המורכבות הרבה, וכמובן גם הכסף הגדול, מושך לתוך ההתחדשות העירונית בעלי תפקידים שונים. לצד כמה תפקידים שלא בטוח שהם מסייעים לקידום הפרויקט ולשיפור מצבם של הדיירים, יש כמובן כאלה שיכולים להיות ההבדל שבין הצלחה לכשלון הפרויקט.
אם בתחילת הדרך השחקנים העיקריים בשוק היו מארגנים, מתווכים ויזמים, והיזם היה נכנס לפרויקט בשלבים הראשוניים, הרי שכיום, במקרים רבים, בעלי הדירות עצמם הפכו לגורם יזמי ובעזרתם של מומחים מטעמם: עורכי דין, שמאים, מפקחים וכדומה. הם מקדמים את הפרויקטים ומכניסים את היזמים בשלב מאוחר יותר. גם מנהלות ההתחדשות העירונית ברשויות המקומיות הפכו לגורם תכנוני ויזמי והם מקדמים תוכניות במסלול רשויות לצד תוכניות יזמיות.
גל לחמי, ראש מנהלת התחדשות עירונית בחברה הכלכלית חדרה קובעת כי "בשנים האחרונות אנו רואים השתכללות של כל עולם מעטפת הליווי המקצועי של בעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית. הדבר נובע כתוצאה מהבנתם של בעלי הדירות כי על מנת לאזן את מאזן הכוחות מול יזמי נדל"ן, עליהם להיות מיוצגים על ידי בעלי מקצוע בעלי ניסיון. אם בעבר הלא רחוק בעלי דירות הסתפקו בעו"ד, הרי שהיום מפקח דיירים, שמאי, אדריכל, מארגן נמצאים כמעט בכל פרויקט. בנוסף, בעלי דירות רבים הבינו כי פנייה למנהלת העירונית יכולה לסייע להם בהאצת קידום הפרויקטים, הן בהיבט של מינוי היועצים והן בהיבט הבנות זכויותיהם בפרויקט וקידום הליכי התכנון".
הפחתת אי הודאות
מיכה נתנאל, מנהל מערך התחדשות עירונית בקבוצת נתנאל מוסיף כי "תחום ההתחדשות העירונית נמצא בתנועה מתמדת והולך ומשתכלל ועל חברות יזמיות לפעול בהתאם. המודעות בקרב בעלי הזכויות להתחדשות עירונית מעולם לא הייתה גבוהה יותר ואיתה עולות ציפיותיהם מהתהליך".
כך, "היום יש ערך מאוד גבוה לזמינות מצד היזם וליכולת שלו לתת מענה מהיר לנושאים בעלי מורכבות גבוהה. גם המענה המוניציפלי השתכלל והיום הוקמו במרבית הרשויות מנהלות שמתקשרות באופן ישיר עם בעלי הזכויות מה שתורם לעליית המודעות לנושאי ההתחדשות המגוונים, כמו פתרונות לעומס תחבורתי, צפיפות, צרכי ציבור ועוד.
ברמת הציפייה אנו פוגשים יותר דרישות למינוי יועצים שבעבר לא לקחו חלק בתהליך מצד בעלי הזכויות. אם בעבר הייתה הדרישה מסתכמת במינוי עו"ד ומפקח מצד בעלי הזכויות, כיום אנו נדרשים למנות יועצים נוספים כדוגמת שמאים, וכן יועצי מס וביטוח מתוך כוונה להפחית את אי הודאות בקרב בעלי הזכויות".
גורמים מאזנים
אמיר לוטן, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת לוינשטין מסביר כי "בכל הנוגע לקידום מוצלח של פרויקטי התחדשות עירונית, צריך להבין שבכל פרויקט מעורבים שלושה גורמים מרכזיים - בעלי הקרקע, יזם, ורשות מקומית – ואם אחד מהגורמים האלה לא יהיה מרוצה, הסיכוי שהפרויקט יתקדם וייצא אל הפועל נמוך מאד. הדיירים צריכים להיות מרוצים מהתמורות שיקבלו, העירייה מהעיצוב הסביבתי והשטחים המוקצים מהפרויקט לטובת הציבור, והיזם מהכדאיות הכלכלית. בתור חברה מובילה בתחום ההתחדשות העירונית, הבנו שכדי לגרום לכל צד להיות מרוצה – כל אחד מהגורמים צריך לוותר על משהו מהנ"ל ולהתפשר. היו לנו מקרים שהסכמנו לצמצם ברווח היזמי כדי לקדם את הפרויקט. רווח יזמי של כ-17% הוא מינימלי ומקובל בענף, וצריך להבין גם שאם הוא יהיה נמוך מכך – הפרויקט לא יקבל ליווי בנקאי ולא ייצא אל הפועל".
"סביב בעלי הדירות", הוא מפרט, "יש את עורכי הדין והמפקח שתפקידם להגן על הדיירים בעריכת החוזה ובזמן הבנייה. בשנים האחרונות נכנסו גם מארגני הדיירים, שמאגדים את הדיירים ועוזרים להם בבחירת נציגות, עו"ד ומפקח, ולעתים גם שמאי שמלווה את כל התהליך. גורמים אלה יכולים לסייע בקידום הפרויקטים – בכך שהם מהווים גורם מאזן שלעתים מוריד את הדיירים לקרקע ומונע מהם מלהפליג בדרישות מהיזם, אך היו לנו גם מקרים שריבוי הדעות הפריע, ושבמקום לאזן את הדיירים – השמאי או העו"ד דחף אותם לדרוש עוד ועוד. בסופו של דבר, הכל ייפול ויקום על הזכויות שמאפשר המגרש ושהעירייה נותנת – ופשרה בין כל הצדדים בהתאם".
שותפות לא שווה
רון חן מנכ"ל חברת אנשי העיר אומר כי "התחדשות עירונית היתה ותישאר משולש שווה צלעות של יזם, בעלי דירות ורשות מקומית כאשר כל צלע חייבת להיות שווה אחרת הפרויקט לא יוצא אל הפועל. כיום בעלי הדירות עטופים בהמון גורמי מקצוע שמלווים אותם בתהליך אבל לפעמים זה יכול לפגוע בהוצאת הפרויקט לפועל ובריווחיות המינימלית הנדרשת ליזמים.
לצערי גם כיום כמעט 19 שנה מאז החל הטרנד של התחדשות עירונית השוק נמצא בחוסר וודאות בהיבט התוכניות שניתן לממש, גובה היטלי ההשבחה וכמובן לוחות הזמנים למימוש פרויקטים".
"לטעמנו, תפקיד הרשויות הוא לייצר וודאות. ככל שתהיה וודאות תכנונית גדולה יותר, נושא האמון שהוא הבסיס לתהליך של ההתחדשות העירונית יהיה קל יותר לפתרון. מרבית הרשויות ניסו לייצר וודאות על ידי הגבלת סל הזכויות, וקבעו תמורה שתחושב לפי "עד 12 מ"ר". עם זאת, במהלך תאום התכנון, לא פעם, ודווקא באזורים המוחלשים של הערים, בהם שווי הקרקע נמוך יותר וקיים קושי תכנוני- כלכלי בתאום התכנית, מציגות הרשויות דרישה לתמורות אפס, וזאת במטרה לייצר תכנון פחות צפוף. כאשר מדובר במאות דירות, דרישה זו יכולה לבוא לידי ביטוי בהפחתת אלפי מטרים עבור החברות היזמיות, שכבר התחייבו לבעלי הדירות בהסתמך על מדיניות סל הזכויות, וכמובן בדירות קטנות יותר עבור בעלי הדירות. בסופו של דבר הניסיון ליצור וודאות תכנונית דרך הגבלת התמורות מביא שוב לפער כלכלי – השכונות החזקות זוכות לתמורות גדולות יותר שנובעות משווי קרקע גבוה יותר במצב הקיים".
שותפות לא שווה
צחי סופרין, סגן יו"ר דירקטוריון קבוצת סופרין אומר כי "יש מקרים בהם יזם מגיע לתהליך התחדשות עירונית בשלבים הראשונים של הפרויקט, אך לא ממש בהתחלה. שכן, הרבה פעמים נבחר היזם באמצעות מכרז דיירים אותו מנהלים בעלי הדירות, לעיתים קרובות תחת הנחייה או בתיאום עם עורכי הדין המייצגים אותם. בסה"כ יש לא מעט גורמים המעורבים בתהליך וחשוב כי כולם יעבדו בתיאום ובאמון הדדי. פרויקט התחדשות עירונית יכול לעבוד ולהתקדם רק באמצעות אמון שכזה. אנו כיזמים בפרויקטים אותם אנו מקדמים רואים את מערכת היחסים שלנו עם בעלי הדירות הקיימות, כמערכת יחסים של שותפים החיים בשותפות שאינה שווה".
"ליזם יש יותר חובות כלפי בעלי הדירות ולאחרונים יש יותר זכויות מאשר ליזם. הם העתידים לפנות את דירותיהם, לצפות בבניינים הישנים בהם גדלו, נהרסים ובמקומם נבנה פרויקט חדש ומודרני ומסתכלים אל אנשי המקצוע כגורם האחראי שילווה אותם להגשמת החלום לשיפור איכות החיים והדיור שלהם".
גל קסטל, משנה למנכ"ל אורון נדל"ן מציין כי "כדי לקדם פרויקטים בהתחדשות עירונית, יש משולש שחייב להתקיים הכולל את היזם, הדיירים – עם כל מי שנלווה להם, והרשויות- החל מהרשות המקומית, דרך המנהלות למיניהן, ועדות התכנון, הותמ"לים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. ברגע שאחת הצלעות במשולש הזה נמנעת מלשתף פעולה או מערימה אתגרים מיותרים - הפרויקט פשוט לא יוכל לצאת לפועל".
"יזם שלא נמצא מספיק בתוך הפרויקט, או יזם שלקח על עצמו פרויקט שאין לו יכולת לקדם אותו, יתקעו את הפרויקט לשנים קדימה עד שלא יוכל לצאת לפועל. אם הדיירים לא סגורים על עצמם, לא מתגייסים לטובת הפרויקט, או אם מארגני הדיירים לא מספיק מעורבים - גם במקרה זה הפרויקט לא ייצא לפועל. כמובן שהשפעתה של הרשות המקומית או גורמי התכנון על הפרויקט אקוטיים גם הם.
לכן, חשיבותם של כל בעלי התפקידים השונים בפרויקט הוא משמעותי - בלי אחד מהם, הפרויקט עלול למצוא את עצמו בבעיה".
ולאחר שכולם מסכימים בצורך באנשי מקצוע איכותיים, השאלה היא כיצד לוודא שנציגי הדיירים אכן בוחרים נכונה, שכן בחירה שגויה יכולה להביא לנפילת הפרויקט או לפגיעה בזכויותיהם.
המעטפת של עורכי הדין
עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד שוב ושות' וראש המחלקה להתחדשות עירונית במשרד מציינת כי "אחד הפרמטרים להצלחה של פרויקט התחדשות עירונית הוא ההתארגנות של בעלי הדירות, הקמת נציגות דיירים ומינוי עורך דין מטעמם. בין אם מדובר בפרויקט במסלול יזמי שבו יזם או מארגן פנה אל בעלי הדירות, בין אם מדובר בפרויקט שמקדמת הרשות המקומית ובין אם מדובר בהתארגנות של הדיירים, מינוי עורך דין מבטיח שמירה על האינטרסים של בעלי הדירות וניהול נכון של התהליך מהיום הראשון. חשוב לבחור עורך דין בעל ניסיון מוכח בתחום ההתחדשות העירונית והמקרקעין שיכול לספק מעטפת משפטית מעבר לעסקת הפינוי בינוי, בתחומים כמו תכנון ובנייה, רישוי, מיסוי מקרקעין, חוק הבית המשותף ועוד".
לדבריה, "לצד עורך הדין המייצג את הדיירים חשוב לשלב בשלבים מוקדמים גם שמאי מקרקעין ומפקח מטעם היזמים כאשר כל אחד מהם תורם את הידע המקצועי שלו ליצירת מכרז יאזמים שיבטיח בחירת יזם ראוי וגם יפקח על התהליכים לאחר חתימת הסכם הפינוי בינוי ובכל שלבי ההריסה הבנייה והאכלוס".
תפקיד המארגן
תפקידם של המארגנים בפרויקט פינוי בינוי עבר אבולוציה בשנים האחרונות, גם לאור ההתמקצעות של הגופים בתחום וגם לאור התערבותו של המחוקק והסדרת התחום באמצעות "חוק המארגנים", משנת 2017 שמטרתו הייתה להסדיר את מערכת היחסים הטרום חוזית בין בעלי דירות במתחמים שהיו מיועדים לפינוי בינוי לבין גורמים שונים שפעלו במתחמים אלו – חלקם חסרי ידע מלבד יכולות שכנוע בהחתמת דיירים על על חוזים שלא ניתן לצאת מהם גם במקרים בהם הפרויקט לא מתקדם.
עו"ד יריב בר דיין, היועץ המשפטי של החברה לפיתוח והתחדשות עירונית אחת החברות המארגנות הוותיקות והמנוסות בענף, ומי שהיה חלק מעורכי הדין מהמגזר הפרטי שעסקו בגיבוש ומתן הערות והארות לחוק, מציין כי "גם אחרי החקיקה פועלים בענף תחת הגדרה כללית ומוטעת של "מארגן" גופים וגורמים שונים שפעילותם שונה בתכלית. בשוק עדיין פועלים גורמים המכנים עצמם "מארגנים", ואשר כל פעילותם מסתכמת בהחתמה - פעולה טכנית בלבד - של בעלי דירות ללא הענקת ערך מוסף להליך. אך לצידם ניתן לראות את התפתחות והתחזקות ענף "המייצגים" הפועלים תחת הוראות חוק המארגנים, פעילות המאופיינת בהענקת שירותים רחבים לבעלי הדירות החל משלב גיבושם, בחירת בעלי המקצוע שייצגו את הבעלים, הליכי התכנון, אישור התב"ע, מכרז לבחירת יזמים, היציאה מהדירות הישנות והחזרה לדירות החדשות".
בר דיין מספר כי "בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית לקחו את החוק צעד אחד קדימה ופיתחו את המודל החברתי בפינוי בינוי שמעניק לבעלי הדירות כוח ושליטה נוספת על ההליך. החברה לא מסתפקת בייצוג וארגון הדיירים עד לביצוע מכרז מול יזם אלא היא מלווה את בעלי הדירות גם בהליך קידום התב"ע ורק לאחר אישור התוכנית בהתאם לצרכי הדיירים וצרכי הרשות המקומית מתבצע מכרז מול היזמים. בדרך זאת, כאשר היזם חותם על ההסכם מול הדיירים התמורות בפרויקט כבר ידועות מראש ולא נוצר מצב של חוסר ודאות והבטחות שווא מטעם יזמים שלא יכולות להתממש לאחר אישור התוכנית. בנוסף, ההסכמים של החברה עם בעלי הדירות אינם מחייבים אותם בחתימה על הערת אזהרה לטובת המארגן ויש סעיפים מיוחדים שיבטיחו את זכויותיהם של האוכלוסיות הותיקות".
השמאי: משווי התמורות ועד שכ"ד
שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנהל ובעלים משותף בחברת אס.קי ( SK ) שמאות מקרקעין, המשמש כשמאי מטעם דיירים בעשרות פרוייקטי פינוי ברחבי הארץ, מציין כי "תפקידו המרכזי של השמאי הוא להגן על האינטרסים הכלכליים של בעלי הדירות בכל התהליך. למעשה השמאי הוא איש המקצוע היחידי שיכול לבחון בעיניים מקצועיות את ההיבטים הכלכליים של העסקה ואת הצעות התמורה שמציעים היזמים לבעלי הדירות ולוודא שהם מקבלים את התשואות המקסימליות. כשם שהיזם עצמו לא מתקדם בפרויקט ללא בחינה שמאית כך ראוי שיעשו בעלי הדירות שהם למעשה בעלי הזכויות בפרויקט".
לדבריו, "חשוב מאוד שהדיירים ייקחו שמאי מקצועי ומנוסה מטעמם בשלב מוקדם ככל האפשר בכלל ובוודאי טרום בחירת יזם או ביצוע מכרז יזמים בפרט, על מנת לוודא שכבר בתנאי ההתקשרות מטעמם ישולבו כלל התמורות הראויות. לצד מקסום תמורות לדיירים, ראוי לציין שקיימת נטייה של בעלי דירות להגיע עם דרישות לתמורות מופרזות, שלעיתים עלולות לסכן את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט עד קבלת אי מימון לליווי. כאן תפקידו של השמאי להנגיש ולשקף לדיירים את התמורות הראויות הנובעות מניתוח כלכלי שמאי של הפרויקט בהתאם לערכי הקרקע, מדיניות הרשות המקומית והתוכניות באזור".
כהן מוסיף כי במקרים של רשויות מקומיות בהן קיימת הגבלה בתמורות במטרים, ישנם מנגנוני פיצוי שאפשר לדרוש מהיזם ושמאפשרים להעלות את שווי הדירה העתידית: "לדוגמה בנתניה במידה והיזם מוגבל במתן תוספת של 12 מ"ר בלבד לכל דייר, הרי שלרוב הרווחיות הגבוהה של הפרויקט מאפשרת לו לתת הטבות שוות ערך בסדרי גודל ממוצעים של כ–200,000 שקלים לכל דייר ואת זה ניתן לקבל באמצעות שיפור המפרט הטכני של הדירה החדשה, עלייה בקומות וכדומה".
תפקידו של שמאי הדיירים הוא גם לקבוע מנגנון לחלוקת רווחים עם היזם. כהן מסביר כי "כיום מקובל לשלב בהסכם המסחרי מנגנון של חלוקת רווחיות עתידית. הרווחיות יכולה לנבוע מתוספת זכויות בניה שלא הייתה ידועה במועד חתימת ההסכם המסחרי, עליית שווי דירות היזם, ירידה בעלויות ההקמה וכיוצ"ב. בקביעת מנגנון 'חלוקת הרווח העתידי ניתן לקבוע שגם הדיירים ייהנו מהרווחיות העודפת מהפרויקט, כלומר הצדדים קובעים מראש שבמידה והרווח מהפרויקט יעלו מעל אחוז מסויים היזם והדיירים המקוריים יתחלקו ברווחים העודפים".
מנגנון חשוב נוסף שהינו באחריות השמאי הוא קביעת שכר הדירה שישלם היזם לדיירים בתקופת פינוי הדירות, בזמן ההריסה והבנייה מחדש של הפרויקט. כהן אומר כי "שמאי מקרקעין מטעם הדיירים, ובוודאי שלא מטעם היזם, צריך לקבוע את השכר דירה הראוי לכל דירה ודירה ובנוסף תפקידו לוודא אחת לשנה ששכר הדירה הנ"ל מתעדכן בהתאם למחירי השוק ולהיצע הדירות בסביבה הקרובה במטרה למנוע מבעלי דירות להוסיף מכיסם את הפרשי שכ"ד".
תפקיד המפקח
מהנדס אלון ברקוביץ' בעלים של חברת פיקוח דיירים Pro הנדסה, מסביר כי "תפקידו של מהנדס מפקח מטעם הדיירים הוא לשמור על אינטרס הדיירים בטרם חותמים על הסכם עם היזם. כיום מומלץ לנציגות הדיירים למנות מהנדס מפקח מטעם הדיירים עוד בטרם יציאה למכרז יזמים על מנת לוודא שיש פונקציה הנדסית בצוות הפרויקט שתוכל לתת את הדעת על נושאים הנדסיים/תכנוניים, כבר בשלב המכרז ותסייע לדיירים לבחור את היזם המתאים ביותר לפרויקט שלהם".
לדבריו, מעורבות המפקח נחוצה בכל שלבי הפרויקט:
"כתיבת המפרט הטכני ואיפיון המפרט בהתאם לסוג הפרויקט, מיקומו הגיאוגרפי והתאמתו לצרכי הדיירים בפרויקט הם חלק מתפקיד המפקח בשלב המכרז, חשוב להדגיש כי היכולת של המפקח להוציא את המפרט הטוב ביותר עבור בעל הדירות הוא בשלב המכרז ולכן זהו יתרון חשוב עבור הדיירים לצרף את המפקח בשלב זה ולהשיג את התמורה הטובה ביותר לבעלי הדירות".
לדבריו, המומחיות של המפקח חשובה גם בשלב בחינת היזמים והצעותיהם, ובשלב הבדיקה התכנונית: "במקרים רבים ניתן לבצע בדיקה תכנונית למגרש, לבחון את זכויות הבנייה והמגבלות שיש לפרויקט בטרם היציאה למכרז ובכך לדעת למה לצפות בהצעות היזמים במכרז. שילוב המפקח בשלב התחלתי זה של הפרויקט תגרום למפקח להשתלב כחלק אורגני מצוות יועצי הדיירים לפרויקט ולהיות יועץ נוסף לנציגות הדיירים בשילוב עורך דין ושמאי מטעם הבעלים".
אולם לדברי ברקוביץ', עבודת מפקח הדיירים לא נגמרת בשלב בחירת היזם אלה רק מתחילה: "תפקיד המפקח הוא לוודא שבשלב התכנון מופיעים כלל ההיבטים עליהם התחייב היזם בהסכם: מפרט טכני או תמורות אכן מקויים על גבי התוכניות עצמן, במידה וקיימת סטייה מסוימת על המפקח לפעול מול אדריכל הפרויקט או היזם לתיקון הסטייה ולהבטיח התאמת מוחלטת בין ההסכם לתוכניות הפרויקט בשלב התב"ע ובשלב ההיתר".
"בשלב הביצוע בשטח, המפקח הינו הבורג המשמעותי ביותר בצוות היועצים מטעם הדיירים, תפקידו להיות העיניים בשטח לוודא כי כלל השטחים המשותפים, דירות הבעלים וכל ממשק שבא במגע איתן מבוצע בהתאם למפרט, לתוכניות ובהתאם לתקנים. על המפקח להוציא דוחות מפורטים על עמידה בלוחות זמנים, לבצע בדיקות ליקויים ולהוביל את בקרת האיכות כך שדירות הבעלים ימסרו בזמן ובאיכות הרצוייה. בשלב מסירת הדירות והשטחים משותפים, המסירות מבוצעות בהובלה ובשיתוף המפקח, על המפקח להפיק דוחות בדק אשר יתעדו את תהליך המסירה ויבטיחו אכלוס נעים וקל עבור הדיירים הקיימים".
המנהלת להתחדשות עירונית
גוף נוסף שאפשר לציין – למרות שהוא אינו נבחר מן הסתם על ידי הדיירים, אך יש לו חשיבות בהצלחת הפרויקט, היא המנהלת להתחדשות עירונית. קובי אוחיון, ראש המנהלת להתחדשות עירונית בעיריית באר שבע מדגיש את חשיבת המנהלת כגורם המתכלל את תהליך ההתחדשות.
לדבריו, "על מנת שפרויקט התחדשות עירונית יתקדם ויצליח, חייב להיות שיתוף פעולה ותיאום בין כל השחקנים בתהליך, כשהצעד הראשון הוא לבדוק עם המנהלת להתחדשות עירונית מה מדיניות העיריה במתחם. הצעד הבא הוא קידום תהליך חברתי מסודר הכולל הקמת והסמכת נציגות, בחירת עורך דין דייירים ולאחר מכן בחירת יזם".
אוחיון קובע כי"פרויקט התחדשות יכול להתחיל ביוזמת הדיירים, יזם פרטי או אפילו ביוזמת המנהלת והעיריה - במסלול רשויות, אך חייב לעמוד בסטנדרטים החברתיים ולהציג היתכנות כלכלית ואיכות תכנונית.
לאחר שישנה ודאות ראשונית בנוגע לאפשרות לקדם תכנון למתחם, והדיירים מאורגנים ע"י נציגות ועו"ד בהתאם להנחיות המנהלת, ניתן להתקדם עם תיאום התכנון והתהליך הסטטוטורי. המנהלת מתכללת את התהליך גם מול הגורמים העירוניים והממשלתיים ומסייעת לגיבוש פתרונות והסרת חסמים בתהליך.
אנחנו רואים שפרויקטים שמקודמים בתיאום עם המנהלת, בתהליך סדור ובשיתוף פעולה מתחילת הדרך הם אלה שבסופו של דבר מתקדמים מהר יותר".
