בראשית היו פרויקטים קטנים, לעתים מינוריים, של חיזוקי מבנים לפי תמ"א 38-1, בהם הוסיפו דירות בודדות לבניין הקיים. בהמשך הוגדלו הזכויות והפרויקטים גדלו, בעיקר בפרויקטים של הריסת הבניין הקיים ובניה במקומו.
בשנים האחרונות ניתן כבר היה גם לראות פרויקטים של מאות יחידות דיור וכעת נראה שההתחדשות העירונית עומדת בפני השלב הבא באבולוציה – של פינוי מתחמים גדולים ולעתים שכונות גדולות. בחלק מהמקרים מדובר על פרויקטים שמנסים לקדם כבר שנים ונראה שהם קרובים להבשלה.
יחד עם הגידול בהיקפים, נוצרו גם אתגרים יחודיים הנובעים מהצורך בפינוי של מאות דיירים ותכנון שכונה מאפס – עם כל התשתיות, השצ'פים, מבני הציבור ופתרונות התחבורה. היזמים והפעילים בענף, בכל מקרה, תמימי דעים כי ההתחדשות העירונית הולכת לשם.
תחרות גדולה בין יזמים
גילי פייגלין ברנדס, סמנכ"לית התחדשות עירונית בקבוצת צמח המרמן מסבירה כי "כשמדובר במתחמי פינוי בינוי גדולים ומבוקשים, התחרות עליהם בקרב היזמים גדלה מאוד, וזה מייצר 'מערב פרוע' בנושא התמורות לדיירים. בניסיון להשיג את הפרויקט, היזמים מציעים לבעלי הדירות במתחמים אלה תמורות גבוהות שבהמשך לא יעלו בקנה אחד עם דרישות העירייה, אך היום הדרישות לא ידועות".
"אני סבורה כי פתרון טוב לסוגייה הזו היא הגדרה מראש של התמורות בכל עיר ע"י הרשות עצמה, כולל אפילו הגבלה שלהן. כיום, כמעט כל רשות מקומית מאפשרת ליזמים לתת תמורות ללא הגבלה מצד אחד ומצד שני לא "מכירה" בתמורות בשלב התכנון, ובעלי הדירות יודעים זאת ולעתים מנצלים את המצב במו"מ מול היזם, ופוגעים בהיתכנות הכלכלית של הפרויקט".
לדבריה, "אם תהיה הגדרה ברורה של התמורות בכל עיר ועיר, היזם יידע מה הוא יכול לתת, בעלי הדירות יידעו מה הם יכולים לקבל, ולא תהיה סחטנות מיותרת. היזם יוכל לשקלל את התמורות יחד עם עלויות הבנייה ולתמחר את הפרויקט בצורה מיטבית בדוח האפס, ולא נשכח כי קצב קידום הפרוייקטים יגבר בצורה ניכרת. ככל ומתחמי הפינוי בינוי יותר גדולים וכוללים מאות רבות של דירות קיימות ואלפי דירות מוצעות, השוני בתמורות יכול להסתכם בעשרות מיליוני שקלים, ויש לכך השפעה מכרעת על ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט".
תכנון משותף בכפיה
איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת אזורים קובע כי "ישנם לא מעט אתגרים בהובלת פרויקטי פינוי, במיוחד בפרויקטים אשר בולטים בגודלם. בפרויקטים אלו, רבות הפעמים בהן עיריות דורשות מחברות שונות לשתף פעולה במתחם מסויים ולהציג תכנון משותף, הדבר מייצר תלות ביכולת של חברה אחת באחרת בקידום התהליך והוצאתו לפועל".
"למעשה, תכנון משותף, כשהחברות נמצאות בשלבים שונים בתהליך, הוא דבר שעלול לגרור עיכוב של כמה שנים טובות לחברה אחת, ולתסכול מאוד גדול של הדיירים שחתומים כבר על ההסכם. מעבר לכך, רבות הפעמים בהן החברות הנדרשות לשתף פעולה מציעות תמורות שונות, דבר שיוצר מצב לא הוגן בין הדיירים".
חוסר ודאות תכנונית
דויד קבסו, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת ינוב, מספר כי "כחברה העוסקת בפרויקטי פינוי בינוי מובחרים באזור השרון, אנו בעלי הכרה מעמיקה, וניסיון עשיר בסביבה בה אנו פועלים אם בהיכרות, והבנת הצרכים של האוכלוסיה המקומית, הכרת התהליכים בוועדות העירייה על גילגוליהם השונים ומתוך כך ביצוע התאמות תכנוניות באופן מדויק יותר לעיר ולאוכלוסיה. יחד עם זאת אנו נתקלים בקשיים רבים בפרויקטים מסוג אלו".
לדבריו, "מתחמי התחדשות עירונית מגיעים לפתחנו עם אוכלוסיות מגוונות כאשר לכל אחד מהם רצונות אחרים. לדיירים הגרים במתחם, והמעוניינים להמשיך לגור בו תהיה נגיעה אישית יותר מאשר למשקיע המחפש תשואה בלבד. בנוסף בהרבה מהמקרים ישנה חשדנות רבה בקרב הדיירים שמונעת מהם להתקדם, ולחתום על קידום התהליך ולהיכנס "להרפתקה" שכזו, אם בהתבוננות בפרויקטים אחרים שתקועים שנים רבות בעירייה, דיירים המעכבים את חתימתם בשל חוסר הבנת המסמכים המשפטיים המורכבים, דיירים סרבנים או כאלה המנסים לקבל תמורות גבוהות יותר, החשש של דיירים לעבור מסביבתם הטבעית. כמובן שסכסוכי דיירים, ומאבקים ביניהם על החברה שתוביל את הפרויקט מוסיפים קשיים לכל התהליך ובפועל מעכבים אותו".
קבסו מוסיף כי "נקודה חשובה נוספת שמערימה קשיים בפרויקטים מסוג אלה היא חוסר ודאות תכנונית. אנו יכולים להשקיע זמן, וכסף רב בתכנון של פרויקט, אך לא נופתע אם במהלך התכנון ישתנו או יתווספו לפתע הדרישות שעלול להפוך את הפרויקט ללא כלכלי ולהוריד לטמיון את כל הכסף שהושקע בו.
הדרך לצמצם את ההתנגדויות הרבות היא ברכישת אמון, ביחס אישי ומקצועי, כמובן שככל והחברה היזמית פועלת בסביבה בה היא מוכרת ובעלת מוניטין, הרי שהדרך לפיצוח ההתנגדויות יהיה קל יותר".
יצירת נציגות אמיתית
רון חן, מנכ"ל חברת אנשי העיר, קובע כי "הקושי הכי גדול במתחם גדול, הוא להצליח לייצר נציגות אמיתית שעובדת בשיתוף פעולה ומרגישה שהיא מייצגת קהילה אמיתית. הדרך הנכונה להחתמת מתחמים גדולים היא לעבוד נכון. לשלב יועץ חברתי צמוד למתחם, לתת ליווי, להנגיש מידע, להיות יד מסייעת בבעיות של בעלי הדירות גם לאורך התהליך הארוך, להפעיל "כלים רכים" כמו גישור ובניית הסכמות".
לדבריו, "השותפות בין חברות יזמיות לבעלי הדירות אינה מתחילה ונגמרת בסיכום תנאים מסחריים. ככל שנצליח לסייע לנציגויות גדולות של מתמי ענק לפעול בשיתוף פעולה ולחזק את הקשר ביניהן, כך יוכל התהליך לעלות על הגל הנכון".
סכסוכים מעכבים
אחד הגורמים המרכזיים לעיכובים בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית הם סכסוכים בין הצדדים השונים שמגיעים לעיתים לערכאות משפטיות. עו"ד דקלה מוסרי טל, לשעבר יו"ר ועדת ערר מחוז חיפה, בעלת משרד מוסרי, טל – עורכי דין בשותפות עם עו"ד דורון טל, מסבירה כי "מחד, הליך הבוררות הינו כלי יעיל ומהיר, יחסית, לפתרון המחלוקות, אך מנגד, מדובר בפתרון שעלויות כספיות בצידו - שכר טרחת הבורר ומומחים ככל שנדרש, שנהוג לסבור כי הינן גבוהות יותר מהעלות של אגרת בית משפט".
בלא מעט מקרים, היא מספרת, "מטעמים כאלה ואחרים, מנסים צדדים להימנע מהשימוש בהליך הבוררות. אך מבחינה עניינית, כדי לקדם את הדברים בצורה יעילה, יש לדאוג לניסוח תניית הבוררות (בנושאים המשפטיים) בצורה מדוייקת ולא מעורפלת, לרבות מנגנון יעיל לבחירת זהותו של הבורר, עניין סדרי הדין בהליך שבפניו, לרבות סוגיית הערעור. מוצע לנתב את הבוררויות בנושאים של התחדשות עירונית לבוררים שבקיאים בתחומים הרלוונטיים שיכולים למצוא פתרונות יעילים ומורכבים, ושכמובן אינם נגועים בניגודי עניינים מכל סוג שהוא".
גמישות גבוהה
עו"ד קרן פרשקר, ממשרד עוה"ד רז-כהן פרשקר ושות' מספרת כי "בפרויקטים גדולים של פינוי בינוי קיימת גמישות גבוהה יותר לביצוע הפרויקט ולמימושו. מימוש פרויקט בהיקף גדול מבוצע לרוב בשלבים ולא בהינף אחד, כך שניתן להתחיל לבצע את הפרויקט באותו בניין או שלב שבו אחוז החתימות גבוה יותר. במקרה כזה עם תחילת מימוש הפרויקט בשלב הראשון, הדיירים שהיססו לחתום על ההסכם עד לאותו מועד מזדרזים להתקשר עם היזם, כדי שיוכלו גם הם ליהנות מהתמורות שמקבלים הדיירים במסגרת הפרויקט".
בפרויקטים גדולים, היא מוסיפה, ניתן באמצעות "איחוד וחלוקה" לגרום לכך שהפרויקט יבוצע בשלבים, ואז "אין צורך להמתין לחתימת כלל הדיירים והפרויקט יבוצע בהתאמה למספר הדיירים החתומים בכל שלב. הדבר נכון ביתר שאת בפרויקטים בהם כלולה גם קרקע פנויה שעליה ניתן לבנות את הבניין החדש או חלק מהבניינים החדשים ובמקרה כזה הדיירים הראשונים שחתמו יקבלו ראשונים את דירות התמורה החדשות ולעיתים אף ללא צורך במעבר לדירה חלופית בתקופת הבנייה".
לדבריה, "יתרון נוסף בפרויקטים גדולים של התחדשות עירונית הוא שהחברות היזמיות הגדולות שהינן בעלות חוסן פיננסי וניסיון מקצועי בבניית פרויקטים בהיקפים גדולים יותר מתחרות עליהם, ויכולות להציע לדיירים את התמורות המקסימליות ולהסתפק בשיעורי רווח נמוכים יותר".
"גם הרשות המקומית מעדיפה פרויקטים של התחדשות עירונית בהיקף נרחב שכן במצב כזה ניתן לתכנן פרויקט בראייה כוללנית ולהביא לידי ביטוי במסגרת התכנית שתקודם את צרכי הציבור כגון: מוסדות חינוך, שטחים ירוקים פתוחים, פתרונות חניה, מיגון ועוד".
מצד שני, מציינת פרשקר, החיסרון בפרויקטים גדולים של פינוי בינוי הוא משך הזמן עד למימוש הפרויקט. אישור התכנית על ידי רשות התכנון המוסמכת נמשך זמן רב וכך גם התקופה להוצאת היתרי הבנייה מכוח התכנית".
אתגר המימון
מיקי ברגר, סמנכ"ל ליווי פיננסי בחברת "רובי קפיטל" המתמחה במימון והשקעות בנדל"ן מציין כי "העלאות הריבית במהלך השנה החולפת והמלחמה שפרצה בסופה האטו במידה ניכרת את הפעילות בשוק הנדל"ן והציבו את יזמי ההתחדשות העירונית מול אתגרי מימון מורכבים: מצד אחד, הם נדרשים לספק לגופי האשראי מנה גדושה יותר של מכירות מוקדמות (פריסייל) שתבטיח כי יעמדו בעלויות המימון הגבוהות וייהנו מהתזרים הדרוש לביצוע הפרויקט. מצד שני, הם פועלים בשוק שבו המכירות נמצאות בשפל לאורך שנים. אל מול תנועת המלקחיים הכואבת הזו נאלצים היזמים להעניק הנחות משמעותיות לרוכשים או הטבות אחרות הקשורות בתנאי הרכישה או המיסוי".
לדבריו, "עבור רבים מהם, בעיקר אלה החסרים עתודות מזומנים, מצב זה אינו יכול להאריך ימים וביניהם יש מי שניצבים כיום מול סכנה של ממש באשר להמשך פעילותם. יזמים רבים מבקשים להקל על רוכשים פוטנציאליים ולדרוש מהם בתחילת הדרך חלק קטן מסכום המכירה הכולל. פרקטיקה זו מעלה שאלות באשר ליכולתם של אותם יזמים לממן את שלב הביצוע".
"הפתרון במקרה זה מגיע מכיוון בלתי צפוי: הבנקים למשכנתאות. אלה מעניקים הלוואות היוון באופן שהופך אותם עצמם למי שנושאים בעלויות הגישור הזה. גופי המימון החוץ-בנקאי החזקים טווים שיתופי פעולה עם הבנקים הגדולים הפועלים בענף המשכנתאות ומשיגים ללקוחותיהם הסדרי הלוואה בתנאים מיטיבים. כך, כשהיזם יוצא למכירה מוקדמת של הדירות בפרויקט, הוא יכול להציע לרוכשים הפוטנציאליים עסקה שבמסגרתה הם יעמידו 15%-20% בלבד מההון העצמי שלהם, כשאת יתרת התזרים לצורך ביצוע הפרויקט יעמיד הבנק".
ברגר מציין כי "במציאות הקיימת בענפי הנדל"ן והבנייה, בה פרויקטים רבים מתארכים ומתייקרים, יזמים רבים מוצאים עצמם מסתכנים במצב של הפרת הסכם, מול הרוכשים ומול גופי המימון כאחד. לכן יש חשיבות יתרה בבחירה מושכלת בגוף המימון שאיתו בוחרים לצאת למסע.
בהשוואה לבנקים, לגופי המימון החוץ-בנקאיים יש יותר גמישות במקרים בהם צריך לסטות מעט מהמדיניות הרשמית ולבוא לקראת הלקוחות, אם זה בדרישת ההון העצמי או בשיעור המכירות המוקדמות. מכל מקום, מבחינת היזמים עצמם, ברור שאין פתרון קסם, זולת בחינה קפדנית של גוף המימון אותו הם בוחרים, והיכרות מעמיקה כמה שיותר עם האנשים שעומדים מאחוריו".
