משבר הדיור לא פוסח על הקיבוצים. הגירה חיובית וחזרה של בני הקיבוץ, לצד צמצום במשאבי הקרקע המיועדת לבנייה, מובילים כיום את הקיבוצים למצוא פתרונות מחוץ לקופסה. כל זאת גם בהלימה למגמות שמובילות הוועדות המחוזיות, שבבסיסן ראייה רחבה לניצול מירבי של הקרקע וציפוף הבנייה בקיבוצים, בשטח "המחנה" הקיים ו/או במסגרת הגשת תוכניות חדשות.
"במהלך השנה האחרונה נרשמה עלייה חדה בהתעניינות וקידום תוכניות של קיבוצים בנושא בנייה רוויה ודיור בר-השגה", מציין ארז אייזנר, מנכ"ל "בית בקיבוץ - ניהול פרויקטים והנדסה" (אגש"ח) מקבוצת משקי הקיבוצים. "מבין הפניות של קיבוצים אלינו בנושא ניהול פרויקטי בנייה, יש עליה של כ-20% בביקוש להקמת שכונות חדשות, תוך ציפוף הבנייה בקיבוצים".
כדי להבין את המגמה מסבירים ב"בית בקיבוץ", שמדובר בפועל, במעבר מצפיפות של שתיים-שלוש יחידות לדונם לצפיפות של חמש-שש יחידות דיור לדונם, כולל משמעות של בנייה בקומות. קיבוצים רבים מתמודדים עם היצע מוגבל של קרקעות לבנייה ועם הרגולציה של המדינה שדורשת ניצול משאבי קרקע קיימים וזאת בנוסף למחירי הקרקע שעלו משמעותית.
ההיבט ההנדסי וההיבט החברתי
"בית בקיבוץ" הינה אגודה שיתופית מקבוצת משקי הקיבוצים, אשר עוסקת בתכנון וניהול פרויקטים מגוונים לבניית שכונות בקיבוצים ובנייה של דירות להשכרה בגודל של עד 55 מ"ר (פרויקט הכולל תכנון והקמה של מתחמים להשכרת דירות במיזם משותף וארוך טווח עם הקיבוץ). כיום "בית בקיבוץ" מנהלת מעל 20 פרויקטים עם כ-1,000 דיירים, מעוטף עזה והנגב ועד הצפון. לאחרונה היא החלה לקדם פרויקטים של בנייה רוויה במספר קיבוצים במשולב עם שכונות הרחבה.
ל"בית בקיבוץ" ובנייה בקיבוצים הגיע ארז אייזנר לאחר ניסיון רב כמהנדס ובהם לימודים בטכניון, מהנדס העיר כפר סבא, ניהול פרוייקטים רבים לאורכה של הארץ ואחריות על פרויקטים הנדסיים מורכבים במסגרת תפקידו כמהנדס הראשי של מוסד הטכניון. לדבריו, הראייה שלו והבנת המצוקה והצורך של הקיבוצים להתרחבות, מסייעת לא מעט פעמים למצוא פתרונות יצירתיים ועכשוויים.
עם היכנסו לתפקיד המנכ"ל הבין אייזנר שיש להתמקד בעבודה מול הלקוחות שהם הדיירים, לצד פעולות שונות כגון מתן מענה לחלק ההנדסי, מתן דגש ותשומות בשלבי התכנון, כולל עריכת מפרטי בנייה מקצועיים, הקפדה על ניהול לוחות הזמנים, עריכת אומדנים ועלויות בנייה. כל זאת מבלי לזנוח את החלק החברתי, שכולל מפגשים עם הדיירים, לעיתים בנים חוזרים ולעיתים אנשים שרק חולמים לבנות בית בקיבוץ.
"בכל קיבוץ בו אנחנו עובדים יש מנהל פרויקט שאחראי על תהליכים אדמיניסטרטיביים, על הקשר עם הנהלת הקיבוץ, בעלי תפקידים וכמובן הדיירים, ומרכז את כל ההסכמים והתקציבים מול הקיבוץ", הוא מספר. "בנוסף, יש מנהל הנדסי שמרכז את הצד ההנדסי של הפרויקט, שכולל קידום התכנון, מפרטים, ניהול מכרזי קבלנים, סיוע מקצועי בזמן הביצוע ובנוסף עבודה מול הדיירים - כל משפחה עם הצרכים שלה, הרצונות, החלומות.
"מה שמאפיין קיבוצים אינו מה שמאפיין דיירים בפרויקט עירוני, למשל", מציין אייזנר. "אצלנו ב'בית בקיבוץ' כל המנהלים והמפקחים הם אנשי מקצוע ממדרגה ראשונה וכולם קיבוצניקים. כולם בעלי ניסיון קודם בניהול פרויקטים ובנייה בקיבוצים. כולנו מכירים בעובדה שכאשר בונים בית, יש אמוציות רבות. זו החלטה והשקעה הגדולה ביותר של אדם בחייו. ועוד יותר, כאשר אתה בעצם חלק מפרויקט בנייה קיבוצי, תוך השתלבות חדשה בקהילה".
אייזנר מדגיש, כי בנייה בקיבוץ היא בנייה לאוכלוסייה הומוגנית עם מאפיינים שלא כל אחד מכיר: "יש מורכבות ביחסים בין הקיבוץ לדיירים, וכשיש חברה מנהלת - הקיבוץ מאפשר לה לנהל את התהליכים מול הדיירים. שיטת הניהול מתבצעת באמצעות מנהלת משותפת, יחד עם נציגי הנהלת הקיבוץ ויחד עם נציגי הדיירים הבונים, ואנחנו כחברה מנהלת אחראים על קידום הפרויקט".
מה זה כולל?
"זה כולל כנסים בתחילת התהליך ובמהלכו, בהם אנו מציבים את לוחות הזמנים, מגדירים את שלבי התכנון, קובעים מתי מתכנסים לשלבי המכרז, תוך הובלת תהליך המשא ומתן, ומסייעים לדיירים לבחור לבסוף את הקבלן שיבנה את ביתם. צריך להבין שפרויקט כזה יכול לקחת כ-40 חודשים, במהלכם יש הרבה החלטות שהקיבוץ ובעיקר הדיירים נדרשים לקבל. הצוות המנוסה שלנו, מבין את הרגישויות, משתדל להימנע מקונפליקטים, מסייע רבות לקיבוץ ולדיירים ויודע לתת פתרונות יצירתיים אד הוק".
על הקיבוץ להיערך ולתכנן לטווח ארוך
בנייה רוויה שעד לפני כחמש שנים היתה כמעט מילה גסה בכל הקשור לסגנון הבנייה הכפרי, עם המסורת של בית וגינה ודשא ירוק, ושלטה באופן כמעט אבסלוטי, מתחילה כעת להיכנס לקיבוצים ולחלחל לתודעה. ההבנה היא שכדי לבנות בית במחיר שפוי, להיות קרובים למשפחה ולזכות בחיי קהילה, הרי שזה ראוי ואף אפשרי לקדם בנייה רוויה.
"בנייה רוויה נועדה למקסם את זכויות הבניה במגרשים, תוך התחשבות במבנה הטופוגרפי הייחודי של המקום", מבהיר אייזנר. "היתרון המרכזי הטמון בציפוף ובנייה בקומות הוא בהקטנת עלויות הקרקע, הפיתוח ועלויות הבנייה למשפחות הצעירות ואף לוותיקי הקיבוץ, נושא בעל חשיבות עליונה עבור חברי הקיבוץ והדיירים החדשים. שילוב בין סגנונות הבנייה השונים בקיבוצים מאפשרים מגוון אפשרויות מגורים, בהתאם ליכולת הכלכלית של המשפחות הנקלטות".
לצד שכונות ההרחבה, התשתיות הקיימות זקוקות לשדרוג והתאמה בעידן של מעבר לעולם דיגיטלי ושינוי מהפכני בכל הקשור לדרך ההשתכרות החדשה של רבים מהתושבים. זאת בנוסף להתאמה למעבר לאנרגיה ירוקה, רכבים חשמליים, תאורה סולארית ועוד. "לאור מצוקת הדיור ההולכת וגדלה בקיבוצים, הביקוש הגבוה של הבנים לחזור הביתה, הגבלות במשאבי הקרקע (מול רמ"י) והמגמה הברורה לציפוף המחנה הישן, על הקיבוץ להיערך ולתכנן לטווח ארוך, תוך מציאת פתרונות יצירתיים להמשך קליטת הבנים וחידוש המחנה הקיים", מדגשי אייזנר. "יחד עם תכנון יחידות קטנות לשכירות ארוכת טווח, ראוי לחשוב על פתרונות לפינוי-בינוי בשטח הקיבוץ וחשיבה מעמיקה על שדרוג התשתיות בשטח הוותיק של הקיבוץ".
יתרונות לניהול בנייה מרוכזת בקיבוץ
אחד היתרונות לניהול פרויקט בנייה מרוכזת בקיבוץ על-ידי "בית בקיבוץ", במסגרת הקמת שכונת בנים או שכונת הרחבה, היא שבנייה מרוכזת מאפשרת בדרך כלל להוזיל את עלות בניית הבית בעד כ- 10% בשל ריכוז הדגמים וכמות היחידות, תוך חלוקה שווה של עלויות התכנון והיכולת לנהל משא ומתן מול הקבלנים. מעבר לכך, לרוב המשפחות אין ידע ואין הבנה מה כרוך בתכנון ובניית בית פרטי וגם אין את הזמן הדרוש לנהל את הבנייה. "קיימת מורכבות בבניה מרוכזת, על אף שלדיירים יש אופציה של שלושה-ארבעה דגמים מהם הם יכולים לבחור. מרגע שיש היתר לבנייה אי אפשר לשנות חזיתות וקונסטרוקציה בבית, כל פעולה יכולה להחזיר אותנו אחורה לתחילת התהליך", מבהיר אייזנר.
"דרך הניהול שלנו מול הדייר מייצרת שקיפות מלאה ושותפות ומאפשרת לו לדעת בכל רגע נתון מהם לוחות הזמנים והעלויות", הוא מוסיף. "התהליך מנוהל במינימום הפתעות, כאשר מינהלת הפרויקט ונציגי הדיירים שותפים לכל ההחלטות. מרגע שנסגר הדגם, אנחנו משתפים את הדיירים במחירון לשינויים וכל דייר יידע בדיוק ומראש כמה יעלה לו כל דבר וכך ניתן לשלוט בהוצאות.
"דיירים רוצים שהבית יענה על הצרכים והרצונות האישיים ולעיתים אכן ישנם שינויים תוך כדי הבנייה. מתוך הבנת המורכבות אנחנו רוצים לתת חופש בחירה לדיירים, אבל במידת האפשר. אנחנו קשובים לשינויים, אבל אם נאבד שליטה בנושא הזה, איבדנו שליטה על הפרויקט, גם בניהול לוחות הזמנים וגם בנושא התקציבי".
טיפול בתשתיות הוותיקות
והשקעה ביישוב הישן
ארז אייזנר מעריך על סמך ניסיונו בשטח, כי יש היום הבנה בקיבוצים שמשבר הדיור נכנס גם אליהם הביתה. המשמעות היא שבעתיד נדרש להשלים עם בית קצת יותר קטן, במגרש וגינה בשטח מצומצם, וכל זה כדי לחיות בקיבוץ ועדיין ליהנות מכל היתרונות. הקרקע יקרה לכל תושבי ישראל וגם לקיבוצים. הפיתוח של התשתיות ב"קיבוץ הישן" הוא נושא קריטי ומחויב מענה. כדי לצמוח לא מספיק לבנות החוצה, צריך לבנות פנימה ושדרוג התשתיות הישנות הוא הכרח המאפשר את ההתפתחות במחנה הוותיק. אסור לפספס את מה שנמצא כבר מתחת לפנס.
"כדי להתמודד עם אותה הגירה חיובית לקיבוצים, כמו גם חזרה של בנים הביתה, הקיבוצים חייבים להיערך, כאן ועכשיו, לגידול באוכלוסייה, תוך בחינת המשאבים הקיימים באור יצירתי, יחד עם גורמי מקצוע שיסייעו לחשוב על עוד פתרונות בנוסף לפיתוח שכונות הרחבה חדשות", מסכם ארז אייזנר.
בשיתוף "בית בקיבוץ - ניהול פרויקטים והנדסה" (אגש"ח) מקבוצת משקי הקיבוצים
