הסחרחורת אליה נכנסה המדינה מאז ה-7 באוקטובר, לא פסחה כמובן על המשק ועל ענף הנדל"ן – שחלק משמעותי ממנו בשנים האחרונות הוא תחום ההתחדשות העירונית. בחודשים הראשונים מאז אותו יום איום, הענף נכנס לשיתוק, בעיקר בשל התרוקנות אתרי הבניה מכ-100 אלף עובדים פלשתינים.
איך מחזירים את קטר ההתחדשות העירונית למסלול? פנינו לבכירים בענף כדי שיצביעו מה הנושאים הדחופים הדורשים כיום טיפול ומה צריכה הממשלה לעשות.
מצוקת כח האדם
דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן קובע כי "הנושא הבוער ביותר בענף כיום הוא מצוקת העובדים: מחסור בידיים עובדות, מאז השביעי לאוקטובר, מיתרגם באופן ישיר להאטה בביצוע הפרויקטים, וכמות העובדים הזרים שהביאה הממשלה לא מתקרבת לכמויות הנדרשות. הדבר ישפיע על תחילת פרויקטים חדשים, בין היתר של התחדשות עירונית, וישפיע לרעה על ההיצע בעשור הקרוב".
רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת רמי צרפתי מסכים וקובע גם כן כי "הנושא הבוער ביותר בענף הנדל"ן כיום הוא המחסור בעובדים. בעקבות המלחמה ירדו ממצבת כוח האדם כ-100 אלף עובדים פלסטינים מעזה ומשטחי הרשות, ביום אחד. עד כה, למרות הצהרות של המדינה בדבר הבאת 50-60 אלף עובדים זרים בהסכמים בילטרליים או דרך חברות כוח אדם, רק כ-1,500-2,000 עובדים נחתו בישראל. זו טיפה בים והרגולטור צריך לתת על כך את הדעת. אני משמש כחבר הנהלה בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, ואנו פועלים בנחישות מול הממשלה למציאת פתרונות מיידיים, אבל נדרשות פעולות נחושות ומהירות מצד המדינה. יש להבין כי המחסור בכוח האדם בענף מוביל לדחייה במסירת הדירות לרוכשים, הדחיות מובילות לקנסות ולפיצויים שהקבלנים נדרשים לשלם. המדינה צריכה להכניס יד לכיס ולסייע לקבלנים בפיצויים אלה במנגנון מוסכם שיגובש. הקבלנים לא יכולים לעמוד בפיצויים של מיליוני שקלים במצטבר בכל הפרויקטים. אנחנו הצלחנו לשמר את העובדים הסינים המועסקים באתרים שלנו, אבל המדינה צריכה לתת כלי אכיפה יעילים מול העובדים הזרים הקיימים ואלה שכבר הגיעו ארצה, כדי למנוע שוק פרוץ ומעבר שלהם מקבלן לקבלן לכל המרבה במחיר".
עידוד ישראלים
גם ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, מסכים כי הנושא הבהול ביותר בענף הנדל"ן שמשליך כמובן גם על פרויקטי ההתחדשות העירונית, הוא מצוקת כוח האדם. לדבריו, "הענף נסמך באופן משמעותי על פועלים מהשטחים ואין כרגע חלופות מספיקות. בענף השיפוצים, למשל, מדובר על שיתוק אתרים רבים, מבלי יכולת להתחיל או לסיים עבודות. יש ניסיונות להעסיק ולהכשיר ישראלים, אבל לא מצליחים לגייס עובדים ישראלים בהיקפים משמעותיים. המדינה צריכה בנושא זה להתאמץ יותר ולהמשיך לעודד ולקדם ישראלים שיגיעו לענף הבניין, לטווח הארוך תמיד יהיה ביקוש לעובדים כאלו וגם שכרם יהיה בהתאם".
הפתרון לטווח הקצר, לדעתו, הוא בהעברת סמכויות הבאת העובדים הזרים באופן ישיר, להתאחדויות הרלבנטיות, כך שכל אחת תוכל לגייס ולהקצות עובדים לחבריה, תוך דילוג על הבירוקרטיה הממשלתית, שמעכבת את התהליכים משמעותית.
צורך בקיצור הליכים
אהוד שטרנהיים מנכ"ל מנרב נדל"ן מקבוצת מנרב אומר כי "כחברה יזמית הפועלת בתחום ההתחדשות העירונית ומקדמת פרויקטים בכל רחבי הארץ, אנחנו רואים יתרון מובהק ליזמים גדולים המשלבים גם יכולות ביצוע באמצעות זרוע קבלנית, באופן המאפשר התמודדות עם שלל האתגרים לרבות מתחמי ענק של התחדשות עירונית.
המניע העיקרי של ההתחדשות העירונית במשך שנים ארוכות נבע בעיקר סביב הסיכון של רעידת אדמה חזקה בישראל, כשמיגון הדירות היה בדרך כלל רק תוצר לוואי חיובי של התוכניות השונות. מלחמת "חרבות ברזל" הוכיחה לצערנו שסוגיית המיגון היא קריטית וממשית ויש להתייחס לכך בהתאם לאורכה ורוחבה של המדינה כולה, ולכן יש להקדיש מחשבה לאופן שבו ניתן לקדם פרויקטים בזמן קצר ולהקצות משאבים בהתאם.
אנחנו עדים לשינוי גישה משמעותי בחלק מועדות התכנון מאז המלחמה, למרות שנותרו לא מעט סבכים בירוקרטיים. בערים בהן ישנה נכונות גדולה לקדם פרויקטים, הדבר קורה ובצורה אפקטיבית יותר, כך למשל בירושלים שכבר שנים נחשבת לשיאנית ההתחדשות העירונית וגם ברמלה שם למשל מנרב מקדמת את פרויקט התחדשות ענק במתחם צה"ל".
הוצאת היתרי בנייה
אליאב מימון, מנכ"ל חברת רמות בעיר אומר כי הנושא הבוער ביותר בתחום הנדל"ן שיש לפתור אותו הוא הליך הוצאת היתרי הבניה: "הליכי היתרי הבניה התארכו משמעותית בשנים האחרונות ומגיעים אפילו לשנתיים וחצי-שלוש שנים, דבר שבעבר היה לוקח שנה. כמות האישורים שצריך להוציא ומספר הגופים שצריך לעבוד מולם הוא פשוט בלתי אפשרי. המכשול הזה מעכב ומייקר את כל התהליכים ובראש ובראשונה כשמדובר על פרויקטים יזמיים, במיוחד בעולם שבו הוצאות המימון כל כך גבוהות. בפרויקטים של התחדשות עירונית אמנם אין את רכיב המימון, אולם הדבר מקשה על התשומות הניהוליות כשמנהלים מספר רב של פרויקטים במקביל".
גיבוש תוכנית כוללת
גיל גולדשטיין, מנכ"ל אבני דרך התחדשות עירונית: "הנושא הבוער ביותר כיום בתחום ההתחדשות העירונית נעוץ בהתארכות הוצאתם לפועל של פרויקטים כתוצאה מחוסר וודאות הקיימת בצמתים מרכזיים בתהליך שחוזרת על עצמה בכל פרויקט מחדש. בכדי לפתור בעיה שנוגעת כיום ל-1.6 מיליון בתי אב בישראל מצופה מכל הגורמים בתחום - המדינה, הרשויות והיזמים – להירתם, לשלב כוחות ולגבש תכנית כוללת וארוכת טווח, שתהיה תחת חסות המדינה ותכלול מדיניות ארצית לאזורים בעלי עדיפות להתחדשות עירונית, בעיקר בפריפריה. התכנית תגדיר יעדים שנתיים ברורים להיקף התכניות שצריכות להיות מקודמות, אותם ניתן יהיה להשיג באמצעות תקנים וסמכויות. תוך הענקת תמרוץ כספי לרשויות שישיגו את היעדים או לחילופין הטלת סנקציות ע"י מערכת אכיפה במקרים בהם הרשויות לא עמדו ביעדים. רק אז נצליח לקצר את לוחות הזמנים של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית".
לדבריו, "התכנית צריכה לאפשר יצירת וודאות גבוהה לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית בשלושה היבטים:
היבטים תכנוניים - הנותנים מענה להגדרת צפיפות לדונם, גובה בינוי, מכפיל יח"ד, וצרכי הרשות לשטחי ציבור כנגזרת מהיקף התכנית.
היבט בעל הזכויות - הגדרת תמורה קבועה שתייתר ותקצר את המו"מ בין היזם לבעלים ותמקד אותו באיכות היזם הנבחר ולא בתוספת המטרים, הפחתת הרוב הדרוש בראיה מתחמית ואכיפה מהירה ויעילה של סרבנים באמצעות מוסד משפטי ייעודי.
היבט הרשויות וועדות מקומיות – הגדלת סמכות הוועדות המקומיות לקידום תכניות העומדות בתנאי הסף כפי שנקבעו בתכנית הארצית, מסלול ירוק ומהיר לאישור תכניות המוגשות בהתאם למדיניות שתקבע - ותמ"ל משופר וייעודי לפינוי בינוי, סנכרון מלא ועבודה משותפת של המחוז והוועדה המקומית לאישור התכנית, קביעת הליך סדור ולו"ז לאישור תב"ע מרגע ההגשה, קביעת הליך מזורז להנפקת היתרי בניה מכוח תכנית שאושרה, הגדלת והתאמת מספר התקנים במנהלות וברשויות הרלוונטיות ליעדי התכנית הארצית".
"בסופו של יום, ככל שלוחות הזמנים מתקצרים כך קטנות העלויות החלות על היזם, וככל ועולה רמת הוודאות, כך קטן הסיכון היזמי בקידום פרויקטים. גורמים אלה יגדילו את מספר הפרויקטים המקודמים ואת היצע יח"ד מה שיתרום לירידה במחירי הדיור".
קביעת מדיניות
אלי גבאי, מבעלי קבוצת גבאי טוען כי "הרשויות מבינות את החשיבות של התחדשות עירונית ולכן היום, יותר מתמיד, חשוב לקבוע מדיניות סדירה ויעילה, שתגביר את הוודאות, תקדם סנכרון בין הגורמים הרלוונטיים השונים ותקצר את הזמנים למימוש הפרויקטים. הצלחנו לקבל אישורים למעל ל-6,400 יחידות דיור בשנה האחרונה, כש-7 חודשים מתוכם אנחנו בזמן מלחמה שהבהירה למקבלי ההחלטות כי בניינים עם ממ"דים הם אינם מותרות אלא דרך להציל חיים. נמשיך לפעול יחד עם הרשויות בכל רחבי הארץ ולדחוף להתחדשות עירונית מאסיבית.
פרויקט ההתחדשות של חוות יפת הוא דוגמא לפרויקט ענק שהקבוצה מקדמת בשנים האחרונות.
מדובר בעתודת קרקע משמעותית במרכז הארץ, ובאמצעות קידום שינוי ייעוד, נוכל לחולל מהפך של ממש שיגרום ליצירת רצף אורבני וישנה את פני האזור לבלי היכר בעשור הקרוב".
תוכניות עירוניות
אסף ניר מנכל דמרי בעיר מספר כי "סיום תמ'א 38 על הפרק היום יותר מתמיד, רק שהפעם נראה שקיימת הבנה של חשיבות המשכיות התחום והתרומה הרבה שלו להיצע הדירות בישראל, במיוחד על רקע ההאטה בהתחלות הבניה בשנה החולפת. כעת, ההתחדשות העירונית עוברת שלב ומתקדמת לתכניות עירוניות ספציפיות.
תכניות עירוניות אלה אמורות לקחת בחשבון את המאפיינים היחודיים של כל רשות ורשות. כלומר במקום לקבל תכנית ארצית המאפשרת מאפייני בינוי כלליים, כל עיר בונה עבור עצמה את "ספר חוקי התמא" הפרטיים שלה כדי לתת וודאות ליזמים וכמובן גם לתושבים בה, אשר היו מצויים עד היום בעלטה בנוגע להתקדמות הפרויקטים באזורם ובחוסר וודאות שאפף את התחום מכל עבר".
יחד עם זאת, הוא מוסיף, "גם להתקדמות החיובית יש לא מעט כשלים שבתקווה יפתרו במהלך הדרך, כגון אזורים שלמים בערים השונות, אשר קיבלו התייחסות בתכנית החדשה אך אינם ישימים ברמה הכלכלית, או חוסר וודאות לעניין אופי חישוב היטלי ההשבחה והפטורים הנדרשים בחלק מהתכניות.
השוק סקרן ודרוך לקראת פרסום תוכניות ההתחדשות וכניסתן לתוקף ובמיוחד תכנית ההתחדשות של העיר תל אביב שתקרא תא 5555 ועתידה לתת המשכיות להתחדשות העירונית בעיר".
התחדשות אזורי תעסוקה
תמר פוריה, מהנדסת העיר באר שבע, מציינת כי אחד הנושאים הבוערים המונחים היום על שולחנה הוא קידום התחדשות עירונית באזורי התעשייה והתעסוקה הוותיקים בעיר. לדבריה, "לצד התוכניות הרבות שהעירייה מקדמת להתחדשות שכונות המגורים במרכז העיר, אנחנו פועלים גם לחידוש מתחמי תעשייה ותעסוקה והפיכתם למתחמים עירוניים מעורבי שימושים".
"בבאר שבע יש אזורי תעשייה שהוקמו בעבר בשולי העיר אבל עם התפתחות העיר במשך השנים הם הפכו למעשה לחלק ממרכז העיר והמטרה בתוכניות היא לשלב אותם בעיר באמצעות תכנון אורבני מתקדם. לדוגמה, באזור התעשייה המכונה מתחם 8 משתרע בין מתחם הביג בעיר לשכונה ג', אנחנו מקדמים היום הרבה מאוד יוזמות לפרויקטים מעורבי שימושים של תעסוקה ומגורים בשילוב מוסדות ציבור ואפילו מלונאות. במתחם המלאכה אנחנו מקדמים תכניות פיתוח בעירוב שימושים כמו תוכנית "נויה על הנחל". התכנית, שאושרה להפקדה בחודש שעבר, תכלול 840 יחידות דיור שיוקמו ב-11 מבני מגורים, לרבות מיקרו דירות ודירות בשכירות ארוכת טווח לשטחי מסחר ומוסדות ציבור. החיבור של השכונה עם העיר יעשה באמצעות השלמת מקטע נוסף בטיילת לאורך נחל באר שבע, שיחבר בין פארק הנחל, הסינמה סיטי, וגן הפעמון, וכן הקמת גשר שיחבר את השכונה החדשה לשכונת נווה נוי מדרום אליה. גם במתחם תחנת הקמח בעיר אנחנו מקדמים תוכנית התחדשות יחד עם מנהל התכנון במטרה להפוך אותו למתחם מעורב שימושים בפיתוח עירוני אינטנסיבי. באמצעות התכנון העירוני המחודש של אזורי התעסוקה אנחנו נותנים מענה גם לאתגרים סביבתיים וחברתיים ואנחנו רואים במשימה הזאת חלק מהותי בהתחדשות העיר".
תאום בין השלטון המרכזי לרשויות המקומיות
עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות', מציין כי אחד הנושאים הבוערים היום בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית הוא הסנכרון בין השלטון המרכזי והרשויות המקומיות: "נראה שבענף שלנו כיום יד ימין לא יודעת מה עושה יד שמאל. לדוגמה רמ"י רוצה להראות שהיא משווקת קרקעות ומטפלת בסוגיית ההיצע, בפועל מתפרסמים מכרזים גדולים ללא תיאום עם הרשויות המקומיות וראשי הערים מכריזים בגלוי שהם לא ייתנו היתרים ליזמים שזכו במכרזים. התוצאה - היזמים רוכשים את הקרקע, לא יכולים לבנות בפועל ולשווק את הדירות וסופגים עלויות מימון גבוהות".
"גם בתחום ההתחדשות העירונית יש ראשי רשויות שנבחרו בבחירות האחרונות תוך שהם מכריזים שהם נגד פיתוח מואץ ובנייה לגובה וזה מתנגש עם תוכניות של הרשות להתחדשות עירונית ושל ועדות התכנון המחוזיות והארציות להאיץ התחדשות עירונית. גם כאן בתווך נמצאים היזמים שפועלים באי וודאות גדולה כאשר לכל ראש עיר יש את היכולת לעצור פרויקטים שקודמו במשך שנים. הבעיה היא שבסופו של יום עלות הבירוקרטיה וחוסר התיאום בין השלטון המרכזי לשלטון המקומי מתגלגלת לפתחם של רוכשי הדירות".
הגדלת התחלות בנייה
ניר שמול, מנכ"ל שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית מציין כי בשנת 2023 החלו להבנות בישראל 63,032 דירות חדשות, ירידה של כ-8.9% בהשוואה לשנת 2022, אולם כאשר בוחנים את התחלות הבנייה של דירות הנבנות במסגרת הריסה של בניינים ישנים והקמת בניינים חדשים במקומם - לרבות פרויקטי פינוי בינוי ותמ"א 38-2, ניתן לראות שהירידה חדה עוד יותר ועומדת על כ-11.5%. בשנת 2023 החלו להבנות 11,486 יח"ד לעומת 12,980 בשנת 2022. התחלות הבנייה של התחדשות עירונית היוו בשנת 2023 18.5% מכלל התחלות הבנייה לעומת 19% בשנה שעברה.
לדבריו, "הירידה בהתחלות בנייה בפינוי בינוי ועוד בשנת מלחמה שהממ"ד הפך לאמצעי מציל חיים היא תעודת עניות לממשלה ועדות לכך שלמרות הפוטנציאל הבלתי מוגבל של התחדשות עירונית הממשלה לא מצליחה להסיר את החסמים. מדי יום אנחנו שומעים על עוד תוכנית ענק שאושרה בוועדות התכנון ושתוסיף אלפי דירות לשוק אבל במבחן הביצוע שבא לידי ביטוי בקבלת היתרים, הריסת הדירות ובנייה מחדש הציון הוא נכשל.
זה לא ייתכן שהמהלך כל השנה נהרסו מחוז דרום 148 דירות ישנות בלבד ובמחוז צפון 145. זאת אומרת שזה מספר הדירות שיבנו מחדש ודייריהם יקבלו דירה חדשה עם ממ"ד בעוד שלוש או ארבע שנים".
מענה לרבית
יעקב ניצן, שותף ומנכ"ל בחברת רובי קפיטל המתמחה במימון והשקעות בנדל"ן ובליווי יזמים בתחום ההתחדשות העירונית מציין כי למרות התחושה בשוק שיש האצה בקידום ואישור תוכניות של פינוי בינוי, הרי שבפועל יש ירידה ביישום תוכניות הנובעת מהירידה בביקושים כתוצאה מעליית הריבית ומהמחסור בעובדים.
לדבריו, "יזם של התחדשות עירונית אינו רוכש קרקע, ואין לו הוצאות מימון כבדות בגין העסקה ולכן הוא פחות לחוץ להתחיל לבנות ולשווק דירות בהשוואה ליזם שקנה קרקע מרשות מקרקעי ישראל והוצאות המימון נוגסות ברווחיו בכל יום ממועד הרכישה ועד לתחילת המכירות.
לכן יזמי התחדשות שהעריכו בשנה שעברה שהם עלולים לפגוש ביקושים נמוכים או שהמחסור בעובדים יכול לפגוע ברווחיות בחרו לעכב את הבנייה לזמנים טובים יותר".
להערכתו, "כעת, כשהביקושים מתאוששים ומחירי הדירות מתייצבים ייתכן ונראה יותר פרויקטים שיוצאים לדרך אבל גם זה תלוי בעיקר ביכולות הביצוע של היזמים, יכולות המימון ובמצב העובדים המקצועיים בשוק".
