היושבים בממשלה אולי שכחו, אבל המנוע העיקרי והמקורי לקידום תוכניות ההתחדשות העירונית בישראל – בעיקר תמ"א 38 שעסקה בחיזוק מבנים, היה הפריפריה: הישובים שלאורך השבר הסורי אפריקאי המועד לרעידות אדמה, כמו טבריה או בית שאן מחד, והצורך בהקמת ממ"דים, כדי לסייע לאותם ישובים הממוקמים באיזורי הגבול – בצפון ובדרום.
לכן, נראה שאין זמן רלבנטי יותר מאשר היום – כאשר הדרום והצפון בוערים, מאשר להזכיר למקבלי ההחלטות שהגיע הזמן לפעול – ומהר – לטובת הקמת פרויקטי התחדשות באותם איזורים.
נתונים נמוכים במיוחד בדרום
על פי בדיקה שבוצעה על ידי החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, חברה מארגנת המתמחה בליווי בעלי דירות בפרויקטים של פינוי ובינוי, בשנת 2023 נרשמה מגמה מעורבת בהתחלות הבנייה של פרויקט התחדשות עירונית במחוזות השונים.
עו"ד שבות רענן, שותפה מנהלת של מרחב צפון בחברה, מציינת כי רק במחוזות חיפה והצפון נרשמה עלייה בהתחלות הבנייה. במחוז חיפה החלו להבנות בשנת 2023 1,328 יח"ד בהתחדשות עירונית, עלייה של 38.5% ביחס לשנה קודמת ובמחוז צפון החלה בנייה של 422 יח"ד עלייה של 8.8% ביחס לשנה קודמת. מולם, בולט לרעה במיוחד מחוז דרום, בו החלו בבניית 207 יח"ד בלבד בפינוי בינוי, לעומת 6,137 יח"ד במחוז תל אביב.
לדבריה, "מגמת העלייה בהתחלות בנייה של התחדשות עירונית בצפון הארץ מבורכת, אולם עדיין מדובר בנתונים נמוכים ביחס לצרכים. נתוני הלמ"ס מתייחסים גם למספר הדירות שנהרסו בכל מחוז, ובשנה האחרונה במחוז הצפון נהרסו רק 145 דירות ישנות במסגרת הליכי התחדשות ובמחוז חיפה רק 405 דירות. זאת בזמן שאזור הצפון נתון לסיכון כפול: מועדות גבוהה לרעידות אדמה, לצד המצב הבטחוני הנפיץ בצפון והסכנה מטילי החיזבאללה. שנים רבות מדברים על הצורך, על האתגר הכלכלי, על העדר תקדים של הצלחה. הגיע הזמן לעבור למעשים. כעת, כשמדינת ישראל מצויה במלחמה והמציאות הביטחונית בקו העימות פינתה תושבים רבים מבתיהם, ויחד עם התקווה שיסוכל האיום לחזית צפונית - אנו נדרשים לקדם שינוי אסטרטגי בדיור הבטוח בצפון במהירות האפשרית".
העדפה מתקנת
עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום, קובע כי "התחדשות עירונית שתציע שיקום ומיגון להמוני בתים ישנים בפריפריה חשובה מעין כמותה, אך נכון להיום היא מתורגמת באופן חלקי בלבד לפעילות בשטח. המשמעות היא שאף שתחום ההתחדשות העירונית עשה בשנה האחרונה כברת דרך מרשימה, כמות הפרויקטים שיצאו לפועל בפריפריה נמוכה מדי".
לדבריו, "דווקא בפריפריה שזקוקה לחידוש המרקמים הוותיקים של השכונות לצד מיגון מבנים מפני רעידות אדמה וטילים, אין כדאיות כלכלית ליזמים. לכן, מדינת ישראל חייבת ליישם מדיניות של 'העדפה מתקנת' שתתבסס על הקצאת משאבים ייחודיים ותמרוץ יזמים לבנות התחדשות עירונית בפריפריה החל מחקיקה ייעודית, תמרוץ הרשויות לקידום פרויקטים, קביעת אמות מידה ברורות לתמורות לכל הנוגעים בדבר ועד למתן פתרונות יצירתיים שיסייעו להתמודד עם התנגדויות שעולות. לדוגמה, ייעול התכנון העירוני לתוספת יחידות דיור על חשבון שטחים ציבוריים וקרקעות מדינה ועוד.
בנוסף, על מנת להמשיך למנף את התחום, חשובה ההסדרה מול הרשויות כדי לקדם את הרישוי ולפתור תסבוכות בירוקרטיות. לכל רשות יש כוח אדם מוגבל שיכול לאשר את ההיתרים ולכן חשוב לחזק את הרשויות ולהכשיר כוח אדם מיומן ואיכותי שיזרז תהליכים או לחילופין להיעזר בשוק הפרטי עבור תהליכים אלו".
מימון ביניים מהמדינה
איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת אזורים קובע כי "למרות שהבהילות להתחדשות עירונית בפריפריה ברורה לכולם, עדין ישנם קשיים בתהליך ההוצאה לפועל של פרוייקטים. כדי שפרויקט בפריפריה יהיה כלכלי, נדרשים מכפילים גבוהים, דבר שמונע מחברות רבות להיכנס לפרויקטים בפריפריה. בנוסף, לאור היעדר הניסיון של הרשויות בפריפריה בקידום פרויקטי התחדשות עירונית תהליכי ההתחדשות העירונית לרוב ארוכים יותר. פתרון בהיבט הכלכלי הוא מימון ביניים גורף בידי המדינה לתהליכי התחדשות עירונית. הפתרון יאפשר לשני הצדדים לשתף פעולה, כאשר ההכנסות מההיטלים השונים, מס רכישה, מע"מ וארנונה בהמשך יכסו את אותו מימון ביניים - וההשקעה תחזור אל המדינה פי כמה".
לדבריו, "פרויקטי התחדשות עירונית לא ממגנים רק את הדירות הפרטיות של הדיירים, אלא גם את מוסדות הציבור, כמו משרדים קהילתיים ומעונות יום, ויש לכך משקל רב במחיר הכלכלי הכולל שמדינה צריכה לשלם בעת איום בטחוני ומלחמה".
אשדוד כמשל
ורד צרפתי זבולון, מנכ"לית משותפת בקבוצת צרפתי שמעון ויו"ר ועדת ביקורת בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ אומרת כי "המלחמה העלתה ביתר שאת את הצורך הלאומי במיגון יישובי הדרום והצפון מפני מתקפות טילים ולא רק מפני רעידות אדמה. יישובים אלה חשופים מבחינה ביטחונית לאיומים והתושבים זקוקים לביטחון אישי בביתם".
לדבריה, "אשדוד היא אחת מהערים האלו שהצורך בהתחדשות עירונית בהן גדל משמעותית. לפי נתוני המדינה, בעיר מקודמת בנייתן של למעלה מ-30 אלף יח"ד בפרויקטי פינוי בינוי, וניתנו בה במצטבר היתרי בנייה לכ-3,000 יח"ד עד כה בעשורים האחרונים בפינוי בינוי ותמ"א 38. תנופת ההתחדשות העירונית בעיר צפויה להמשיך גם בשנים הבאות - באפריל 2022 נחתם בין עיריית אשדוד לרשות להתחדשות עירונית הסכם מסגרת להתחדשות עירונית, והעיר אף קיבלה מענק בהיקף 16.8 מיליון שקל שישמש להקמת תשתיות תומכות לתהליכי ההתחדשות העירונית שבתחומי העיר".
"בתור חברה שפעילה באשדוד, אנו מזהים שהצורך בהתחדשות עירונית מורגש גם בקרב קובעי המדיניות ברשות המקומית, שמעודדים בנייה במסגרת זו. קבוצת צרפתי שמעון מקדמת כיום בנייה של מעל ל-1,000 דירות בהתחדשות עירונית ברובע ב' באשדוד וכן ברובעים נוספים בעיר. בנוסף, הקבוצה צפויה לבנות פרויקט מעורב שימושים על הקרקע שבה בנוי קניון לב אשדוד הוותיק, שיכלול 4 מגדלי מגורים שבהם 532 יח"ד בסך הכל, וכ-15 אלף מ"ר בשטחי מסחר, תעסוקה ומרפאות, במסחר מלווה רחוב ובבניין משרדים. ניכר כי הרצון קיים ברשות המקומית, נותר רק למצוא את הדרך להשיג לכך גם תקציבים ממשלתיים לתשתיות הנלוות".
16,000 יח"ד בהתחדשות בבאר שבע
עיר דרומית שבה דווקא ישנה פעילות התחדשות ערה, היא באר שבע. תמר פוריה מהנדסת העיר באר שבע מציינת כי "כמטרופלין איזורי, העיר מובילה את תהליכי ההתחדשות העירונית בדרום הארץ. העירייה באמצעות המנהלת להתחדשות עירונית מקדמת בשנים האחרונות מספר גדול של תוכניות התחדשות עירונית חלקן במסלול רשויות וחלקן במסלול יזמים והתוכניות האלו שחלקן כבר מתקדמות מאוד יאפשרו בנייה של למעלה מ–16,000 יחידות דיור חדשות בשכונות הוותיקות במרכז העיר".
לדבריה, "בבאר שבע יש גם את השכונות המשמעותיות ביותר באזור עם פוטנציאל להתחדשות וכיום יש גם את ערכי הקרקע שמאפשרים את ההתחדשות, אולם הסוד הוא בפיצוח הדי.אן.אי הנכון להתחדשות שמתאימה לעיר שהיא לא דומה להתחדשות במרכז הארץ.
העיר פרוסה על שטח גדול מאוד ויש בה מרחבים גדולים יותר המאפשרים להגדיל את הצפיפות בתכנון נכון שיאפשר התחדשות פיזית והתחדשות חברתית תוך התאמת עקרונות תכנוניים איכותיים ומתן מענה לצרכי השכונה והעיר ויצירת פתרונות למבני חינוך, מבני ציבור, שימור ויצירת שטחים ציבוריים וחיבור בין החדש לקיים. אחת התוכניות המתקדמות ביותר שאושרה על ידי הועדה המחוזית ונמצאת בשלב לקראת מתן היתרים היא תוכנית ההתחדשות למתחם אורות בשכונה ג' בבאר שבע".
כך, היא מרחיבה, "התוכנית למתחם אורות קודמה על ידי העירייה והמנהלת להתחדשות עירונית במסלול רשויות במימון הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. במקביל להכנת התוכנית נבחרו על ידי הדיירים חברות שיכון בינוי והכשרת היישוב שיבצעו את התוכנית. במסגרת התוכנית ייבנו בלב השכונה 782 דירות בבינוי מרקמי של עד 10 קומות בשילוב מסחר ומוסדות ציבור. התוכנית גם מניחה את התשתית לחידוש ושימור קולנוע אורות ההיסטורי".
צורך שגדל משמעותית
גם רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת רמי צרפתי קובע כי "הצורך בהתחדשות עירונית בפריפריה – ובפרט ביישובי הדרום והצפון שחשופים לאיומים ביטחוניים – גדל משמעותית עקב המלחמה. מה שלא השתנה הוא החוסר בהיתכנות כלכלית בהתחדשות עירונית באזורים אלה, עקב ערכי קרקע נמוכים, ביקוש נמוך יחסית ומחירי מכירה נמוכים. לאחרונה פורסם כי מינהלת תקומה קיבלה תקציב של כ-18 מיליארד שקל לשיקום יישובי העוטף, כש-600 מיליון שקל מהם הוקצו לפתרונות דיור. לשיקום יישובי הצפון צפוי להיות תקציב בהיקף של כ-3 מיליארד שקל, ובשני המקרים מדובר בתוכנית חומש רבת סעיפים".
"אני סבור כי תקציבים אלו צריכים לשמש גם להגדלת הכדאיות הכלכלית ליזמים לחדש את הפריפריה. לאחר שיוגדרו ם התקציבים, נדרשות גם הקלות רגולטוריות כדי לאפשר בנייה מהירה במסגרת התחדשות עירונית. יש לעגן זאת בחקיקה שתתווה את הדרכים לקידום פרויקטי פינוי בינוי מזורזים, עם מינימום בירוקרטיה ומינימום עיכובים, באמצעות איתור ותעדוף של מתחמים הזקוקים לחידוש, מתן קדימות בהליכי הרישוי לתוכניות וקידום סטטוטורי מהיר". בכל אזור יהיה רף קבוע של כדאיות כלכלית, וכל תוכנית שלא תהיה כדאית, תקבל תקצוב משמעותי מהמדינה מהתקציבים הנ"ל, וכן הסדרי מיסוי מיטיבים ופתרונות לליווי פיננסי".
תנופת התחדשות בדימונה
העיר דימונה היא אחת הערים המובילות בקידום פרויקטי התחדשות עירונית בפריפריה. אבי היקלי, מנכ"ל החברה הכלכלית דימונה, מבהיר שהתנופה העירונית היא לא בזכות הממשלה, שכן, לדבריו, "המדינה לא עושה כמעט כלום בשביל התחדשות בפריפריה, לא מספיק אם בכלל. היא לא מובילה, וחסר גם גוף שמתכלל את הדבר הזה. יש התמקדות בנושא השבר הסורי אפריקאי, סכנת הרעידות אדמה, אבל המדינה לא מזרימה מספיק כסף".
למרות זאת, מסביר היקלי, בדימונה יש תנופת התחדשות עירונית של ממש, עם תוכניות לאלפי יח"ד ויזמים שכבר פועלים לקדם את הפרויקטים: "צריך לתת את הקרדיט לראש העיר בני ביטון. הוא הבין שלצד פיתוח העיר והשכונות החדשות, אי אפשר להזניח את הוותיקות. יש לו את הפתגם המפורסם – אצלי לא תהיה דימונה א' ודימונה ב'".
לדבריו, "זה מצב של Win-Win, גם לעיר ולגם ליזמים. לנו כעיר יש את הרצון והיכולת לקחת את השכונות הותיקות ולהזרים בהן בינוי חדשני, עם ניצול נכון של המגרשים, להזרים דם חדש ולהתחיל לטפל גם בצד הבטחוני והפן של חיזוק כנגד רעידות אדמה, שכן הרבה מבנים פה נבנו לפני שנות ה-70, לפני שהיה תקן רעידות אדמה. לכן אנחנו גם פועלים וממש מנסים להביא יזמים".
ומה משכנע את היזמים להגיע עד אליכם?
"ליזמים יש יתרונות רבים בעיר. ראשית, הם יכולים לקבל מגרשים ענקיים. גם היום יש שיכונים של 20 יחידות דיור, על שטח משותף של כמה דונמים, וזה יתרון עצום ליזמים, כמו גם הנושא של מגרשים בשווי אפס, זה פתרון מעולה עבורם".
"בנוסף, הם נהנים מתמיכה של העירייה. ראש העיר – כמו מנהל שיווק טוב, מכתת רגליים ומחפש יזמים והצליח להביא כבר כמה חברות גדולות כמו י.ח דמרי, אאורה, אבני דרך ואחרות. המטרה היא להביא חברות עם יכולות ומומחיות בהתחדשות עירונית".
מה הפוטנציאל הקיים, והאם יש לכך מספיק ביקושים?
"אנחנו מקדמים קרוב ל-7,000 יח"ד, כאשר בעיר יש היום כ-14,000 יח"ד קיימות. למרות שמדובר לכאורה על כמות גדולה, יש מספיק ביקושים בעיר, במיוחד בשל המחירים השפויים בעיר, שמאפשרים לרוכשים לקבל דירות חדשות בהתחדשות במחיר שלא צריך לעבור 800 או 900 אלף שקל. לזה צריך להוסיף גם את הטבת המס בעיר – 16%, לצד חינוך ברמות הגבוהות ביותר, תרבות פנאי שמתפתחת בעיר ותחבורה שקירבה את העיר לבאר שבע ולגוש דן.
זה סל מאוד אטרקטיבי לזוג צעיר עם ילדים ולכן היום מגיע לעיר ציבור חדש – לצד התושבים המקומיים. אפשר למצוא בין הרוכשים אנשים מבאר שבע, מלהבים, מירוחם, מערד מהצפון הרחוק ובאופן כללי מכל קצות הארץ".
