שמה של סיגל שטרנברג הולך לפניה כמארגנת דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, לא רק בזכות הליווי האמפתי והמקצועי שלה, אלא גם בזכות הצלחותיה לממש פרויקטים גדולים, כאלה שלעיתים אפילו היזמים לא האמינו בסיכויי הקמתם. לא אחת, כך היא מספרת, חברות יזמיות הן אלו שפונות אליה, כדי שתיכנס לפרויקט, תצליח לארגן את הדיירים ולהפיג את חששותיהם.
זה 11 שנה היא פעילה בתחום ומלווה כבר כ־4,000 דיירים בפרויקטים שכוללים אלפי יחידות דיור. לניסיון ולידע המקצועי שלה היא רותמת את כישוריה כמגשרת ויועצת חברתית בתחום ההתחדשות העירונית.
תפקידו של מארגן הדיירים הוא גורם מפתח בהצלחת הפרויקט, ולצד אמפתיה, הקשבה ויצירתיות שהיא מביאה לכל עסקה מתקבל הערך המוסף הייחודי שלה. את הדיירים שטרנברג מלווה באופן צמוד מתחילת הדרך ועד לסיומה המוצלח, כשטובת הדיירים היא שמנחה אותה לאורך כל הדרך. לדבריה, אחד הכשלים הנפוצים בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא דווקא בתחילתם: "דיירים פוגשים יזם, שומעים הבטחות וחותמים. רק אחרי זמן הם מבינים שהמסע שאליו נכנסו לא ייגמר טוב. כשאין התארגנות נכונה מהיום הראשון, קשה מאוד לתקן את זה בהמשך". לכן נקודת המוצא בכל ליווי שלה היא מינוי נציגות דיירים חזקה, פעילה ומגוונת, שתשמש כתובת אחת ברורה מול כלל הגורמים. לאחר בחירת הנציגות נבחרת מעטפת מקצועית ובראשה עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית: "עורך דין שאינו מתמחה בתחום עלול להכשיל את הפרויקט עוד לפני שהתחיל", היא אומרת.
לזהות הבטחות חריגות של יזמים
גישה דומה שטרנברג מיישמת גם בבחירת השמאים, המפקחים ובהמשך – היזמים. אחד העקרונות שעליהם היא מקפידה הוא מכרז יזמים. "המכרז מאפשר להבין מהו טווח התמורות הריאלי, ולזהות הבטחות חריגות שעלולות להתברר כלא ישימות", היא מסבירה. לדבריה, ניסיון העבר מלמד שיזמים שמציעים תמורות גבוהות אינם בהכרח אלה שיקיימו אותן לאורך זמן, שהרי פרויקטים של פינוי־בינוי נמשכים לעיתים עשור ואף יותר, ובתקופה זו מתרחשים שינויים תכנוניים, כלכליים ורגולטוריים. "דיירים מתעייפים, מאבדים אמון וכשהיזם מבקש מהם 'להתפשר' על הזכויות הם מסכימים, כי הם רק רוצים שהפרויקט ייצא לפועל. מארגן שמכיר את הענף יודע לזהות מראש מי היזם שבאמת מסוגל לעמוד בהתחייבויות ומי לא – ובכך לחסוך לדיירים הרבה זמן ומפח נפש".
רווחת הדיירים לאורך כל הדרך
שטרנברג נוכחת ומנהלת את התהליך לאורך כל חיי הפרויקט; היא עוקבת אחר קצב החתימות, בוחנת את התקדמות ההליכים התכנוניים מול העירייה, מתאמת בין האדריכל, עורך הדין והיזם – ומתערבת כשהתהליך נתקע. "מדובר באנשי מקצוע שמנהלים כמה פרויקטים במקביל. אם אין גורם שמחזיק את הפרויקט בפוקוס, הוא עלול ללכת לאיבוד בתוך העומס", היא מסבירה. לדבריה, התפקיד משלב רגישות ואסרטיביות: "אני עם יד על הדופק כל הזמן – לעיתים מגשרת ומרגיעה, ולעיתים גם יודעת לדרוש ולקדם כשדברים נעצרים, כולל מול הרשויות".
היבט נוסף בגישתה הוא הדאגה לרווחת הדיירים גם בשנות הביניים עד להריסת המבנה והיציאה לדרך חדשה. בתקופה זו ממשיכים הדיירים להתגורר בבניינים ישנים, לכן היא מקפידה לשלב בהסכמים סעיפים המחייבים את היזם לטפל בליקויים בטיחותיים, לרבות הסרת צווי בניין מסוכן. "עד לרגע ההריסה הדיירים חיים בבניין. האחריות שלי היא לוודא שהם עושים זאת בבטחה ובכבוד".
לעיתים אין פרויקט בלי שינוי תב"ע
בחיפה, שבה היצע הקרקעות הפנויות לבנייה מצומצם, ההתחדשות העירונית מהווה ציר מרכזי במדיניות העירונית להרחבת העיר. "עם זאת, לא פעם צריך להאיר את עיני העירייה, שבלי שינוי תב"ע – אין פרויקט", קובעת שטרנברג ומסבירה שיש מקרים שבהם התכנון הקיים אינו כלכלי ליזם. בפרויקט בבת גלים (רחוב העלייה השנייה 15־23), לדוגמה, איפשר התכנון המקורי בניית 10 קומות בלבד. היזם רצה לסגת מהפרויקט, אבל לאחר מאמצים שהפעילה ברשויות השונות שונתה התב"ע למגדלים בני 26־35 קומות ונוספו מאות יחידות דיור לצד שטחי מסחר ותעסוקה.
לדבריה, שינוי תב"ע אינו תהליך טכני בלבד; הוא דורש הבנה עמוקה של הדינמיקה בתחום, קשרים עם הרשויות, סבלנות, ובעיקר – אמונה "גם ברגעים שבהם אחרים מתייאשים", היא אומרת. "היו שלבים שבהם היזם כבר לא האמין שניתן לשנות את התב"ע ולהציל את הפרויקט, אבל אני התעקשתי. ההתעקשות הזו כללה שיח מתמשך עם הדרג הבכיר בעירייה וברשות להתחדשות עירונית וגם עם היזם – והשתלמה לבסוף. לשמחתי יש בעיריית חיפה רצון אמיתי לקדם פרויקטים ואמפתיה לרצונות האזרחים".
דוגמה נוספת להצלת פרויקט בזכות התעקשותה על שינוי תב"ע נמצאת ברחוב סעדיה גאון בחיפה, שם משמשת שטרנברג כמארגנת הדיירים. "המתחם היה מיועד לעיבוי ובזכות התעקשות שלי ושל היזם, ובזכות הגב' שרית גולן שטיינברג, סגנית ראש העיר ומנהלת עיריית חיפה – התב"ע עומדת לפני הפקדה בפרויקט פינוי־בינוי".
היא מסכמת: "בעיניי שינוי תב"ע אינו מטרה בפני עצמה, אלא כלי; כלי שמאפשר לדיירים לעבור מתהליך תקוע וחסר ודאות לפרויקט עם סיכוי ממשי".
סיגל שטרנברג
טלפון: 055-6677605 | 04-8363912
למעבר לאתר >>
לפנייה במייל >>
בשיתוף סיגל שטרנברג
