בחודש מרץ השנה, מרכז הבנייה הישראלי הקים פורום "הנהגת התחדשות עירונית" ביוזמתם של היו"ר ערן רולס והמשנה למנכ"ל יהודית פרוכט. הפורום, שאת פעילותו מובילה עדי תמם, היא חלק מהמדיניות ארוכת השנים של מרכז הבנייה הישראלי להקים פורומים סביב הנושאים הבוערים בענף הנדל"ן, מתוך כוונה לייצר שיח ולקדם טיפול בחסמים.
בשיחה שקיימנו עם ערן רולס לקראת הכנס השנתי להתחדשות עירונית – כנס ערים מתחדשות המתקיים בירושלים, מסביר יו"ר מרכז הבנייה הישראלי כי הפורום מייצר הזדמנויות והישגים משמעותיים, כמו משוב רשויות מוניציפיליות בתחום ההתחדשות העירונית - מהלך חסר תקדים וראשון מסוגו בישראל, שממחיש את החשיבות של כל חוליה בשרשרת הגורמים המקצועיים ברשות המקומית. לדבריו, מדובר בפקידים מקצועיים בעלי סמכויות נרחבות, שחורצים את גורל הפרויקט ואת התחדשותה של העיר.
ככלל, הוא מסביר, "הפורום נוסד לטובת הנעה מיידית של פתרונות לקידום מימוש ההתחדשות העירונית. הוא עוסק בסוגיות נוספות כמו התמקצעות משפטיות בנושאי חקיקה ופרשנות, סוגיות משפטיות, היבטים מימוניים, מערכות תמיכה בקשרי דיירים, וכמובן ייזום וביצוע ייעודיי תחום ההתחדשות העירונית".
האם ישנה היענות מהשטח?
רולס: "כמובן. הפורום מאגד בתוכו את כל סמנכ"לי חברות הבנייה והאחראים על ההתחדשות העירונית בחברות היזמיות. זה פורום שיהיו בו למעלה מ-100 חברות וחברים, שמנהיגים ומובילים בחברות את הנושא. אנחנו עושים את זה כבר שנים בתחומים אחרים ורואים שזה עובד יפה".
רולס מציין עוד כי "בין המשתתפות אפשר למצוא את אפריקה ישראל, שיכון ובינוי, קרסו, תדהר, קבוצת גבאי, אזורים, צמח המרמן, צרפתי צבי ובניו, י.ח. דמרי, בסט ייזום, קבוצת כנען יזמות וניהול פיננסי, אורון נדל"ן ועוד. הם אלו שיתוו את הדרך ויובילו ואנחנו מתכללים. שמנו מנהלת של הפורום - עדי תמם, לצד אבנר זכריה – סמנכ"ל רגולציה ממשל ורשויות במרכז הבנייה הישראלי שאחראי על יצירת כל הממשקים בין ההנהגה לבין גורמי המפתח ברשויות המוניציפליות ובמשרדי הממשלה".
לדבריו, "כל הרעיון הוא לייצר שיח בין הנהגת ההתחדשות לגורמי ממשל ורשויות מוניציפליות, לפשט את הבירוקרטיה, לקצר חסמים סטטוטוריים, לייצר הפריה בין החברים בפורום ולגרום בסוף לזה שההתחדשות תהיה הרבה יותר קלה ובתהליכים קצרים, בעזרת יצירת דיאלוג מקצועי קשוב עם כל מי שקשור לתהליך - משרים וחברי ועדות, דרך רגולטוריים, מהנדסי ערים, ראשי ערים ועוד".
רולס מבקש להדגיש כי לדעתו ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית דווקא נעשית עבודה מצוינת ומאמץ אמיתי לקדם את הנושא, תחת יו"ר הרשות עו"ד אלעזר במברגר, שלדעת רולס, הרקע המשפטי שלו ממשרד השיכון מסייע מאוד, כמו גם הצוות המקצועי המקיף אותו.
תוכל לתת דוגמה לנושא שמקודם בפורום?
"כמובן. למשל, לאחרונה ניהלנו מפגש של סמנכ"לי הנדסה עם הנהלת חברת חשמל והמנכ"ל מאיר שפיגלר, על החשיבות של חיבור פרויקטים לחשמל ועל המשמעות של כל עיכוב. אם מדובר על פרויקט של 100 דיירים, להם משלמים 8,000 או 9,000 שקל בחודש דמי שכירות, הרי שכל חודש של עיכוב עולה ליזם 800 או 900 אלף שקל, כך שהחיבור שווה להן הון עתק. עיכובים יכולים להיגרם כמובן מסיבות שונות. שפיגלר רשם הכל, ענה לגבי הטענות והחל לבדוק אישית את הטענות. כל הכבוד לו על היוזמה והדיאלוג עם הענף. הנה עוד דוגמה, יש מקרה שבו פקיד היערות בעיריית תל אביב לא מאפשר להזיז עץ וגם פה הנושא גורם לעיכוב משמעותי".
מהפכה בשוק הנדל"ן
רולס קובע כי ההתחדשות העירונית בצעה מהפכה בשוק המגורים ומעבר למגורים - את ההשפעה רואים בשנים האחרונות גם בתחומים נוספים - של פרויקטים של עירוב שימושים, או חידוש אזורי תעסוקה.
"אנחנו מייצרים את הדיאלוג בענף כבר שנים ורואים מה הנושאים הבוערים. בהחלט רואים שהתחדשות עירונית היא הבון טון, הדבר המרכזי. זה התחיל בעיקר במגורים, ועכשיו זה כבר עבר גם לתעסוקה. אם הולכים לאורך צירי ז'בוטינסקי למשל, אפשר לראות מרקם עירוני אמיתי של עירוב שימושים. לאורך הציר הראשי נבנים פרויקטי תעסוקה מרשימים שנולדו במסגרת ההתחדשות. נכנסים כמה מטרים פנימה ורואים מיד את פרויקטי ההתחדשות של המגורים".
אחת התרומות המשמעותיות של ההתחדשות עליהן הוא מצביע, נוגעת למצוקת הקרקעות הזמינות לבנייה: "לראשונה נשבר המונופול של רשות מקרקעי ישראל בשיווק קרקעות. עד ההתחדשות העירונית, עיקר מלאי הקרקעות בישראל נוצר באמצעות מכרזים ממשלתיים, כולל מכרזי מחיר למשתכן בשנים האחרונות. ההתחדשות העירונית מצליחה לייצר היקפי בנייה בערים הגדולות ובאזורי הביקוש, שאי אפשר היה לקבל בדרך אחרת".
כך, הוא מרחיב, "אנחנו רואים היום תהליכים שיצאו לדרך לפני שנים מבשילים, ויש פרויקטים בהיקפים גדולים שיוצאים לדרך. אם ניקח רק את ירושלים ואת תל אביב, אפשר לראות שבכל אחת מהן נבנות כיום כ-5,000 יחידות דיור במסגרת ההתחדשות העירונית. מדובר בתוספת של 20-25 אלף תושבים, זו דרמה אמיתית, ממש תוספת בהיקף של עיר קטנה בכל שנה".
האם הדבר ישפיע גם על מחירי הדירות?
"ישראל נכנסה להליך מואץ ואני מאמין שזה יציף כמות גדולה מאוד של יחידות דיור פנויות, וזה תהליך בלתי הפיך. נראה כל שנה יותר ויותר דירות נבנות בהתחדשות ומאמין שנגיע ל-30-40 אלף בשנה, כך שאני מאמין שתהיה לזה בסופו של דבר גם השפעה על המחירים - לפחות על ריסון המחירים".
"לגבי ירידת מחירים של ממש - כאן עדיין הכדור הוא בעיקר בידי הממשלה, שכן החלק המשמעותי במחיר הדירה הוא עדיין המיסוי. צריך לזכור ש-25%-30% מהכנסות המדינה, מקורו מהכנסות מעולמות הנדל'ן, כ-150 מיליארד שקל בשנה ממסים ואני לא בטוח שהמדינה מוכנה לוותר על ההכנסות האלה".
מרכז הבנייה מוכר בעיקר בעבודה מול חברות בנייה ויזמים, וכמובן מוסדות השלטון. האם ניתנת תשומת לב גם לצד השני - שחשוב במיוחד בנושא ההתחדשות העירונית - הדיירים?
"מרכז הבנייה הישראלי, מאז ומעולם, עובד ונותן סדנאות גם לדיירים, בכל התחומים. הסדנאות מעניקות את כל הידע, ממה יש להיזהר, מה לדרוש בהסכמים וכו'. באופן קבוע אנחנו מקיימים את הכנסים הגדולים בארץ בתחום ההתחדשות ונותנים שם מקום מרכזי גם לצד הדיירים. כך, גם בכנס המתקיים החודש בירושלים, הכנס יהיה פתוח גם לקהל הרחב ולנציגי דיירים וועדי שכונות - לקהל הקצה. במקביל לפורום החברות, מתקיים כנס הסברה והדרכה, במסגרתו הם יקבלו ידע חשוב, ייעוץ, היכרויות עם יזמים ועורכי דין המתחמים בהתחדשות - כולל כמובן כאלו המתחמים בייצוג דיירים ושמירה על זכויותיהם".
אי אפשר בלי לגעת בפריפריה. נושא כאוב וחשוב במיוחד - בעיקר לנוכח המלחמה המתרחשת בדרום ובצפון. האם הדבר יביא סוף סוף לקידום אמיתי של ההתחדשות העירונית שמטרתה המקורית היתה חיזוק מבנים והקמת ממ"דים, גם שם?
"המדינה חייבת לעודד התחדשות עירונית פריפריאלית. קודם כל וללא קשר למלחמה, בכל הערים הממוקמות לאורך השבר הסורי אפריקאי המועד לרעידות אדמה - קרית שמונה, צפת, חצור הגלילית, טבריה, בית שאן, אילת וכו'. מעבר לכך - כמובן שהמצב הקיים ממחיש שחובה לקדם פרויקטי פינוי בינוי וחיזוק מבנים גם בישובי הנגב והגליל כמובן".
"האתגר בהתחדשות נעוץ בחישובי כדאיות, מכיוון שהקרקע הרבה יותר זולה בפריפריה, המכפילים - כלומר כמה דירות חדשות מותר לבנות במקום כל דירה שמפונה - חייבים להיות גבוהים יותר. מעבר לכך, בהרבה ישובים - למשל בבאר שבע, אבל גם שדרות או אופקים, הבנייה החדשה נעשית כל הזמן בטבעות טבעות שמרחיבות את הישוב, מכיוון שאין שם את מצוקת הקרקעות של המרכז. התוצאה היא טבעות חדשות, מודרניות, יפות ומזמינות, אבל זה מוריד את הכדאיות וגם את הצורך של שיקום הישוב הישן שנבנה בשנות ה-50 וה-60. זה בהחלט אתגר חיוני של המדינה להביא לכך שתהיה גם שם בסופו של דבר התחדשות עירונית ואני מקווה שהשנה האחרונה תביא להבנה וסוף סוף גם לפעולה".
מרכז הבנייה הישראלי מתרענן
לאחרונה הוחלפו שורה של בעלי תפקידים בכירים בצוות מרכז הבנייה. שאלנו את ערן רולס - מה עומד מאחורי המהלך?
רולס: "אני מאמין שכל מנהל הוא כמו מאמן קבוצת כדורגל. גם בקבוצה שלקחה שלוש אליפויות ברצף, יש צורך ברענון של חלק מהכוכבים, גם מצוינים. לכן, צוות שרץ 6-7 שנים, כחלק מהפילוסופיה שלי - חייב להתרענן ולהשתנות. אני חסיד גדול של גידול כוכבים מהבית".
רולס מציין כי במרכז נעשה כעת שינוי מבני: "אין יותר תפקיד מנכ"ל עיר הנדל"ן ולמעשה היום כל הפעילות מאוחדת תחת מרכז הבנייה הישראלי. מי שמובילה מתחתי זו יהודית פרוכט, המשנה למנכ"ל שקודמה".
יהודית פרוכט, שהגיעה למרכז הבנייה הישראלי לפני כחמש שנים, מונתה לאחרונה למשנה למנכ"ל, כמשנה של היו"ר ערן רולס. פרוכט היא מנהלת מהדור החדש, שאמונה על ניהול הפעילות של המרכז, צוות המנהלים והעובדים, ועל מימוש החזון של הקבוצה. פרוכט ידועה ביכולת הקשרים ביצירת שיתופי פעולה המתורגמים לעסקאות מניבות שמייצרת קשר הדוק עם אנשי עסקים המובילים והמשפיעים ביותר.
הנה רשימת שאר בעלי התפקידים הבולטים במרכז הבנייה הישראלי:
סמנכ"לית מרכז הבנייה, עו"ד סיגל סינואני, מייצרת שת"פים בכל הפלטפורמות של המרכז עם הסקטור הפרטי בענף הבנייה והנדל"ן. סינואני אמונה על יצירת ערך נתפס לכל הגורמים הללו ביצירת ההזדמנויות העסקיות הבאות בתוך הענף.
אבנר זכריה נכנס לאחרונה לתפקיד סמנכ"ל רגולציה, ממשל ורשויות, לאחר 34 שנים במגוון תפקידים בבזק. בתפקידו האחרון בחברה, היה מנהל תחום תשתיות, פיקוח, קבלנים ויזמים, אישר תוכניות לקראת ביצוע ופעל מול רשויות ותאגידים, בהם חברת החשמל ועוד.
אילנית מלכיאור היא סמנכ"לית אסטרטגיה ופיתוח עסקי במרכז, ומתמקדת גם בהקמת קהילת הנדל"ן של ירושלים ופיתוח פלטפורמה לקידום וליווי תושבי חוץ ברכישת דירה בישראל, כחלק מראיה ציונית למשיכת יהודים ארצה.
אדריכלית כרמל זמיר, סמנכ"לית מקצועית במרכז מזה 22 שנה, עורכת את התכנים המקצועיים בוועידות ובימי העיון, וכותבת סילבוסים ומאמרים מקצועיים. זמיר מקיימת קשר מקצועי עם גורמים בינלאומיים מתחום האדריכלות, ההנדסה והיזמות.
אלכסנדר כץ הוא עורך אתר חדשות מרכז הבנייה הישראלי, שמסקר את עולמות הבנייה, הנדל"ן, התשתיות והעיצוב. לכץ ניסיון של כ-20 שנה בעולם העיתונות, בין היתר בכלכליסט, ביזפורטל, אייס ורשת שוקן.
עדי תמם היא מנהלת "הנהגת התחדשות עירונית", גוף שהוקם לאחרונה ופועל מול גורמי ממשל, רשויות מקומיות, גופי רגולציה ועוד, ומטרתו להנהיג את התחום בישראל, תוך ניהול דיאלוג עם מקבלי החלטות.
בשיתוף מרכז הבנייה הישראלי
