הוא אומר. "כשמההתחלה מלווים באנשי מקצוע טובים ומקצועיים - לא עולים על מהמורות, כאלו שאף קבלן, מנוסה ככל שיהיה, אינו חסין מהן כשהוא פועל לבדו".

מאיזה שלב צריך לשלב הקבלן את עורך הדין?
"מהשלב הראשוני ביותר. אם הוא קבלן-יזם אז כבר משלב הרעיון. אם הוא קבלן שמקבל פרויקטים- מהרגע שהפרויקט ומסגרת העבודה שלו הופכים לקונקרטיים. על כל דבר צריך לתת את הדעת ועורך הדין חייב לסרוק כל מסמך, בוודאי אם הקבלן חותם עליו, כדי למנוע הוצאות מיותרות וכבילה לסעיפים מזיקים. עורך דין בתחום הבינוי חי ונושם את הניירת הזאת. הוא מבין כל מילה בהסכם ומסוגל להנחות את הלקוח שלו אם לחתום או לא. גם במהלך העבודה הליווי המשפטי קריטי. בהתנהלות היומיומית של פרויקט בנייה ישנם מנגנוני התקשרות בין הקבלן ליזם, למפקח, לגורם המממן, למנהלי העבודה, לאדריכלים וליועצים. אלו הרבה מאוד גורמים להתנהל מולם לבד, ללא סיוע משפטי. בוודאי כשמדובר בסיטואציה בה כל שינוי קטן יכול להביא לנזק גדול או להוצאה כבירה".

כדוגמה נותן עו"ד כבהה מקרה בו נתקל לאחרונה: קבלן חתם על חוזה עבודה לפיו הצמדת התשלום למדד תשומות הבנייה אינו מיום חתימת ההסכם אלא החל מיום צו התחלת העבודות. הצו ניתן רק בחלוף כחצי שנה מיום החתימה ובזמן הזה זינק מדד תשומות הבנייה, מה שהביא לעליית מחירים של עשרות אחוזים בהוצאות הרכש. הקבלן נאלץ לספוג את העלייה, מה שהיה נמנע אם היה מבין שעליו לחתום על סעיף הקובע שההצמדה למדד נכנסת לתוקף מרגע חתימת החוזה.

"דבר נוסף שמצריך ידע נרחב, בו אנו נתקלים רבות, הוא נושא העבודות הנוספות. קבלנים רבים חותמים על מה שקרוי חוזה פאושלי - המגדיר מחיר קבוע לפרויקט, גם אם במהלך התקופה יש עליות מחיר. כך נוצר מצב שהם למעשה מתחייבים לקבל על עצמם שינויים ללא התנגדות או שיקול דעת - ובעיקר ללא תוספת במחיר, גם אם מדובר בשינויים שמשמעם תוספת לעלות הביצוע. עו"ד בקיא יאיר את עיניו של הקבלן בפני הסיכונים הכרוכים בחתימה על חוזה פאושלי ויטמיע בחוזה מנגנונים שיזכו את הקבלן מתשלומים עבור שינויים כאלו. עוד הוא יטמיע מנגנוני בוררות לפתרון סכסוכים שעלולים להתגלע בין הקבלן לבין היזם".

בישראל לא נדיר שיש איחור במסירת פרויקט בינוי. מהן ההשלכות המשפטיות של מצב זה?
"חוזים רבים מגדירים בפירוש מועד ואף מציינים שלא תהיה שום סיבה מוצדקת לדחייתו או לאיחור בהשלמת העבודות. כך יוצא שאם הקבלן לא מצליח לעמוד בדדליין - הוא עלול להיות מחויב בקנסות. זאת גם במצב בו העיכוב אינו באשמתו - ואחרי שנתיים של קורונה לכולנו ברור שמצב כזה יכול לקרות. אם, למשל, קבלן מתחייב לבצע פרויקט בתוך 30 חודשים ובמהלך התקופה נגרמים עיכובים הנובעים מהתמהמהות בקבלת היתר העבודה או בשל התארגנות הסדרי תנועה - זה לא בשליטתו ולא יכול להיות בשליטתו. זו סיבה מוצדקת לדחייה ואין סיבה שהקבלן ישלם עליה. עורך דין ייעץ לו לחתום על סעיף שעלויות הנגרמות מעיכובים שאינם באשמתו לא מתגלגלות אליו. אגב, גם כשהכל מתנהל כשורה ולפי לוח הזמנים יש לקבוע מראש בחוזה מנגנונים להשבת ערבונות לקראת או לאחר המסירה. אחרת גם כאן הסעיפים עלולים להיות מוטים לטובת היזם".

"נושא נוסף עליו יש לתת את הדעת בנוגע למסירה הוא קביעת מנגנון המסירה. חוזים רבים קובעים שהמפקח המוסמך הוא היחיד שבכוחו לקבוע שישנם ליקויי בנייה. הכרזה כזאת עלולה לעכב כספים רבים לקבלן, גם כשלא בהכרח באמת קיימים ליקויים כאלו. הגדרה ברורה של המנגנון היא דרך טובה למנוע מצב בו מפקח משתמש בסמכותו באופן בלתי סביר. לדוגמה: הקבלן שמבצע את הפרויקט קובע סיור בו יוצגו כל הליקויים וקוצב מועד לתיקונם, אולם כשמתגלעות מחלוקות לגבי עצם קיומם של הליקויים - יש מנגנון בוררות של צד ג', פלוס הבהרה חוזית שאין למנוע העברת כספים עד לביצוע התיקונים. כך הקבלן מקבל בחזרה חלק מהכוח ואינו צריך להתחנן כדי לקבל את כספו".

מהי העצה הבסיסית שתיתן לקבלנים בנוגע לליווי משפטי?
"מתחילת הדרך לבחור עורך דין מתאים, הבקיא בתחומים הרלוונטיים לפרויקט שלכם - אם זה בינוי, נדל"ן, משפט מסחרי עם התמחות בקבלנים. קבלן המסתייע בעו"ד שבקיא בכל עולם הנדל"ן שיודע להסתכל גם מנקודת המבט של הקבלן וגם מנקודת המבט של היזם - ידע לתת ביטוי חוזי לכל סיטואציה שעלולה להתרחש בפרויקט וכך ישמור על הקבלן מפני טעויות לפני חתימת החוזה, במהלך ביצוע הפרויקט ועד למסירתו".

כתובת משרדנו : סניף ת"א :רח' הארבעה 28 ,קומה 5 ,מגדל חג'ג' ת"א

סניף חריש : רח' דרך ארץ 54 ,חריש

ליצירת קשר - 073-3322772

לביקור בעמוד הפייסבוק>>

לאתר משרד עו"ד פארז כבהה>>

בשיתוף עו"ד פארס כבהה