סלילת קווי הרכבת הקלה והמטרו, יצרו לאורך שנים אי נוחות ופגיעה בעסקים ובדיירים שלאורך התוואי. אבל, לצד זה כמובן, יש גם הזדמנויות. עם השלמת הקווים, אותם אזורים ייהנו מנגישות טובה יותר, משטחים מסחריים מחודשים לאורך התוואי ועל פי ההערכות גם לעליה בביקושים ולעליית מחירים.
תחנות הרכבת והקווים, צפויים לעודד כמובן גם התחדשות עירונית לאורכן, כאשר בחלק מהמקומות כבר מקודמים ומבוצעים פרויקטים, חלקם מן הסתם יושלמו עוד לפני הקווים ובאחרים הדיירים יזכו מיד עם הכניסה לעשות שימוש בתחבורה הציבורית.
חוסר ודאות
אלא שבינתיים, עד שכל היופי הזה יושלם, המצב בשטח מורכב יותר. במספר אזורים לאורך תוואי המטרו תתאפשר התחדשות עירונית רק בזכות העצמת הזכויות שהתכנית מביאה עמה לשולחן. מקומות אלו היו מתקשים הרבה יותר לקדם התחדשות עירונית, ציפוף יעיל ובניה לגובה אילולא הייתה באה לעולם תכנית המטרו.
אדריכל גיל שנהב, ממשרד כנען שנהב אדריכלים מפרט: "כיום רוב התחנות מתוכננות על ידי נת"ע באזורים הפנויים. אם יש שצ"פ, כיכר עירונית, מדרכה וכן הלאה, נת"ע מתכננת עליה תחנה. אנחנו כמשרד שמתכנן פרויקטים על כ-10% מתחנות המטרו בגוש דן, מנסים "לפתות" את נת"ע להכניס את התחנה לקומת הקרקע של הבניין. ההצעה התכנונית הזאת היא Win Win. מצד אחד התחנה לא מפקיעה שטח ציבורי יקר ערך ברחובות ולא משתלטת על שצ"פ, כמו מדרכה ומצד שני הפרויקט זוכה לתנועה מוגברת של אנשים ומשתמשים פוטנציאלים הן מחוצה לו והן בתוכו. משתמשי הפרויקט – דיירים, אנשי עסקים, מבקרים ועוד, יוכלו פשוט לרדת לקומת הקרקע ולהיכנס ישירות למטרו. לדוגמה פרויקט שאנחנו מתכננים על שטח התחנה המרכזית בכפר סבא, פרויקט נוסף של התחדשות עירונית שאנו מתכננים ברחוב בן גוריון בהרצליה ועוד".
שאלת היטל ההשבחה
עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר, מסבירים כי "דיירים ויזמים רבים נמצאים בחוסר וודאות עצום מאז החלו לקדם את פרויקט המטרו. אמנם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית קידמה מתווה שיאפשר המשך ההתחדשות של בניינים יחידים במסגרת תמ"א 38 בסביבת המטרו, לצד קידום מתחמי פינוי־בינוי נרחבים, אך עדיין ישנם יזמים שנמנעים מקידום פרויקטים של התחדשות בסמיכות למתחמי השפעה על תוואי המטרו עד קבלת החלטה לעניין העצמת זכויות במתחמים הללו".
לדבריהם, "יש עוד המון סימני שאלה בכל הקשור להיטלי ההשבחה, לא ידוע מה אחוז היטל ההשבחה, שהרשויות המקומיות יטילו על היזמים לכשתאושר תמ"א 70. בנוסף, כשיזמים בוחנים פרויקטים בקרבת המטרו, אין להם שום כתובת המספקת מענה לצרכים המתעוררים ולתיאומים הנדרשים, ואין שום הסדרה או ודאות שמנחה כיצד לפעול ובלוחות זמנים סבירים. יש לקדם צעדים רגולטוריים שיסירו את החסמים סביב פרויקטים הנמצאים בסמוך למטרו, בדגש על פרויקטים רחבי היקף. כמו כן יש ליצור ודאות עבור הרשויות המקומיות בהיבט התכנוני".
השפעה ניכרת לעין
אבל למרות אי הודאות, חלק מהיזמים אינם מחכים וכמו במקרים אחרים, הציפיה כבר מייצרת ערך כלכלי ומניעה את השוק. גל קסטל, משנה למנכ"ל אורון נדל"ן, קובע כי "השפעת תוואי המטרו והרכבת הקלה על הנדל"ן כבר נראה היום לעין בבירור, עם העדפה ברורה של הרשויות המקומיות לקדם התחדשות עירונית על התוואי שלהן. הרשויות מבקשות לקדם באזורים אלה בעיקר בנייה לגובה, שמקדמת עירוב שימושים של מגורים ומסחר באופן שימצב את עתיד העיר על תוואי המטרו והרכבת הקלה".
לדבריו, "את ההעדפה הזו של הרשויות לקידום בנייה מגדלית דווקא בתוואי של קווי הרכבת, אפשר לראות בעיקר בפתח תקוה, ברמת גן ובבת ים. בבת ים, למשל, נמצאים במסלול ההתחדשות העירונית ציר בר אילן ורוטשילד, שהעירייה מבקשת לקדם אותם לבנייה לגובה. חברת אורון נדל"ן מקדמת את פרויקט המגינים בעיר, בליבו של אחד הצירים המרכזיים. היום יש שם בניינים מכוערים למדי, מתפוררים וישנים והאזור כולו מקודם במסלול רשויות, כדי לחדש אותו כמה שיותר מהר, עם התקדמות הרכבת הקלה והמטרו. מתחם נוסף שאנחנו מקדמים נמצא על ציר רוטשילד בעיר - שם תעבור הרכבת הקלה. מדובר במאות יח"ד שנבנות בתוך תב"ע גדולה שהרשות מקדמת".
קסטל מציין כי תופעה נוספת שאפשר לראות על צירי המטרו והרכבת הקלה, הם צמצום משמעותי בתקני החניה, עד למצב שבמקומות מסוימים הם עומדים על אפס: "הרשויות מבקשות לעודד את החיים במתחמים ובתוכם גני ילדים, משרדים, מקומות מסחר, מתנ"סים – הכל כדי שכל צרכי המחיה יהיו קרוב לבית, במטרה לצמצם את הצורך ברכבים, ולאפשר תנועה בעיר באמצעות תחבורה ציבורית".
"סוגיה חשובה נוספת שקשורה בבנייה בסמוך לקווי המטרו והרכבת הקלה, היא העובדה שכשבונים בסמוך לאזורים שבהם הרכבת עוברת בתת הקרקע, יש צורך בתיאומים רבים מול נת"ע, ולעיתים עלולה להיווצר בעייה בירידה לגובה החניונים. התיאומים שיאפשרו לרדת בגובה הבניה לתת הקרקע, בלי לפגוע בתשתיות הרכבת שעוברות בסמוך, הם מאתגרים מאוד ועלולים להקשות על פרויקטים להתקדם בקצב משביע רצון".
הדוגמה של הקו האדום
הקווים שכבר פועלים, גורמים לאופטימיות בקרב היזמים. מיקי זיסמן, יו"ר ושותף בחברת בולווארד ג'נסיס קובע כי "הקו האדום של הרק"ל שנפתח באוגוסט האחרון, מהווה נדבך חשוב במהפכה התחבורתית העוברת על תל אביב בשנים האחרונות, מעל ומתחת לקרקע. זו מתבטאת בין השאר בהשבחת ערכם של הנכסים הנמצאים על תוואי הרק"ל ובעיקר על אלו הנמצאים בסמיכות לתחנות, וללא ספק תרמה לעליית המחירים המשמעותית ביותר ברחבי העיר".
"להערכתי, עליית המחירים עוד צפויה להמשיך עם הפתיחה ההדרגתית של שאר הקווים בעשור הקרוב ולהפוך את תל אביב לאחת מ'ערי העולם' המובילות. העבודות היום על הקו הסגול אמנם גרמו לסגירת רחובות שלמים והפכו את הגישה לעיר לקשה מאוד, אבל ברגע שיפתח גם התוואי הזה, אפשר יהיה להגיע בדקות ספורות מאזור אחד לשני בעיר והדבר ישפיע על מחירים ויידחף אותם מעלה. מאז החלו העבודות בעיר, אפשר לראות את המרדף של היזמים על כל פיסת קרקע על התוואי, ואת המחירים המאמירים, וזה עוד לפני שנבנתה המסילה כמובן".
"מבחינת מחירי הדירות, המתודלקים גם מגורמים נוספים כגון מחסור בהיצע, תרומת סקטור ההייטק במשך שנים וכמובן מעל לעשור של ריבית נמוכה, שנקטע ב-2022, כמובן שכבר היום רואים את ההשבחה העתידית. לדוגמה בפרויקט של החברה בשדרות ירושלים ביפו, נמכרות כיום דירות במחיר של כ-50 אלף שקלים למ"ר, כשרק לפני 4 שנים, נמכרו בשלב הראשון דירות במחיר של 27 אלף שקלים למ"ר - קפיצה משמעותית, שנובעת בין היתר מהעובדה שיש תחנת רכבת קלה בצמוד לפרויקט".
"נכון שכעת אנחנו חווים האטה מסוימת במכירות הנובעת מגובה הריבית והמלחמה אבל מאמינים שבקרוב השוק יחזור לפריחה וביקוש הכבוש יתפרץ ואיתו באופן בלתי נמנע גם עליית מחירים. חשוב לציין שפרט לעליית ערך הנכסים, מדובר בשינוי משמעותי באיכות חיי התושבים, פתרון למצוקת החניה, בעיות ההתניידות בעיר, הרעש וזיהום האוויר מהתחבורה הציבורית מהם סבלו תושבי העיר במשך עשורים רבים", מסכם זיסמן.
לא רק תל אביב
קווי הרכבת, מקווים היזמים, יגדילו את הביקושים גם מחוץ לתל אביב. עוז קטה, מבעלי קטה גרופ אומר כי "העיר פתח תקווה מסתמנת כהזדמנות הגדולה של גוש דן. העיר עברה וממשיכה לעבור התפתחות מאסיבית, הכוללת הקמת שכונות חדשות וחידוש שכונות ישנות שמושכות אליהן אוכלוסיות חזקות ואיכותיות. לצד זאת, הוקמו מתחמי תעסוקה רבים, שמכניסים לעיר חברות מובילות במשק ופתיחת קו הרכבת הקלה מחזקת מגמה זאת".
לדבריו, "הרכבת השביחה את ערך הנכסים הנמצאים בקרבתה ואף הביאה לעליית מחירים של נכסים רבים בשאר אזורי העיר. דוגמה לכך ניתן לראות בפרויקט אורלוב 31 שאנו משווקים בימים אלה, הנמצא במרחק הליכה של דקה מתחנת הרכבת הקלה. הדירות שם נמכרות במעל ל-30 אלף שקלים למ"ר לעומת דירה שנמכרה באותו רחוב ב-2018 במחיר של כ-20 אלף שקלים למ"ר. מדובר בקפיצה משמעותית שמגלמת את ערך ההתחדשות העירונית לצד הרכבת הקלה".
