אם פרויקטי תמ"א 38 היוו חממה למאות יזמי נדל"ן קטנים ובינוניים, הרי שהתמקדות התחום בפרויקטי פינוי-בינוי, שבהם מאות דירות קיימות, תרם לכניסת השחקנים המשמעותיים לתחום. בשעה שהחברות הגדולות פועלות לקידום עשרות פרויקטים במקביל, הן נחשפו לקהל לקוחות חדש – לא עוד רק רוכשי דירות, אלא אלפי בעלי דירות המצפים לקבל, לאחר שנות המתנה לא קצרות, בית חדש במתחם מתקדם.
אותם בעלי דירות הינם גם בעלי הקרקע וגם בעלי הדירות לעתיד. גם לקוחות וגם שותפים מלאים לדרך. המורכבות שבעבודה עם עשרות ומאות משפחות החולמות על ביתן החדש, כאשר לכל אחת מהן צרכים שונים, מהווה אתגר גדול לחברות היזמיות.
אנשים הם המשאב החשוב
שוחחנו עם גידי מוזס, סמנכ"ל תחום התחדשות עירונית באקרו נדל"ן, המקדמת כ-40 מתחמים, ברובם בתל אביב, כדי להבין כיצד חברת נדל"ן ציבורית מובילה כאקרו נדל"ן, מתמודדת עם אותם אתגרים חברתיים מול בעלי הקרקע, תוך שמירה על המוניטין ממנו היא נהנית ומיצובה כחברה מובילה בתחום ההתחדשות העירונית בישראל.
לדברי מוזס, "השכלנו והבנו לפני שנים שהמשאב הכי חשוב בפרויקטי נדל"ן בכלל ובהתחדשות העירונית בפרט, הם האנשים. מדובר באנשים עם רגישויות וצרכים ואנחנו מקפידים להיות קשובים להם. שינינו כיוון חשיבה – לא עוד 'אנחנו בנינו אלפי יח"ד ויודעים מה נכון', אלא 'ספרו לנו על הצרכים שלכם וננסה לענות עליהם בתכנון הבית, בתכנון המתחם החדש'".
כיצד אתה מתאר את הקשר שלכם עם הדיירים הוותיקים בפרויקטי ההתחדשות?
"אנחנו מבינים את משמעות הקהילה, המשמעות החברתית - שם הפוקוס שלנו. בעבודה עם בעלי הקרקע והדיירים הוותיקים, אנחנו מעודדים אותם להיות מעורבים בכל שלבי הפרויקט, כבר משלבים ראשוניים מאוד. אנחנו לא מפתיעים אותם עם תכנון מוכתב או הוראות חוזיות שלא מביאות בחשבון את מאפייניו החברתיים, הקהילתיים, את החתך הסוציואקונומי או הגילאי של הפרויקט הספציפי".
"אנחנו פועלים כל הזמן לשיפור היכולות וההבנה של איך עובדים עם בעלי קרקע, איך ניגשים לבעלי קרקע ואיך שומרים על הקשר עמם. הגב של אקרו מאפשר לנו ללכת לפרויקטים מורכבים יותר שדורשים משאבים משמעותיים ומביאים לידי ביטוי את העבודה המשותפת עם בעלי קרקע במתחם גדול. אנחנו לא עוסקים בפרויקטי התחדשות קטנים. טיפול ב-10 או 20 דיירים לא דומה ל-150 או 200, מדובר בעולמות שונים. אנו מבינים לעומק שעבודה עם מאות יח"ד זו עבודה עם קהילה, שיש לסיפור פן חברתי מאוד משמעותי שמשנה את חוקי המשחק".
האם גודל ומוניטין של חברה בנייה גדולה לא מספיקים כדי לשכנע את הדיירים?
"אקרו מגיעה עם סל יכולות מגוון מאוד. יש לנו יכולות מימון, אנו נהנים מגב הכלכלי, מהיכולת והידע לקדם תב"עות מורכבות, מיכולות שיווק טובות, מניסיון עשיר בבניית מתחמים יוצאי דופן באיכותם, במיוחד בתל אביב. אנחנו מבינים את הצורך בייצור תמריצים ציבוריים, את היכולת לשתף פעולה עם עיר ולהסתכל מעבר לפרויקט. אם לכל אלה נדע לחבר את הפן הקהילתי חברתי, את היכולת לתרום לקהילה מתפקדת, לעבודת נציגות בעלי דירות מדויקת, נדע לתת את החבילה המלאה ולקדם פרויקטי התחדשות מבודלים באיכותם".
מוזס נותן כדוגמה את הפרויקט ברחוב יפת. "באפריל האחרון, בפסח, עשינו הפנינג במתחם, לילדי המתחם, עם מגוון פעילויות, כמו עבודה בחימר ומעגל מתופפים. אירוע גדול, שכל מטרתו עבודה קהילתית חברתית, לחבר את כולם יחד – ערבים ויהודים, תושבים ותיקים ועולים, משקיעים ומשכירי דירות – עובדים בלייצר קהילה ורצון משותף להוציא פרויקט לפועל. התוצר לא איחר לבוא – הפרויקט קודם בתוך חודשים מול מחלקת ההנדסה בעיריית תל אביב-יפו, אושר לאחרונה בפורום מהנדס העיר, והכול בשיתוף פעולה מלא עם בעלי הדירות ונציגיהם".
דרך הפעולה של אקרו, שיתוף הפעולה בהקמת מתחמי מגורים משמעותיים, משוכנע מוזס, היא אחת הסיבות שהחברה כיום היא אחת מחברות הבניה הפעילות ביותר בתל אביב – שישה פרויקטים בבנייה, בהיקף של קרוב ל-1,000 יח"ד.
הצפיפות היא דבר חיובי
בסופו של דבר, מוזס קובע כי התחדשות עירונית היא הכרח. "נכנסנו לתחום ב-2014, מתוך הבנה שזו יכולה להיות זרוע משמעותית עם פוטנציאל של מאות ואלפי יחידות דיור ברחבי הארץ. אפשר להבין את הפוטנציאל כאשר מסתובבים בשכונות המבוקשות בתל אביב ורואים שמרבית הבניינים נבנו לפני 60 ו-70 שנים, ולכן ההתחדשות העירונית היא כורח.
"ההתחדשות עדיין בראשיתה. נגענו עד היום בעשרות אלפי יח"ד בודדות, אבל הפוטנציאל גדול בהרבה. צריך לשנות תקליט – אצל הדיירים וגם במשרדי הממשלה. צפיפות היא מילה נפלאה. היא נותנת פתרון לשימושי קרקע. חשוב גם לזכור שאיכות החיים במקום צפוף שנבנה נכון, גבוהה יותר כי היא מאפשרת לתת שירותי בריאות, חינוך, רווחה, היצע שטחים פתוחים וכו' ברמה הרבה יותר גבוהה בהשוואה לאזור בעל צפיפות נמוכה".
בשיתוף אקרו נדל"ן
