לא מעט מנכ"לים ובעלי חברות מתלבטים, בשלב כזה או אחר במהלך מחזור החיים של העסק, האם כדאי להם לרכוש או לשכור מחברת נדל"ן מניב את המרכז הלוגיסטי האידיאלי עבורם. ישנם לא מעט פרמטרים שצריך לתת עליהם את הדעת, והשיקולים משתנים מעסק אחד לשני. במאמר הזה אסקור כמה תובנות מהשטח.
מחסור באזורי הביקוש
כולנו יודעים שמיקומו של הנכס הנדל"ני הוא הדבר החשוב ביותר לעסק. וצריך לשים לב לכמה נקודות:
גמישות - כשאנחנו בוחנים מה הדרישות שלנו מהמרלו"ג, אנחנו צריכים לקחת בחשבון את הגמישות שלו לאופי וסוג הפעילות של העסק. למה הכוונה? לדוגמה, אם העסק שלנו בתהליך צמיחה מהיר, והיום המרלו"ג שלנו משתרע על שטח של 2,000 מ"ר ואנחנו צופים שבעוד ארבע או חמש שנים העסק שלנו יגדל, יתפתח והפעילות שלנו תכפיל עצמה, הצפי יהיה שאנחנו נצטרך מחסן גדול יותר בשטח של 4,000 מ"ר. פה כבר צריך לקחת בחשבון את עלויות המעבר הגדולות שאי אפשר להימנע מהן כגון: מידוף, מערכות מתח נמוך, התאמות למתזים (אם צריך אישור כב"א מיוחד), התאמות משרדים וכדומה. אלה הן עלויות קבועות שיש כמעט לכל עסק כאשר הוא מעביר את המחסן שלו ממקום אחד לשני.
אזורי ביקוש - באזורי ביקוש ישנם מרלו"גים רבים שנמצאים בבעלות חברות נדל"ן מניב ויש אפשרות לשכור מהן נכס כאשר מתפנה. לעומת זאת, הסיכוי למצוא מבנה מתאים לרכישה באזורי הביקוש הוא לא גבוה בכלל. רוב בעלי הנכסים הם עתירי ממון ואינם זקוקים לתמורה הכספית שתניב להם מכירה של נכס כזה או אחר. לכן, הסיכוי למצוא נכס למכירה הוא נמוך.
אזור המרכז - אזור המרכז הוא כמובן המיקום המבוקש ביותר להקמת מרלו"גים מכיוון שקליטת והפצת סחורה מתבצעת ממנו בקלות יחסית. עם זאת, צריך לתת את הדעת על כך שכבר כמעט לא נשארו מגרשים פנויים באזורי התעשייה במרכז ורובם כבר בנויים. המחיר של המגרשים הפנויים שנותרו כבר הרקיע שחקים בגלל הביקוש הרב ולכן אותם בעלי מגרשים מעדיפים לבנות ולנצל את מלוא זכויות הבנייה המותרות להם על-פי התב"ע ולמקסם את הרווח היזמי ולאו דווקא לבנות שם מרלו"ג, שבבסיסו נועד לניצול נפח מקסימלי ופחות לניצול אחוזי בנייה.
תכנון לקוי כחסם - חוסר בתכנון אזורי תעשייה נוספים במרכז (או הרחבת הקיימים) הוא בעיה נוספת שצריך לקחת בחשבון. רשות מקרקעי ישראל, שמחזיקה בזכויות על המגרשים במדינה, אינה ממהרת לשחרר אדמות במכרזים, ואזורי התעסוקה שנמצאים בתכנון בוועדות השונות מתקדמים בעצלתיים ועתידם אינו נראה באופק. דוגמה למקרה כזה ניתן לראות בתוכנית רג"מ 3000. זו תוכנית לפיתוח אזור תעשייה חדש שקודמה כבר בשנות ה-90' של המאה הקודמת וממוקם בין מושב אחיסמך למחלף נשרים. 30 שנים עברו מאז ועד היום והרשויות לא השכילו להתגבר על המכשולים ולשווק את המגרשים.
עובדים - אמנם במרכזים לוגיסטיים אין צורך בעובדים רבים מכיוון שזה לא מפעל יצרני, אך צריך לקחת בחשבון גם את נושא גיוס העובדים. נתקלתי בלא מעט חברות שמתקשות לגייס מלקטים, מלגזנים, אנשי מנהלה וכדומה במחסנים לוגיסטיים שנמצאים באזורים מרוחקים, או שאינם נגישים בתחבורה ציבורית. כאשר משנים את מיקום ליבת העסק לפריפריה, צריך לקחת בחשבון שלעיתים צריך להתארגן גם עם הסעות לעובדים.
לוח זמנים - ראינו כבר שלמצוא מרלו"ג לרכישה הוא עניין די מאתגר. אני באופן אישי פעלתי למכירת מרלו"גים כאשר הם היו בבעלות משותפת ורצו לסיים את השותפות, או לחילופין בשטח שניתן בירושה והיורשים פעלו למימוש הנכס. ניתן מדי פעם למצוא מחסנים לוגיסטיים שמוצעים למכירה באמצעות כונסי נכסים, אך גם אלו מקרים די נדירים. לכן, די קשה לתכנן מראש רכישת נכס שכזה.
הפרובלמטיקה של קבוצות רכישה
בשלוש שנים האחרונות מוצעים לרכישה מבני תעשייה ומחסנים בגדלים שונים במסגרת קבוצות רכישה. אפשר להצטרף לקבוצה כזאת עוד בשלב רכישת המגרש, אבל צריך לקחת בחשבון שבקבוצה כזו אתה לא לבד בשטח. יהיו עוד שכנים שצריך להתחשב בהם. לא לכל אחד זה מתאים. הרבה אנשים רוצים להימנע מקבוצות רכישה זה מסיבות שונות, כגון חשש מהפרעת השכנים לתנועת הרכבים המסחריים לכניסה למתחם ולחנייה, בעיות בפריקה וטעינה וכדומה. בכל מקרה, אם מצטרפים לקבוצת רכישה צריך לקחת בחשבון שזה יכול לקחת אפילו שלוש שנים עד שמקבלים את המפתח למבנה.
בשכירות התקורות ידועות מראש
אחרי כל זה, כדאי לזכור שמציאה של מרכז לוגיסטי להשכרה הוא תהליך פשוט יותר מכיוון שברוב המקרים המבנים מוכנים ואפשר להתרשם ולבדוק את המבנה עצמו ולא להסתמך על תוכניות (קשה יותר לתכנון), ובהתראה של חצי שנה מראש, בסבירות גבוהה, אפשר למצוא מקום חליפי.
ישנם גם מקרים שיזמים מחזיקים במגרשים ו"יושבים עליהם" עד למציאת הדייר (השוכר) ובונים לו מבנה מותאם אישית על-פי צרכיו (Tailor Maid). בדרך כלל, האכלוס יהיה שנה וחצי מרגע חתימה על החוזה.
כדאי לזכור גם את עניין המימון. כשאנו עושים את השיקולים האם לקנות או לשכור מחסן לוגיסטי, אנחנו צריכים לקחת בחשבון את העובדה שכאשר אנחנו מבצעים רכישה, אנחנו מרתקים חלק ניכר מההון של החברה לטובת רכישת נדל"ן ומוציאים אותו מהפעילות השוטפת של החברה עצמה. במקרה כזה האפשרות של החברה להמשיך לצמוח מוגבלת יותר, כי אז אנחנו מוציאים כסף מהפעילות השוטפת.
עוד חשוב לזכור, כי במידה והחלטת לרכוש מגרש ולבנות את המרלו"ג שלך, עליך להקיף עצמך באנשי מקצוע מעולים, שיתכן ויעלו לך יותר מאחרים. הם ימנעו ממך לעשות טעויות בתכנון ובביצוע וכך לא תחרוג מהתקציב. לא חסרים מקרים שיזמים בתחילת דרכם ביצעו טעויות שעלו להם ביוקר. לעומת זאת, אם אתה שוכר מבנה, אתה יודע מראש את מהן התקורות ויודע להיערך אליהן בהתאם, וכך נשאר מספיק הון לפעילות השוטפת ולצמיחתו.
לפרטים נוספים: 054-5746136 | www.gyl.co.il
