העיר תל אביב נחשבה תמיד לבירת הנדל"ן של ישראל – עם הביקושים הגדולים ביותר ובהתאם גם מחירי הדירות הגבוהים ביותר – הן בשוק מכירת הדירות, והן בשוק השכירות. אבל אם לאורך השנים המלאי בתל אביב היה מוגבל, בהיעדר מספיק קרקעות בשכונות המבוקשות ובכלל אזורי העיר, נראה שקידום תוכניות התחדשות עירונית שינתה את התמונה, וייצרה לעיר פוטנציאל של עשרות אלפי יח"ד, שמשכו אליה חברות גדולות וותיקות, לצד חברות בוטיק, וגם לא מעט חברות חדשות, שמתרכזות בהקמת פרויקטי התחדשות עירונית – תמ"א 38 או פינוי בינוי.
היזמים ונציגי החברות שהתראיינו לכתבה זו, מציינים כי נראה שגם בעירייה מבינים את חשיבות ההתחדשות העירונית, וההתנהלות מולה נוחה מאוד – יחסית למרבית הרשויות המקומיות האחרות, מה שמאפשר קידום תוכניות בעיר באופן יעיל ומהיר יחסית. יש להניח שגם העובדה שמבחינת ערכי קרקע ומחירי הדירות, הפרויקטים בעיר הם המשתלמים ביותר – ליזמים ולדיירים ובסופו של דבר גם לעירייה – מסייעת בקיצור ההליכים.
בירת ההתחדשות
יותם רבינוביץ', סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת קרן נדל"ן מסביר כי "לפי הלמ"ס, תל אביב מובילה בפער עצום משאר הערים בישראל בבניית דירות חדשות בפרויקטי התחדשות עירונית - עם 2,843 דירות חדשות שהחלו להיבנות בפינוי בינוי ותמ"א 38 בשנת 2023".
יחד עם זאת, הוא מוסיף, "אני סבור כי זו תוצאה של פרויקטים שמקודמים בעיר כבר שנים ארוכות, בעוד שבעתיד הנראה לעין התמונה תהיה אחרת לגמרי לדעתי – עקב המחסור החמור בעובדים בענף בשל המלחמה. בתור חברה הבונה שלושה פרויקטי התחדשות עירונית בשכונת הצפון החדש של תל אביב בסמוך לכיכר המדינה, אנו מרגישים היטב את היעדר העובדים, המצטרף להגבלות מצד העירייה שעדיין קיימות, ולתפוקה חלקית באתרי הבנייה".
המחסור בעובדים, מוסיף רבינוביץ', "גורם לקבלנים לא להתחיל פרויקטים בתל אביב, גם כאלה שכבר קיבלו היתרי בנייה. בעיר ישנם כ-240 היתרים ששוכבים במשרדי הרשות המקומית והקבלנים לא באים לאסוף אותם, מפני שברגע שנמסר ההיתר, הקבלן צריך לשלם מיד אגרות והיטלים במיליוני שקלים, אם זה פרויקט התחדשות עירונית אז הוא צריך לשאת בעלויות של פינוי התושבים, ובתשלומי שכר דירה עבורם מאז והלאה.
מרגע קבלת ההיתר גם מתחיל לתקתק השעון של מועד המסירה הקבוע בחוזה, וגם מתחילה הספירה של הימים לתפוגת ההיתר, למרות שכאן כן ניתן להאריכו בניגוד ליתר הדברים. בימים כתיקונם הקבלנים היו רצים למשוך את ההיתר ולעלות לקרקע, אבל כיום אין כל כך מי שיבנה את הפרויקטים, והקבלנים לא ששים להתחיל את התהליך ולהתחיל גם להוציא כספים כשאין ודאות להכנסות הצפויות".
"כשיתבהר המצב הביטחוני במדינה בתום המלחמה, אני מעריך כי היקפי הבנייה בתל אביב יחזרו להיות גבוהים מאוד, לאור הביקוש הגבוה. אחד האזורים המתפתחים בעיר הוא אזור כיכר המדינה, שבו צפויים להיבנות בשנים הבאות 3 מגדלים בכיכר עצמה ובהם 453 יח"ד, ועוד עשרות ואולי מאות דירות ברחובות הסובבים שעוברים התחדשות עירונית", הוא מסכם.
מתחמים גדולים בדרום העיר
לפני כחודש, אושרה התב"ע לפרויקט של קבוצת יובלים בדרום תל אביב הכולל שני מתחמים בנווה עופר, בהם ייהרסו בסה"כ 422 יח"ד ב-21 מבנים ויבנו 1,353 יח"ד חדשות ו-2,700 מ"ר שטחי מסחר: בפרויקט במתחם האירוס הממוקם בין הרחובות שז"ר, האירוס ותל גיבורים יוקמו בסך הכל 510 יח"ד בארבעה מבנים, מתוכן 31 יח"ד המיועדות עבור דיור בהישג יד וכן 900 מ"ר שטחי מסחר, במקומן של 172 יח"ד קיימות ב-8 מבנים שיהרסו.
בפרויקט במתחם רסקו הממוקם בין הרחובות תל גיבורים, הדקל ושז"ר, מקדמת יובלים בשיתוף עם חברת תדהר הקמת 843 יח"ד חדשות, מתוכן 54 מיועדות לדיור בהישג יד, במקומן של 250 יח"ד קיימות ב-13 מבנים שייהרסו וכן 1,800 מ"ר מסחר.
לדברי דניאל להב, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת יובלים: "מדובר בפרויקט בקנה מידה גדול בדרום תל אביב, בשכונת נווה עופר שנמצאת בתנופת ההתחדשות עירונית משמעותית. השכונה במיקום מרכזי ובעלת נגישות תחבורתית גבוהה, סמוכה לצירי תנועה ראשיים ותכנון תחבורה ציבורית. אנו מאמינים מאוד באזור ופועלים בשכונה לאורך זמן בשיתוף עם בעלי הדירות והרשויות, והשקענו משאבים רבים לאישור התכנית הכוללת מאות יח"ד ואלפי מ"ר למסחר. החברה צברה ניסיון רב בפרויקטי התחדשות עירונית בערים רבות ואנו מקדמים אלפי יחידות דיור במסגרת פינוי בינוי כדי להפוך את השכונות הישנות שסובלות מהזנחה לאזורים חיים ואטרקטיביים".
פרויקט נוסף שמקדמת יובלים ואושר לפני כחצי שנה ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו הוא פרויקט לבניית 480 יחידות דיור בצומת הרחובות דרך השלום ועמישב, בשכונת שיכון עממי ג' במזרח תל אביב. להב מספר כי "על פי התוכנית ייהרסו 5 מבני מגורים טוריים בני 180 יחידות דיור ויוקמו שישה מבנים - שני מגדלים עד 19 קומות וארבעה מבנים בבנייה מרקמית עד 9 קומות, הכוללים סה"כ עד 480 יח"ד. 15% מסך יחידות המגורים ייקבעו עבור דיור בהישג יד במחיר מופחת בהתאם לתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה.
כמו כן ייקבעו חזית פעילה לדרך השלום ומסחר בקרקע, הקצאת שטח למבנים ומוסדות ציבור, הגדרת שטחים בייעוד שטח פרטי פתוח בזיקת הנאה, הרחבת זכות הדרך לאורך דרך השלום ורחוב עמישב וקביעת זיקות הנאה בייעוד מגורים והסדרת חניה תת קרקעית למגורים, למסחר ולשטחי הציבור. התוכנית, בשטח של כ-12.5 דונם, ממוקמת ברובע 9 בשיכון עממי ג'. שטח התוכנית נמצא היום בבעלות משותפת של בעלים פרטיים, קרן קיימת לישראל ועיריית תל אביב. התוכנית כוללת הוראות בינוי לשישה מבנים בני 8, 9 ו-19 קומות וכאמור חזית מסחרית לאורך דרך השלום, שטח המגורים יצטופף מ-12,000 מ"ר כיום ל-8,277 מ"ר, ייתוספו שטח מבנים בהיקף 2,109 מ"ר ושטח פרטי פתוח בהיקף 1,103 מ"ר".
מענה מהיר לכל הצדדים
בענף הנדל"ן קובעים כי בעיריית תל אביב מבינים את גודל האירוע ואפשר ליהנות בעיר מסיוע וליווי מצד הרשות, שלא ניתן ברשויות אחרות, כמובן גם לצד דרישות ותקנים קפדניים.
מיכה נתנאל, מנהל מערך התחדשות עירונית קבוצת נתנאל מסביר כי "תל אביב מתחדשת ביתר שאת בזכות הקמת תשתיות, מערכות ותכניות עיר, שנותנות מענה מהיר ויעיל לבעלי הזכויות ולחברות היזמיות הפועלות בתחום ההתחדשות העירונית".
דוגמה בולטת, לדבריו, היא המערכת המקוונת: "השימוש במערכת בתחילת דרכה העלה חששות מהכבדה בירוקרטית אך עם הזמן הוכחה המערכת כיעילה ולאחר תקופת הסתגלות בה מחלקות רישוי בחברות יזמיות ובמשרדי אדריכלים למדו להשתמש בה עולה שביעות רצון בקרב המשתמשים.
ניכר שהעירייה משקיעה משאבים בתהליכי ההתחדשות ובשיתוף בעלי הזכויות בתהליך ואין לי ספק שרשויות נוספות יישרו קו עם המגמה הזאת".
נתנאל מציין כי "במרכז העיר ובצפון הישן יוסדה תכנית רובעים, שמכוחה כבר יצאו שלל היתרים ופרויקטים לביצוע. כיום לחברתנו עשרה היתרים (חלקם בתנאים), שהוצאו לפרויקטים מתוקף תכנית הרובעים ועוד פרויקטים רבים בהליכי רישוי ותכנון מתקדמים.
בדרום העיר ובמזרחה, בחלק נכבד מהשכונות הותיקות, יוסדה מדיניות שמכוחה ניתן לערוך תכניות מפורטות.
בהמשך לפעילות הענפה שלנו באזור, אנו מקדמים תכניות למאות יחידות דיור במספר שכונות, בתיאום ובשיתוף עם צוותי התכנון והרישוי בעירייה".
תוכנית סדורה וברורה
שלמה עסיס, סמנכ"ל התחדשות עירונית ופיתוח עסקי בקבוצת יוסי אברהמי מספר כי "בתור חברה שקידמה ומקדמת פרויקטי בנייה רבים בתל אביב בעבר ובהווה, אני יכול לומר בבטחה כי קידום התחדשות עירונית מול עיריית תל אביב מתבצע בצורה היעילה ביותר משאר הרשויות המקומיות בישראל. לעירייה יש תוכנית סדורה וברורה לבנייה בעיר, ותשקיף לתכנון וקידום מתחמי התחדשות עירונית בפרט – תוכנית הרובעים, תוכניות המתאר תא 5000 ותא 5500, וכן מסמכי מדיניות לכל אזור ואזור".
לדבריו, לקבוצת יוסי אברהמי יש ניסיון עשיר בעבודה מול העירייה: "זכינו בשני מכרזים גדולים וחשובים להתחדשות עירונית בעיר מול חברת עזרה וביצרון, וסיימנו כבר פרויקטים עם מאות רבות של דירות בעיר, כך שאנחנו יודעים איך להתנהל מול הוועדה המקומית, מכירים את הנפשות הפועלות בעירייה ויודעים איך לקדם מולם תוכניות בצורה המיטבית. אמנם העירייה שומרת היטב על ציביון העיר ודואגת לתושביה בבואה לאשר פרויקטים חדשים, אך עדיין מעודדת את רענון העיר בהתחדשות עירונית. הכללים אצלה מאוד ברורים, יזם יודע מה מותר ומה אסור לבנות בכל שכונה ובכל רחוב, מה שהופך את ההתנהלות ליעילה מאוד. כיום ליוסי אברהמי יש שני פרויקטי התחדשות עירונית בתל אביב עם תב"ע מאושרת ובשלבי היתר - פרויקט פינוי בינוי ברחוב תקוע בשכונת נווה אליעזר במזרח העיר שיכלול 310 יח"ד, ופרויקט פינוי בינוי במתחם יפת ביפו שיכלול 273 יחידות דיור. את שניהם קידמנו מול העירייה באופן היעיל והמקצועי ביותר".
עיר הטרוגנית
חמי שאול, מנהל חטיבת מגורי הבוטיק בחברת קרסו קובע כי "העיר תל אביב עוברת בשנים האחרונות פיתוח נרחב, הכולל בין היתר מערכות תחבורה להסעת המונים, פיתוח סביבתי עצום, ותנופת התחדשות עירונית בשכונות רבות המשנה את פניהם של האזורים הוותיקים. לצד הפיתוח המסחרר, יש אזורים שמצליחים לשמור על צביונן, שיישאר לצד תנופת ההתחדשות העירונית".
"דוגמה לכך הם מתחמי הרחובות שסובבים את כיכר המדינה. רחוב חדרה הוא אחד מהרחובות הנדירים הללו. חברת קרסו מקימה ברחוב ארבעה בנייני בוטיק בני 8 קומות, המהווים למעשה כשליש מהמבנים ברחוב. הבניינים יוקמו תחת המותג של החברה 'CARASSO SUNN', קונספט מגורים השואב השראה מאורח החיים הבריאותי הנהוג בתרבות הסקנדינבית, ושיש בו כדי לשפר את הבריאות הפיזית והנפשית של הדיירים. החברה מקימה גם בניין מגורים תחת אותו קונספט ברחוב דוד ילין הסמוך".
שאול מספר כי בחברה הבינו שלצד מגדלי הענק בחלקים אחרים בתל אביב, יש ערך רב למתחמי מגורים אחרים בעיר, הן מצד הרשות המקומית והן מצד התושבים, "לכן בחרנו לחדש את הרחוב בהלימה לערכי קיימות ואקולוגיה, ולאפשר חוויית מגורים פסטורלית ובריאה. רחוב חדרה מתאפיין באווירה איכותית ושלווה, אלמנטים המתכתבים עם קונספט המגורים שיצרנו. כל זאת, במרחק הליכה מאינספור האפשרויות שהעיר מציעה - מוקדי הבילוי, התרבות והפנאי, ביניהם מסעדות שף ובתי קפה, פארק הירקון, גינות ירוקות, כיכר המדינה, מוזיאון תל אביב, מרכזי ספורט וקניות, חנויות בוטיק ייחודיות, בית החולים איכילוב ועוד".
מרכז של פרויקטי תמ"א 38/2
שי פולונסקי, מנכ"ל חברת בולווארד ג'נסיס, המתמחה בהקמת דירות במסגרת התחדשות עירונית בצפון ובמרכז תל אביב, טוען כי "בתל אביב מדובר בעיקר על שוק של יזמים בתחום פרויקטים של התחדשות 38/2 ולכן אין את רכיב הקרקע בתוך עלויות המימון. הדבר מאפשר ליזמים מכירת המלאי באופן יותר סבלני. בנוסף, עבור הלקוחות שרוכשים בתל אביב השפעת הריבית פחות דרמטית, לאור העובדה שחלק משמעותי מתקציב הרכישה ממומן ממקורות עצמאיים ולא ממשכנתה".
פולונסקי מעריך כי עליות הריבית לא ישפיעו על מחירן של דירות היוקרה. "הרוכשים בתל אביב מגיעים לעיר בגלל רמת החיים וחווית המגורים שהיא ייחודית ולא קיימת באף עיר אחרת. אחד האזורים האטרקטיביים הוא רובע 3, שם העירייה מעניקה פחות זכויות מרובע 4 לכן היצע הדירות קטן, מה שמעלה את המחירים ברובע 3. יחד עם זאת, בעקבות עליית המחירים בעיר, יותר ויותר פרויקטים שלא היתה להם היתכנות בעבר הפכו לכלכליים גם שם."
שתי אסטרטגיות לעיר
גל קסטל, משנה למנכ"ל אורון נדל"ן, מעריך כי "בתל אביב יש שתי אסטרטגיות עיקריות בהתייחס להתחדשות עירונית. בגדול. האסטרטגיה הראשונה היא בכל מה שקשור לרובע 3, רובע 4, מרכז העיר וכל הרחובות הקטנים - שם רוב הפרויקטים הם בעיקר פרויקטי בוטיק קטנים יחסית, מבוססי תמ"א 38/2. אלו פרויקטים שרובם מאוד מאתגרים מבחינה תכנונית, הן בגלל המטלות העירוניות שכרוכות בהם והן בגלל מגבלות הנדסיות בשטח, החל משטחי התארגנות בפרויקט, ועד לגישה לרחובות קטנים מאוד, שמירה על קווי בניין ועוד".
האזורים האלה, הוא מספר, "הולידו את הצורך בחברות בוטיק ייחודיות, שמתמחות בעיקר בפרויקטים קטנים ובתמ"א 38/2, שיודעות להתמודד עם האתגרים הכרוכים בכל פרויקט קטן שכזה, וכנגזרת - גם גובות מחירי מכירה גבוהים הנעים סביב ה-50-80 אלף שקלים למ"ר ואף יותר".
האסטרטגיה העירונית השנייה, לדבריו, היא קידום פרויקטים במתחמי פינוי בינוי: "פרויקטים אלה יקרו באזורים שהעירייה סימנה ככאלה שמתאימים להתחדשות מבוססת פינוי-בינוי, ושם מתבססת העירייה על הנחיות תכנית תא5000 שנמצאת בתוקף, ולאחרונה גם נדרשות התאמות בהתאם לתכנית תא5500, שטרם אושרה, אבל פרויקטים כבר נדרשים להיות תואמים גם את דרישותיה".
"מדובר בתכנית שמטפלת בצפיפות, גבהים, רחק - והיא מאפשרת וודאות תכנונית ברמה מסוימת, באופן שמאפשר ליזם לדעת מראש מה הפרויקט יכול להניב, באיזה תנאים הפרויקט יאושר ומה עדיף שלא לדרוש מראש כי אין שום סיכוי לקבל".
קסטל מעריך כי מרבית היזמים תופסים את עיריית ת"א כעירייה לא קלה מבחינת התחדשות עירונית, "אבל אני חושב שגם אם ברמת העבודה מולה יש אתגרים, אפשר לעלות על דרך המלך אם הולכים בדיוק לפי ההנחיות שהעירייה מציבה. אין טעם לנסות ולקצר תהליכים תכנוניים מול העירייה - זה רק יביא להרבה בזבוז של זמן ומשאבים. עיריית ת"א לא מתפשרת על מסמכי המדיניות שלה, אבל תהיה קשובה במקרים פרטניים ואקוטיים כאלה ואחרים. המדיניות הברורה של העירייה מאפשרת וודאות תכנונית כלשהי ליזמים ולדיירים, ואני רואה בכך הקלה".
"בימים אלה, אנחנו מקדמים על דרך השלום בת"א מתחם ענק של פינוי בינוי, הכולל את בנייתן של מאות יח"ד, ולמרות התהליך המורכב והארוך אנחנו צפויים להתחיל לבנות עוד השנה. מדובר בסדרי גודל שהיו יכולים להיות כמעט בלתי אפשריים ברשויות אחרות- אבל בת"א אפשר בהחלט להצליח להוציא אותם לדרך".
לסיכום, ניתן לקבוע כי בצפון העיר או בדרומה, בפרויקטי בוטיק נקודתיים, או במתחמי פינוי בינוי גדולים של שכונות ותיקות, ההתחדשות העירונית צפויה להיות דומיננטית בתל אביב ולהוות חלק משמעותי ולמעשה החלק העיקרי של הבניה בעיר, גם בשנים הקרובות.
