בראשית דרכו של ענף הבנייה בישראל לא היתה הפרדה מוגדרת בין יזם לבין קבלן. חברות הנדל"ן הראשונות בארץ עסקו בעצמן בכל השלבים השונים של תהליך הבנייה: מרכישת הקרקעות, דרך הבנייה העצמה ועד למכירת הדירות לציבור הרחב. עם השנים התעצבה מציאות חדשה, שבה חלק ניכר מחברות הנדל"ן בישראל עוסקות בפעילות יזמית או בפעילות קבלנית — אך לא בשתיהן יחדיו.
במונחים המקובלים היום בארץ, יזם או חברה יזמית הוא הגוף העסקי שיוזם את פרויקט הנדל"ן: הוא מאתר את המגרש לבנייה, משיג באמצעות רכישה או הסכמה את הזכויות מבעלי הקרקע, מגבש תוכניות בעזרת אדריכל חיצוני או פנימי ומנהל את תהליך השגת היתרי הבנייה. בהמשך הדרך, היזם משווק ומוכר את הדירות. מנגד, קבלן או חברת ביצוע הוא הגוף המקצועי שמבצע בפועל את הבנייה של הפרויקט. לרוב החברה הקבלנית נשכרת על ידי היזם תמורת תשלום.
חברה יזמית־קבלנית
אבל גם היום לא מעט חברות נדל"ן בישראל חובשות את שני הכובעים: הן משמשות כחברה יזמית אך גם כקבלן ביצוע. במרבית המקרים מדובר בחברות שמנהלות פרויקטים עצמאיים מא' ועד ת' במסגרת מודל משולב: הן רוכשות את הקרקע, בונות את הבניין החדש ומשווקות אותו לציבור הלקוחות. חלק לא מבוטל מהחברות היזמיות בארץ מחזיקות כיום בזרוע ביצוע עצמאית במסגרת חברה־בת, חטיבה נפרדת או מחלקה בתוך החברה עצמה.
העבודה במודל של יזם שהוא גם קבלן טומנת בחובה שורה ארוכה של יתרונות פוטנציאליים עבור חברת הנדל"ן עצמה. מעבר לעובדה שהמודל מאפשר לחברה היזמית לשלוט בצורה מלאה בלוחות הזמנים ובאיכות הבנייה, ביצוע עצמי עשוי להיות זול יותר מאשר עבודה עם קבלן חיצוני — וכך יכול לתרום להגדלת הרווח היזמי. מנגד, יזם שהוא גם קבלן נדרש להקפיד על מומחיות וידע מקצועי רב בשני צדי המשוואה — גם בצד היזמי־הכלכלי וגם בצד הקבלני־הטכני.
חברות יזמיות שהן גם קבלני ביצוע מסוגלות לשמור על תקשורת מלאה ופתוחה בין הגורמים השונים בתהליך — משלבי התכנון של הפרויקט ועד לסיומו. כלומר, במודל של יזם שהוא גם קבלן כל זרועות החברה נמצאות בקשר מתמיד — וכך אנשי המקצוע בתחום הביצוע יכולים לתרום מניסיונם לתהליכי התכנון בשלבים המוקדמים ביותר. חברות יזמיות שונות בשוק הנדל"ן מספרות כי מדובר ביתרון משמעותי בכל הקשור לקבלת ההחלטות העסקיות בפרויקט.
בהמשך הדרך, אחרי מכירת הדירות, המודל המשולב מאפשר לחברה היזמית לטפל בעצמה בתיקון הליקויים בתקופת הבדק והאחריות. מכיוון שהיזם ביצע בעצמו את עבודות הבנייה הוא מסוגל לתקן בעצמו את הליקויים — מבלי להזדקק לעזרתו של קבלן חיצוני. במבחן התוצאה רוכשי הדירות נדרשים להתנהל מול כתובת אחת בלבד משלב חתימת החוזה, דרך מסירת המפתח לדירה החדשה ועד לתקופת האחריות והבדק.
התחדשות עירונית
חלק מהחברות היזמיות שמשמשות גם כקבלני ביצוע מספרות על תרומתו של המודל המשולב לקיצור לוחות הזמנים בפרויקט. כאשר היזם והקבלן הינם גופים נפרדים עלולות להתעורר מחלוקות בין הצדדים סביב נושאים שונים במהלך עבודות הביצוע. למעשה, פערים כלכליים או מקצועיים בין היזם לקבלן החיצוני הם בין הגורמים לעיכובים בהתקדמות של מיזמי נדל"ן.
האתגר הזה יכול להיות קריטי במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית, שבהם בעלי הדירות מתגוררים בדירות חלופיות לאורך תקופת הבנייה. מעבר לפגיעה בשביעות רצונם של הדיירים, עלולה התארכות עבודות הביצוע לגרום לחברה היזמית גם להוצאות משמעותיות. לדברי חברות יזמיות־קבלניות, עבודה במודל המשולב יכולה לתרום להקפדה על לוחות זמנים מוגדרים מראש.
המודל המשולב עשוי לשחק תפקיד גם בחישוב הרווחיות בפרויקטים של התחדשות עירונית. כאשר החברה היזמית היא גם החברה המבצעת, היא עשויה לחסוך בהוצאות הבנייה — וכך להגדיל את שיעור הרווחיות. יזמים שהם גם קבלנים טוענים כי יתרון זה מאפשר להם להעניק תמורות משופרות לבעלי הדירות. כלומר, תוספת גדולה יותר של שטח בנוי, אבזור משופר של הדירה, הוספה של מקומות חניה או השקעה גדולה יותר בנראות הבניין.
בדיקות נאותות מקדימה
עבור ציבור רוכשי הדירות, בחירה בחברה יזמית שהיא גם קבלן ביצוע מאפשרת לבצע בדיקת נאותות מקדימה באופן מלא — במיוחד במקרים של רכישת דירות "על הנייר". כאשר היזם הוא גם הקבלן, רוכשי הדירות יכולים לבחון פרויקטים קודמים של החברה היזמית כדי לגבש מסקנות לגבי אמינות החברה ואיכות הבנייה — מתוך ידיעה ברורה שאותה זרוע ביצוע תבנה גם בפרויקטים העתידיים. במקרים שבהם היזם איננו קבלן הביצוע, רוכשי הדירות נדרשים לברר מראש מי החברה הקבלנית המעורבת בפרויקט.
המודל המשולב מגדיל את האחריות המונחת לפתחה של החברה היזמית. בכל תרחיש של ליקויים, עיכובים או איכות בנייה נמוכה — יזם שהוא גם קבלן הביצוע לא יכול להסתתר מאחורי שום קבלן חיצוני. בעבודה עם חברות יזמיות־קבלניות רוכשי הדירות נדרשים להתנהל מול כתובת אחת, מהחתימה על החוזה ועד לסוף תקופת האחריות, לטוב ולרע.
