בבנקים עוקבים בשנים האחרונות אחרי הצמיחה המשמעותית של תחום ההתחדשות העירונית, שפעילותו מהווה כבר למעלה מרבע מסך התחלות הבניה למגורים. אחד הבנקים המובילים בליווי הפרויקטים – מצד היזמים וכמובן מצד מתן המשכנתאות לרוכשים, הוא בנק מזרחי-טפחות. הבנק מלווה מאות פרויקטים בתחום של התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ.
ישבנו לשיחה עם מומחי הבנק כדי ללמוד על המאפיינים הייחודיים של מימון פרויקטים מסוג התחדשות עירונית ומה משפיע כיום על ההתחדשות העירונית בכלל ועל מימון הפרויקטים בפרט.
פנינה אלה מנהלת סקטור בניה נדל'ן בבנק מזרחי-טפחות מסבירה כי היקף התחלות הבניה בהתחדשות עירונית גדל מכ-6,000 יח"ד לפני כעשור, לכ-16,000 יח"ד בשנה שעברה, כאשר מרבית הצמיחה הינה בפרויקטים מסוג פינוי בינוי או תמ"א 38/2.
נראה שבתחילת ימי ההתחדשות העירונית, לאור היקפי וראשוניות הפעילות, היקף המימון הבנקאי בתחום היה נמוך יחסית.
אלה: "פרויקטים מסוג פינוי בינוי – מורכבים יותר מעסקאות מזומן, הן בהיבט המשפטי והן בהיבט העסקי. אנחנו חושבים שנדרש פה ניסיון, ידע ומקצועיות וכבנק מוביל שפיתח מומחיות בליווי עסקאות נדל"ן, זה בדיוק מה שאנחנו כבנק מביאים".
"בתחילת הדרך היה מדובר בתחום חדש ובמיעוט עסקאות. היום היקפי הפעילות עולים משנה לשנה, כאשר במהלך הזמן הזה צברנו בתחום ניסיון משמעותי שמאפשר גמישות וחשיבה מחוץ לקופסא".
במה מתבטאת המורכבות של פרויקטים מסוג פינוי בינוי?
אלה: "בעסקאות מסוג זה נדרשים שינויים בתכניות הבניה והסכמת כל הצדדים המשתתפים בעסקה, כגון בעלי הדירות ונציגיהם. ריבוי הבעלויות, הזכויות השונות, כל אלו ועוד מביאים לתקופת הבשלה ארוכה, שעלולה לעיתים לארוך 10 שנים ויותר".
לדבריה, "מבחינת הגורם המממן – יש גם משמעות לזמן, מכיוון שמדובר בעסקאות שתקופת ההבשלה שלהן מאוד ארוכה, חשוב לשלב את הבנק כבר בשלב המו"מ, על מנת לייצר עסקה שניתנת למימון תוך צמצום מירבי של קשיים, הנובעים ממורכבות העסקה".
מה המגמות הצפויות להערכתכם בתחום ההתחדשות?
אלה: "ההתחדשות העירונית תמשיך להוות חלק משמעותי בהתחלות הבניה וחלקה אף יעלה. אם בעבר עסקאות מסוג זה נתנו מענה למחסור בקרקעות באזורי הביקוש, הרי שכיום לאור סביבת הריבית הגבוהה, נוסף יתרון באמצעות חיסכון בהוצאות המימון שאינן חלות בשלב טרום הבניה".
"גם מצד בעלי הדירות, תהיה להערכתי דרישה גדולה יותר להתחדשות, היום הם מבינים שמעבר לחיזוק המבנה מרעידות אדמה קיימת חשיבות וצורך לקיומו של ממ'ד בדירה. הבנה זו יכולה להביא אותם לקבלת החלטה מהירה יותר מבעבר" .
בנוסף, מצופה שעל רקע הניסיון שנצבר וייצבר, התהליכים הבירוקרטיים יקוצרו ומשך הזמן ממועד החתמת הדיירים על הסכמי הפינוי בינוי ועד לקבלת מפתח לדירה החדשה יתקצר משמעותית מהנהוג כיום.
מה היתרון שלכם עבור היזמים בהתחדשות?
"חלק מפתרונות המימון שהבנק מעניק ללקוחותיו כולל בחינת עסקאות בשלב טרום הבניה. אנו רואים היום לא מעט עסקאות בשלב זה המגלמות שווי כלכלי לזכויות הנובעות מקידום תכניות והשלמת ההסכמים עם הדיירים, הבנק בוחן עסקאות אלו תוך מתן מענה מתאים לצרכי הלקוח".
לדבריה, "הבנק נהנה מניסיון מצטבר בתחום. בנינו את היכולות שלנו בהדרגה ואנחנו יכולים לייצר חליפות מותאמות אישית ללקוח, בהתאם למאפיינים הייחודיים של העסקה". בנוסף, "כאשר היזמים מגיעים להחתים את הדיירים, בשלב שעדיין אין גורם מממן, לא מעט מבעלי הדירות דורשים מימון מגורם בנקאי".
אלי אליהו – מנהל מדור בתחום הנדל'ן בבנק, מוסיף כי "היזם צריך להתייחס מראש לנושא הערבויות": היזם נדרש לתת ערבויות לבעלי הדירות הוותיקים, ועל מנת להימנע מהתחייבות שלא יוכל לעמוד בהן, מומלץ לתאם מול הבנק מראש את הנוסח, שלב הפקת הערבות והתנאים הנלווים.
אלה מוסיפה כי "השילוב עם הבנק למשכנתאות, נותן מעטפת מלאה ליזם. אנחנו בבנק מלווים גם את היזם וגם נותנים משכנתאות לרוכשי הדירות. פעילות זו מפשטת את תהליך קבלת המשכנתא עבור רוכשי הדירות. כבנק מספר 1 למשכנתאות, עם נתח השוק הגדול ביותר – יש כאן מוצרים שנותנים סינרגיה טובה".
לסיכום, הבנק הוא גוף יציב ומחויב שמסוגל לעמוד בהתחייבויות ובכל המעטפת הנדרשת ליזם, לבעלי הדירות הוותיקים ולרוכשים.
האמור לעיל מהווה את הערכת הכותב, הנו למידע כללי בלבד, אינו בא להחליף יעוץ מותאם אישית מגורמי מקצוע, ואין לבצע פעולות בהסתמך עליו.
בנוסף מובהר כי מתן כל סוג אשראי כפוף לשיקול דעת הבנק.
בשיתוף בנק מזרחי-טפחות
