אם גם לכם המרוץ הישראלי לחוות שרתים נשמע לאחרונה קצת כמו בהלה לזהב, אתם לא טועים. מנתונים שהעלתה לאחרונה חברת נגה (מנהלת מערכות החשמל) לאתר האינטרנט שלה, ופורסמו ב-Themarker, עולה כי לחברה הוגשו בתקופה האחרונה תוכניות רבות להקמת דאטה סנטר, בפריסה גיאוגרפית נרחבת.
נתון זה לא מפתיע. יזמי נדל"ן, חברות תשתית ובעלי קרקעות מבקשים להיכנס לתחום, הנתפס כרווחי במיוחד. כתוצאה מכך המחירים באזורי הביקוש זינקו, והדרישה לחשמל הגיעה לרמות שלא היו מוכרות בענפי נדל"ן מסורתיים.
"פונים אליי בעלי קרקעות ומרתפים תת-קרקעיים ואומרים 'אני רוצה לעשות דאטה סנטר'. אז אני פה כדי לצנן רגע את ההתלהבות. זה לא עובד ככה", מסביר חיים טורונטו, סמנכ"ל ומנהל תחום חוות שרתים באינטר ישראל.
טורונטו מציין את העובדה שלא בכדי הפכו קרקעות באזורים ספציפיים באזורי גוש דן והשרון לכאלה שנהנות מביקוש יתר בכל הקשור לתחום. "ראשית, יש את עניין עלות הקרקע. לאחר מכן יש צורך בפריסה של סיבים אופטיים, ובסופו של דבר חייבים להיות מחוברים לתשתית חשמל חזקה במיוחד", הוא מדגיש. התוצאה לדבריו היא שביישובים כמו שוהם, פתח תקווה ותנובות מחירי הקרקעות קפצו בתוך שנים ספורות מרמות חד-ספרתיות לרמות דו-ספרתיות של מיליוני שקלים לדונם.
מודל הכנסות אחר
אחד ההבדלים המרכזיים בין חוות שרתים לבין משרדים או מרכזים לוגיסטיים הוא מודל ההכנסות. בעוד שבנדל"ן מסחרי מקובל לדבר על שכירות למ"ר, בחוות שרתים מרכז הכובד עובר להספק החשמלי שניתן לספק ללקוח. "בחוות שרתים אתה למעשה מוכר הספק קילוואט ולא מ"ר", אומר טורונטו, "אלה מספרים לחלוטין אחרים, שמייצרים שורת רווח אחרת לגמרי". אלא שהחשמל הוא גם אחת המגבלות הגדולות ביותר של הענף. חוות שרתים בינוניות וגדולות דורשות עשרות מגה-ואט, ובמקרים מסוימים אף יותר. "בהתחלה כולם רצו 16 מגה־ואט. היום זה כבר מאוד קטן, במיוחד להיפרסקיילים. כולם רוצים 24, 32 מגה ואט, ויש כאלה שמקבלים כמעט 100", מדגיש טורונטו.
אלא שהחיבור לחשמל אינו מתקבל בהכרח ביום אחד. יזם עשוי לקבל התחייבות להספק מדורג, שמתפתח לאורך כמה שנים. לכן קרקע שבה כבר קיימת תשתית חשמל משמעותית שווה הרבה יותר מקרקע דומה ללא חיבור זמין. "אם יש לך כבר 24 מגה-ואט אז אתה מחזיק ביתרון גדול – אנרגיה", מדגיש טורונטו.
הדרישה צפויה לעלות
נקודת המפנה של שוק חוות השרתים בישראל הגיעה באמצע שנת 2020. עם פרויקט נימבוס - מכרז הענן הממשלתי, הבינה המדינה שיש צורך אסטרטגי בהשארת המידע בתחומיה. "התוצאה היתה שכל חברות הענק החלו לחפש מגרשים וקרקעות לבניית חוות שרתים", מספר טורונטו.
אלא שאם נימבוס והמעבר לענן סיפקו את גל הביקוש הראשון, לדברי טורונטו, הבינה המלאכותית מאיצה אותו. מודלים של AI דורשים כמויות גדולות של כוח מחשוב, והשרתים שמפעילים אותם צורכים כמויות אדירות של חשמל ומייצרים חום רב ויש צורך לקררם. לדברי טורונטו, כניסת ה-AI העלתה את הביקוש שמגיע היום ממגוון לקוחות: ענקיות טכנולוגיה, חברות ענן, חברות ביטחוניות, בנקים ועד גופים גדולים אחרים שמקימים מתקנים לשימוש עצמי. עבורן השאיפה האולטימטיבית היא להחזיק בחוות שרתים ממודרת לגמרי שתאפשר מידור מקסימלי. "בפועל, אנחנו רואים היום שבודדות החברות הגדולות שמוכנות ללכת לשותפויות. אבל כנראה שזה מה שיקרה בסוף, כי יש מחסור בקרקע", מדגיש טורונטו.
בישראל, בנוסף על דרישות הבסיס לחוות שרתים, יש עוד כמה נושאים שכדי לכל יזם או חברת תשתיות לקחת בחשבון לפני שהם מתחילים לבנות. לדברי טורונטו, חלק גדול מהחברות דורשות מתחמים ממוגנים ותת-קרקעיים, דרישה המעלה את עלויות הבנייה ואת רמת הקושי ההנדסי.
"עלות הבנייה כאן קריטית. חוות שרתים יכולה לעלות בין 750 מיליון שקל למיליארד שקל, בהתאם לגודלה. זאת כמות אדירה של כסף. זה לא רק בטון, זה גם הציוד הייחודי, חיבור התשתיות וארונות רקס (Racks) - זה לא עניין של מה בכך", מציין טורונטו.
התוצאה לדבריו היא שהמשאב החשוב בתחום הוא דווקא הלקוח. "אם אין לך לקוח, לא מומלץ למהר לבנות", אומר טורונטו, "מדובר בעלויות אדירות. יש לך חברות בעלות עומק פיננסי שקנו קרקעות, חפרו והתחילו לבנות רק אחרי שלוש שנים כשמצאו לקוח. אז מצד אחד ברור שהעולם הזה הולך לגדול ולהיות משמעותי. מצד שני, כמו עם חלק מבנייני המשרדים שכולם רצו אליהם בעבר והיום עומדים ריקים - צריך להיות חכם. יש לך לקוח - אתה כבר 95% שם".
בשיתוף אינטר ישראל Cushman & Wakefield
