מימוש פרויקט התחדשות עירונית, שווה הרבה כסף – ליזם, לרשות המקומית, אבל גם לבעלי הדירות. בעלי דירות רבים בהתחדשות לא מבינים עד הסוף את מאזן הכוחות ואת הסטטוס שלהם – כבעלי הקרקע בפועל. עם זאת, בשנים האחרונות, נראה שהמצב מתחיל להשתנות ודיירים רבים – או לפחות נציגי הדיירים, מודעים יותר לזכויותיהם.
חשיבות הגיבוש
אמיר לוטן, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת לוינשטין טוען כי "כוחם של דיירים בהתחדשות עירונית עולה או יורד בהתאם למידת הגיבוש וההתאגדות שלהם. בפרויקטים שבהם קיימת נציגות דיירים חזקה שיודעת לחבר את הדיירים ומצד שני שקופה מאוד מולם, הפרויקטים מגיעים לאחוזי הסכמה גבוהים ומתקדמים בצורה המיטבית והמהירה ביותר. במקרים שיש פילוג בין הדיירים או שיש משבר אמון בין הדיירים לנציגות שלהם, כאן מתחילים משחקי כוח בינם לבין עצמם שמעכבים מאוד את הפרויקט עד כדי טרפוד, והיו לנו מקרים כאלה".
לדבריו, "כדי להביא למימוש מוצלח של פרויקט התחדשות עירונית, אני ממליץ לנציגי הדיירים לנקוט בשקיפות מירבית מול הדיירים – לעדכן אותם באופן שוטף במידע מהיזם, ובהתקדמות של כל שלב ושלב במו"מ מול היזם, להראות לכולם את התמורות שכל דייר מקבל, לא להסתיר כלום, וגם להבהיר לדיירים שהתמורות שוויוניות בין כולם ואין תמורה עודפת לדייר כזה או אחר".
טיפ חשוב נוסף של לוטן, "הוא להגיע למו"מ מול היזם עם רוב מוצק של דיירים מסכימים - 70-75% לפחות – וזאת כדי לא לבזבז זמן יקר או לטפח ציפיות שווא. לדיירים שמתלבטים אם להסכים, הייתי ממליץ לא לנסות ולסחוט עוד ועוד מטרים, כי זה עלול לעכב את הפרויקט למשך שנים ואפילו לטרפד אותו. עליהם להבין שאם הנציגות שלהם היתה אכן שקופה, התמורות שהוצעו להם לרוב הן המקסימליות שהמגרש מאפשר. הדשא של השכן לא תמיד ירוק יותר, ואין מה להשוות בין תמורות של בניינים אחרים".
תפקיד הדיירים מול הרשות
גיליה ברגר קוליץ, משנה למנכ"ל חברת אנשי העיר, קובעת כי "גם כיום, ולמרות שתחום ההתחדשות העירונית מהווה את מרכזה של הפעילות הנדל'נית למגורים בישראל, בעלי הדירות לא הגיעו למעמד המרכזי והנכון להם בתהליך. תפקיד בעלי הדירות מתחיל עוד לפני פרויקט הבינוי - יש להם תפקיד מרכזי מול הרשות המקומית בקביעת המדיניות ועתיד השכונה שלהם.
"מבחינתנו כיזם, בעלי דירות שיש להם הבנה, ידע, רצון להיות מעורבים בתהליך ולהשפיע, הם השותפים הכי טובים לנו כחברה יזמית, כי מעורבות והבנה מביאה גם לפרויקטים הכי טובים, ולתהליכים הכי נכונים. צריך לזכור כי בעלי הדירות הם בעלי ההשפעה על הרשות המקומית, שכן מבחינתה אנחנו יזם שבא להרוויח אבל הם תושבים ובעצם "קהל הלקוחות" של העירייה. הם גם אלו שיודעים מה נכון להם עצמם מבחינה תכנונית וקהילתית, ומנסיוני הרבה פעמים הרעיונות התכנוניים הכי מוצלחים מגיעים דווקא מהם".
לדבריה, "מבחינת השלבים, אנחנו כחברה יזמית לרב פוגשים את בעלי הדירות בעת מכרז שמוציאים עבורם עורכי הדין. הדרך הקשה והארוכה היא לפני שלב זה: הקמת נציגות שבאמת מייצגת את הקולות השונים, רתימת השכנים שלעיתים חוששים מהתהליך, בחירת עורך הדין הנכון שיידע להוביל את המתחם ברגישות ובחוכמה שלא באה לידי ביטוי רק בתנאים מסחריים ועוד. ככל שלרשויות יהיו משאבים להנגיש את הידע וללוות את בעלי הדירות בתהליך, כלל הצדדים ירוויחו".
שינוי מחשבתי של הדיירים
גל לחמי, ראש מנהלת התחדשות עירונית בחברה הכלכלית חדרה מספרת כי "בעלי דירות בחדרה, כמו בערים רבות אחרות ברחבי הארץ, עוברים שינוי מחשבתי ו"מגלים" את כוחם והחשיבות שבהתארגנות עצמאית (לפעמים בסיוע מארגן), עוד בטרם נכנס יזם לתמונה. אנו במנהלת העירונית מסייעים בעשרות התארגנויות כאלו ברחבי העיר, על מנת לתת לבעלי הדירות את הכלים להבין את העסקה שמניחים בפניהם יזמים שונים ועל מנת למקסם ככל הניתן את התמורות עבורם. "דרך המלך" בהתארגנות דיירים מתחילה במינוי עצמאי של נציגות ולאחריה, מינוי יועצים מטעם הדיירים: עו"ד, מארגן, מפקח, שמאי וכו'. לאחר מכן, ביצוע הליך של בחינת הצעות מיזמים שונים בסיוע בעלי המקצוע".
שלמה עסיס, סמנכ"ל התחדשות עירונית ופיתוח עסקי בקבוצת יוסי אברהמי סבור כי "רגישות, שקיפות ויחס אישי הם בין המפתחות המרכזיים לקידום מוצלח של פרויקט התחדשות עירונית מול בעלי הדירות. הדיירים של היום מכירים היטב את זכויותיהם, הם יודעים בדיוק מה הם רוצים ומה הם יכולים לקבל, ויודעים גם לדרוש את זה מהיזם. לרוב הם גם מלווים על ידי עורך דין במכרז מול היזמים, שדואג לאינטרסים שלהם. קבוצת יוסי אברהמי מאמינה כי בעלי הדירות הם שותפים שלנו לדרך בפרויקט התחדשות עירונית, ומשכך אנו דואגים להתנהל מולם בכל הרגישות והשקיפות הנדרשת, במיוחד כשמדובר באוכלוסייה מבוגרת או חלשה יותר".
לדבריו, "אנו מקפידים ליידע ולעדכן את בעלי הדירות בכל השלבים של התהליך, ולערב אותם במה שאפשר. אנו שמים דגש מיוחד על היחס האישי – אנו שומעים ומקשיבים לרצונותיהם ולצרכים האישיים שלהם, הקשיים והאתגרים האישיים שלהם, ונותנים לכך מענה".
עסיס קובע כי "חיסרון המרכזי לדיירי התחדשות עירונית, הוא נושא התכנון. בגלל שיש כללים ברורים באשר לתמורות, לא ניתן לתכנן כל דבר שרוצים, אלא חייבים לעמוד בקריטריונים מסוימים שקבועים בחוק, אבל גם את המשוכה הזו ניתן לעבור על ידי מחשבה יצירתית כפי שאנו עושים בפרויקטים שלנו.
באופן כללי הייתי ממליץ לבעלי דירות בהתחדשות עירונית, לשקול לא רק את התמורה המובטחת הגבוהה ביותר - זה לא המדד היחידי לעסקה טובה. עליהם לבחון את האיתנות הפיננסית של היזם, את הניסיון שלו בבנייה באזורים הרלוונטיים ובפרויקטים דומים, את התמורה הכוללת שהם מקבלים – איכות בנייה, התכנון, המפרט, כיווני אוויר, שטחים ציבוריים, פיתוח סביבתי ועוד. עליהם גם לבדוק את השירותיות של היזם, הטיפול שלו בלקוח לאחר חתימת החוזים, הטיפול בתלונות הדיירים וכדומה".
מכירים את התחום
גל קסטל, משנה למנכ"ל אורון נדל"ן מסכים כי "בעלי הדירות היום יודעים לדרוש ולעמוד על שלהם. אנחנו כבר לא בימים שבהם קבלן הגיע עם מרצדס לשכונה ישנה, וכל הדיירים אמרו אמן על כל מה שהציע להם. לפני עשור, היינו עמוק בשיח על תמורות לדיירים והיום הדיירים כבר מכירים את התחום מצוין, יש להם עורכי דין שמכירים את התחום ולהסכמים כבר מכניסים מנגנונים של חלוקת רווחים עם היזם.
הדיירים יודעים מה הם רוצים, הם יודעים לנהל את התהליך, ויודעים מה ואיך לדרוש בגבולות הטעם הטוב. כשזה המצב, אנחנו יודעים שהפרויקט ייצא לדרך ויצליח, כי לכולם יש אינטרס משותף לקדם אותו.
הקושי האמיתי מתחיל בפרויקטים שבהם יש הרבה מלחמות פנימיות בין הדיירים, אמוציות, סכסוכים או דרישות אישיות או קבוצתיות לא הגיוניות. כשזה המקרה, אני יודע שהפרויקט עלול שלא לצאת כלל אל הפועל".
בעלי קרקע ולא דיירים
ניר שמול – שותף ומנכ"ל של החברה לפיתוח והתחדשות עירונית העוסקת בארגון וייצוג בעלי דירות בקידום פרוייקטי פינוי בינוי מציין כי "אנחנו כחברה שהחלה לפעול לפני כעשור ראינו מאז ומתמיד בדיירי הבניינים עם פוטנציאל להתחדשות כבעלי קרקע לכל דבר והמטרה העיקרית שלנו היום במסגרת המודל החברתי לפינוי פינוי היא לבוא ולהסביר להם שהם אלו שצריכים לשלוט בתהליך, הם בעלי הזכויות בקרקע והם צריכים להיות אלו שקובעים מה תהייה סביבת המגורים העתידית שלהם ולהיות מעורבים בכל שלב לרבות התכנון העתידי של המתחם. לכן גם שינינו את הטרמינולוגיה ואנחנו לא מכנים אותם 'דיירים' אלא 'בעלי דירות' או 'בעלי קרקע'".
לכאורה זה קל יותר להעביר את המושכות לידי יזם באמצעות מכרז יזמים מהיר בתחילת התהליך אבל, שמול מבהיר כי "מרגע שזה עובר ליזם, לבעלי הדירות כמעט ואין אפשרות להשפיע על התכנון העתידי של המתחם וההחלטה מתקבלת במו"מ בין היזם לוועדות התכנון".
לדבריו, "התפקיד שלנו כחברה מארגנת ומייצגת הוא ייחודי בשוק. החברה מעניקה מעטפת ביצועית רחבה ונותנת מענה לבעלי הדירות בתחום החברתי, הכלכלי, האדריכלי, השיווקי, השמאי וההנדסי. כיצד זה עובד? אחרי הסיוע בהתארגנות והקמת נציגות הדיירים החברה מקדמת את התב"ע עם ועבור בעלי הדירות. רק לאחר אישורה של התב"ע בוועדות, החברה מסייעת לבעלי הדירות לפרסם מכרז לבחירת חברה יזמית שתבנה את הפרויקט.
המודל הזה מקנה לבעלי הדירות יתרון מובנה ומותיר את השליטה בתהליך לכל אורכו בידיהם. העובדה שיוצאים למכרז יזמים עם תב"ע מאושרת נותנת וודאות גם ליזמים ומאפשרת רתימת יזמים רציניים בנקודת זמן שבה הם זמינים לביצוע מיידי של הפרויקט ובחינת איתנותם הפיננסית מתבצעת בפרק הזמן הרלוונטי ביותר. דבר המהווה יתרון משמעותי למימוש פרויקט ההתחדשות על הצד הטוב ביותר עבור בעלי הדירות".
עדיפות ל-ONE STOP SHOP
רון מנשרוב, מנהל תחום התחדשות עירונית ופיתוח עסקי בקטה גרופ מספר כי "לאור הצמיחה המהירה של תחום ההתחדשות העירונית, חלה עלייה גם בחברות המציעות את שירותיהן בפרויקטים של פינוי ובינוי. הדיירים בסוף הם אלה שצריכים לבחור את החברה המתאימה ביותר, זאת שאולי תיזום את הפרויקט ותוביל אותם לקבלת המפתח לדירה החדשה.
קודם כל הייתי מציע להם לבחור חברה שהיא גם היזם וגם הקבלן ולמעשה מציעה להם ONE STOP SHOP, טיפול מלא של הפרויקט החל מכנס הצגת החברה ועד מסירת המפתחות לדירה החדשה. היתרון הבולט של חברה שמציעה את שני השירותים הוא היכולת שלה לספק הצעה אטרקטיבית יותר (שכן אין חברה נוספת בתהליך הגוזרת את הנתח שלה), לא יעבירו אחריות מיזם לקבלן בקבלת ההיתר או לאחר טופס 4 ואתם נפגשים עם אותם אנשים לכל אורך התהליך.
יתרון נוסף של חברה שהיא גם יזמית וגם קבלן מבצע הוא ייחודיות ובידול המוצר, מהסיבה הפשוטה שאותה החברה תמכור לעצמה את הדירות חדשות באותו הפרויקט. האינטרס שלה, הוא לספק לכם דירות טובות שישמרו על המוניטין שלה, יהוו כרטיס ביקור לפרויקטים הבאים וגם יגדילו את המחיר למ"ר במכירת הדירות שלה".
בנוסף, קובע מנשרוב, "שוק הנדל"ן בצמיחה גדולה לאורך השנים, כאשר בהדרגה נעלמות ממנו אותן חברות בוטיק. בחיפוש אחר חברה שתלווה את הדיירים בתהליך של פרויקט התחדשות עירונית, חשוב לחפש את החברות שעדיין יכולות להעניק לדיירים יחס אישי ובכל שלב בפרויקט ניתן להגיע ישירות לכל נושא משרה בחברה.
כמו כן, פרויקטים של התחדשות עירונית מאופיינים בתמהיל מגוון של דיירים, ביניהם גם בני הגיל השלישי. ישנן חברות המציעות לאותם דיירים טיפול בהעברה של החשבונות, עזרה במציאת דירה חלופית לתקופת הפרויקט ואפילו קניית דירתם הקיימת כדי לחסוך להם מעבר של שתי דירות בזמן יחסית קצר. חברה המתמחה בעבודה עם אוכלוסייה זו, יכולה להעניק לדיירים הרבה מאוד שקט בתהליך, הכרוך באתגרים רבים עם קהל ייחודי זה. יתרה מכך, חברה שמבינה אוכלוסייה זו פותרת חסמים רבים שבסופו של דבר מטיבים עם הפרויקט".
לבסוף, הוא אומר, "חוסן פיננסי אמנם נשמע מובן מאליו, אך בהחלט כדאי לוודא היטב את המספרים. תהליך של התחדשות עירונית, ופינוי בינוי בפרט, עשוי לקחת מספר רב של שנים, החל משלב הצגת הפרויקט ועד קבלת היתר הבנייה. לכן, כדאי לוודא שבחרתם חברה אמינה, יציבה וחזקה פיננסית, שתהווה עוגן לאורך הדרך.
לפני החתימה על החוזה חשוב לבדוק האם לחברה הון עצמי מספק? האם היא מחזיקה בנכסים מניבים? מה היחס בין המאזן להון? מותר ואפילו רצוי לבקש מאותה חברה את הדוחות הכספיים שלה ולעבור היטב על המספרים.
ולבסוף כדי להבטיח שבחרתם נכון, חשוב לאתר חברה מספיק גדולה, כזו שהצליחה להוציא את הפרויקטים שלה אל הפועל, הפקידה ערבויות, פינתה דיירים שקיבלו לאחר מכן את הדירות החדשות שלהם ולא כזאת שלוקחת פרויקטים ומשאירה אותם תקועים על המדף".
חוסר ודאות בפינוי בינוי
עו"ד קרן פרשקר בעלים משותף במשרד עוה"ד רז-כהן פרשקר ושות' מבהירה כי בפרויקטים של התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38/2 ניתן לדעת מה היקף זכויות הבנייה טרם התקשרות היזם עם הדיירים, "שכן הפרויקט מבוצע על פי תכנית מאושרת והשטחים שניתן לבנות במסגרת הבניין החדש ידועים מראש, כמו גם המטלות המוטלות על היזם על ידי הרשות המקומית על פי היתר הבנייה, ידועות מראש".
לעומת זאת, היא קובעת, "בפרויקטים של התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי, כאשר טרם אושרה תכנית כלשהי, אין היזם יודע את היקף השטחים שיוכל לבנות במסגרת הפרויקט, לרבות מספר הבניינים החדשים בפרויקט, מספר קומות בכל בניין, הכיוונים החדשים של הדירות בבניין וכן את היקף המטלות הציבוריות שיוטלו עליו במסגרת מימוש הפרויקט".
"חוסר הוודאות משפיע על התמורות שמתחייב היזם ליתן לדיירים. על כן, על מנת למקסם את התמורות הניתנות לדיירים מומלץ לקיים מכרז בין יזמים שראויים לבצע את הפרויקט מבחינת פעילות באזור הפרויקט ומבחינת היקף הפרויקט. במסגרת המכרז יש לבקש מהיזם להגדיר את התנאים המתלים למימוש הפרויקט על ידו ומומלץ להעדיף יזם שמעמיד כתנאי למימוש הפרויקט אישור תכנית שתאפשר לו לבנות מספר יחידות מינימלי. ככל ש ה"רף" שהיזם יעמיד למימוש הפרויקט יהיה גבוה יותר, כך הסבירות למימוש הפרויקט תפחת".
בין התנאים שיש לעמוד עליהם במסגרת ההסכם, מזכירה פרשקר כי יש לוודא שהדירות החדשות תהיינה בקומות גבוהות יותר מהקומה בה ממוקמות הדירות הקיימות ויש לשמור על כיווני אוויר. עוד נקודה חשובה היא כאשר שטח הדירה החדשה הכולל את תוספת השטח המוצעת על ידי היזם עולה על השטח המירבי שהינו פטור ממס על פי חוק מיסוי מקרקעין (מעבר לשטח של 120 מ"ר או 50% מעבר לשטח הקיים ולא יותר מ-200 מ"ר), ניתן להציע תמורות חלופיות במסגרת הפטור ממס שתהיינה שוות בערכן לתוספת "השטח החורג" ממסגרת הפטור, כגון: עלייה בקומות בבניין החדש, שדרוג המפרט הטכני וכו'.
עוד סעיפים חשובים בהסכם, לדבריה, הם שלדירה החדשה תוצמד חניה, "זאת גם אם תקן החניה על פי התכנית בפרויקט הינו נמוך מחניה אחת לכל דירה. במקרה כזה היזם יוותר עם דירות למכירה שלא תוצמדנה להן חניה. כמו-כן, יקבל כל אחד מהדיירים מחסן גם אם לא אושרו מחסנים לכלל הדירות בפרויקט".
פרשקר מוסיפה כי "מאחר ובמועד ההתקשרות בהסכם בין הדיירים לבין היזם קיים חוסר וודאות בנוגע להיקף הפרויקט בכללותו, ראוי לקבוע, כי ככל שרווחיות הפרויקט תעלה על אחוז מסוים, אזי הדיירים יחלקו ברווח העודף עם היזם. ניתן לקבוע, כי הרווח לדיירים ינתן כתוספת שטח נוספת לדירה, שדרוג המפרט, תמורה כספית או כשובר זיכוי לשדרוג דירת התמורה של בעל הקרקע לדירה משודרגת בבניין החדש מדירות היזם, והכל לבחירת בעל הקרקע.
לאחרונה יזמים מציעים בנוסף לכל התמורות הקנייניות במסגרת הסכם פינוי בינוי גם תמורות כספיות בין אם כ"מענק חתימה" או לצורך רכישת ריהוט/מכשירי חשמל לדירה החדשה".
עדכון דו"ח השמאי
חלק מהבטוחות באמצעותן אנו מבטיחים את התחייבויות היזם כלפי הדיירים הינן ערבויות בנקאיות על פי חוק המכר, אשר ניתנות לבעלי הקרקע במסגרת הליווי הפיננסי הסגור שמעמיד הבנק המממן ליזם לצורך מימון הפרויקט. גובה הערבות הינו על פי שווי הדירה החדשה בהתאם לדו"ח השמאי מטעם הבנק.
פרשקר קובעת כי "בעניין זה ראוי להדגיש, כי לעיתים חולף זמן רב מיום עריכת השומה ועד למועד הנפקת הערבויות, ועל כן ראוי לעדכן את דו"ח השמאי בסמוך למועד מתן הערבויות. בנוסף מומלץ לקבוע, כי סכום הערבויות יוצמד למדד תשומות הבנייה מיום עריכת הדו"ח ולא מיום הנפקת הערבויות על ידי הבנק. עוד ראוי לדרוש מאת היזם, כי סכומי הערבויות שתינתנה לבעלי הקרקע יהיו גבוהים בשיעור של כ- 10% מהשווי שקבע השמאי, שכן הערכת השמאי מטעם הבנק הינה הערכה שמרנית, ובפרקטיקה אנו רואים, כי בתחילת הפרויקט מחירי הדירות נמוכים יותר ממחירי הדירות במהלך בניית הפרויקט. ניתן להגיע לפתרונות חלופיים שמשקפים עליית מחירי הדירות במהלך בניית הפרויקט".
