רמת החייל בתל אביב אינה רק שכונת מגורים; היא מקרה מבחן נדל"ני ייחודי במונחים מקומיים. בעוד שאזורים רבים מושפעים מתקופות קיפאון, מעליות ריבית ומחוסר ודאות – נתוני מדלן מראים שבין שנת 2024 לשנת 2025 חלה ירידה במחירי הדירות בתל אביב - רמת החייל מציגה דווקא מגמה חריגה בשוק המקומי: על פי חברת Re invest, נתוני עסקאות נדל"ן בשכונה, המבוססים על 39 עסקאות שדווחו לרשות המיסים, מראים עליית מחירים מתמשכת ומתונה בשכונה, שאינה מגיבה באותה עוצמה לתנודות השוק.
כדי להבין מדוע, צריך לבחון את המאפיינים המבניים של השכונה:
1. פרופיל אוכלוסייה יציב כמנגנון איזון
אחד הגורמים המרכזיים ליציבותה של רמת החייל הוא הרכב האוכלוסייה. לא מדובר בשכונה שמושכת פעילות ספקולטיבית או רכישות קצרות טווח, אלא בקהל יעד מבוסס, המורכב ברובו ממשפחות ואנשי מקצוע בעלי הכנסה גבוהה שאינם פועלים בדרך כלל באופק השקעה קצר.
האזור והשכונה הסמוכה מאכלסים ריכוז משמעותי של תעסוקה איכותית – רופאים בכירים (בית החולים אסותא), אנשי הייטק, עורכי דין ובעלי מקצועות חופשיים. קהל זה נוטה לפעול באופק ארוך, ומסוגל להחזיק נכסים גם בתקופות של האטה, מה שממתן לחצי מכירה ומצמצם תנודתיות במחירים בהשוואה לאזורים עם שיעור גבוה של משקיעים קצרי טווח.
2. היצע מוגבל כגורם מייצב
ברוב אזורי הביקוש, ירידות מחירים נגרמות מהצפת השוק בהיצע. אך ברמת החייל, תרחיש כזה כמעט ואינו אפשרי. עתודות הקרקע בשכונה מוגבלות מאוד, והתכנון הקיים אינו מאפשר בנייה מסיבית. התב"ע מגבילה את הבנייה לגובה של עד חמש קומות, ולכן השכונה מורכבת מבתים פרטיים, בנייני בוטיק יוקרתיים במרכז השכונה, ובניינים נמוכים ותיקים העוברים תהליך מדוד ושקט של התחדשות עירונית. המבנה הזה מונע שינוי חד במאזן ההיצע והביקוש, ותורם ליציבות מחירים לאורך זמן.
3. איכות חיים עירונית בקנה מידה נמוך
הערך של רמת החייל אינו רק כלכלי. השכונה מציעה איכות חיים עירונית שמתקרבת באופייה לזו של יישובים כפריים מבוססים. הפרדה תכנונית ברורה בין אזורי המגורים לבין אזורי התעסוקה והמסחר, צמידות לפארק הירקון, בנייה נמוכה, רחובות שקטים ומרחבים ירוקים – כל אלה יוצרים סביבת מגורים שאינה נפוצה בתל אביב. זהו שילוב שמושך אוכלוסייה יציבה ומחזק את הביקוש למגורים ארוכי טווח.
4. תשתיות תחבורה כהשלמה, לא כבסיס
בשנת 2028 הקו הירוק של הרכבת הקלה, אשר עובר ברחוב ראול ולנברג, בצמידות לשכונת רמת החייל, אמור להתחיל לפעול ולמעשה "לקרב" את שכונת רמת החייל למרכז תל אביב ולהוות שיפור משמעותי ברמת הנגישות התחבורתית של השכונה. פרויקטים שיוצאים לפועל בימים אלה, יסתיימו בד בבד עם פתיחת קו הרכבת הקלה ולכן ניתן לזהות שכעת יש פה הזדמנות משמעותית.
לכך מצטרפת תשתית עתידית נוספת: קו המטרו M3, הקו הטבעתי של גוש דן, המתוכנן לעבור בסמיכות לרמת החייל. בניגוד לקווים רדיאליים שמכוונים את התנועה אל מרכז העיר, קו טבעתי מייצר נגישות רוחבית בין שכונות ואזורי תעסוקה – להרצליה, למזרח העיר ולאזורים סמוכים – מבלי להעמיס על הצירים המרכזיים. עבור רמת החייל, מדובר בשיפור תפקודי של הניידות היומיומית: פחות תלות ברכב פרטי, פחות לחץ על חניה, ויכולת התניידות גבוהה יותר מבלי לפגוע בשקט השכונתי.
שיפור הנגישות יאפשר את היתרון של "לגור בעיר עם איכות של כפר" והדבר צפוי להרחיב את מעגל המשתמשים באזור ולהקל על ההתניידות. מחקרים מראים ששיפור דרמטי של הנגישות התחבורתית בשילוב עם היצע מוגבל של דירות מוביל לעליית ערך משמעותית.
לסיכום: שכונה שפועלת מחוץ לרעש
רמת החייל מדגימה כיצד שילוב של אוכלוסייה יציבה, היצע מוגבל, תכנון שמרני ואיכות חיים גבוהה יוצר שוק נדל"ן שפחות מושפע מגלים קצרים של אי־ודאות. רמת החייל אמורה, כך לפי הערכות שונות בשוק, להמשיך ולהתאפיין בעליית ערך.
עבור מי שמחפש מגורים איכותיים או השקעה ארוכת טווח – מדובר בנדל"ן הנשען על מאפיינים מבניים ברורים ולא על הצהרות כלליות.
בשיתוף Re Invest
