בשנים האחרונות נרכשו אלפי דירות בישראל מקבלנים בעקבות מבצעי מכירות ומימון אגרסיביים. המבצעים, שהיו בשיאם בשנת 2023, כללו הון עצמי נמוך בחתימה, לרוב 10% והיו גם שהציעו פחות, ו-90% במסירה, באמצעות תשלום דחוי ללא ריבית. חלק לא מבוטל מהפרויקטים בהם מדובר הגיעו לאחרונה - או שיגיעו בקרוב - לאיכלוס.
"ההנחה שהניחו אותם רוכשים כשנענו לעסקאות האלו, שנראו מאוד אטרקטיביות, הייתה שהמציאות הכלכלית תישאר יציבה ואת שאר הכסף - או לפחות חלק משמעותי ממנו - ישיגו באמצעות הלוואת משכנתה. חלק מהם אף קיבלו עליה אישור מראש", מסביר אבי ממן, העומד בראש Power Group שפועלת כבר למעלה מעשור בתחום הנדל"ן ומימון נדל"ן.
"בפועל, המציאות הכלכלית השתנתה ולא לטובה, שהרי פרצה מלחמה; בנקים חזרו מאישורי המשכנתאות שהרוכשים קיבלו מהם בתחילת הדרך, או שינו תנאים, הריבית על המשכנתאות עלתה, ההון העצמי נשחק. התוצאה – לחלק מהרוכשים האלה את הכסף הנדרש להשלמת העסקה עליה חתמו לפני שנתיים ויותר, בשעה שהקבלן מאיים בקנסות ובחילוט הכספים ששולמו על החשבון. אנחנו מעריכים, כי מאות רוכשים בישראל נמצאים בדיוק בנקודה הזו – חתומים על חוזה, אבל אינם יכולים להשלים את העסקה," מסביר ממן.
כ-6% מרוכשי הדירות ב-2023 ביקשו לבטל עסקה בשנה האחרונה
ואכן, לפי נתונים שפרסם האוצר בדצמבר האחרון, כ-6% מרוכשי הדירות ב-2023 ביקשו בשנה האחרונה לבטל את העסקה. מדובר במאות רוכשים. חלק מהיזמים מציעים להם פריסה של החוב, אך כשמדובר בזוגות צעירים, מסביר ממן, זה עלול לגרור משמעויות לאורך זמן. "זוג צעיר ששילם 200 אלף שקל מקדמה, לא יזכה מהיזם לפריסת החוב ל-10 שנים", הוא מסביר. "היזם אולי יהיה מוכן ל-20 תשלומים, שמתרגמים ל-10 אלף שקל לחודש. זו הוצאה שקשה לעמוד בה. יש יזמים שמוסיפים לסכום המקורי גם קנס של כמה אחוזים, ויש גם יזמים שפשוט מחלטים את המקדמה, והרוכשים מאבדים מאות אלפי שקלים".
לאור המספרים העולים וגדלים של רוכשי דירות, שהיום לא מסוגלים להשלים כספית את רכישת הדירה, יזמה קבוצת ממן פתרון ששואף לסייע להם. "בימים אלו אנחנו מקימים קרן ייעודית", מספר ממן, "שתהווה פתרון שמטרתו, בראש ובראשונה, להציל את ההון העצמי של הרוכש ולמנוע הפסד מלא של כספו. במסגרת הקרן יבחנו מקרים של רוכשים שנתקעו מול קבלנים ואינם רואים דרך יציאה. במקרים מתאימים, הקרן תיכנס לעסקה במקומו של הרוכש, תשלים את התשלום לקבלן ותדרוש ממנו את הזכויות בדירה בצורה מסודרת, חוקית ומבוקרת".
לדברי ממן, "במנגנון שתציע הקרן, היא תשלים את התשלומים הנותרים לקבלן, במטרה שהרוכש ימנע מהפסד מוחלט של הכסף ששילם ואף יוכל לשמור על חלק יחסי מהזכויות בדירה - בהתאם לתנאים שיקבעו בהסכם בינינו - כולל השתתפות אפשרית בהשבחה עתידית בעת מכירת הנכס. מעבר לכך, ובעיקר, המטרה היא למנוע ממנו ההפסד המלא של מאות אלפי שקלים, ששילם כמקדמה, שעשויים היו לרדת לטמיון".
בדיקה מקצועית ללא התחייבות מצד הרוכש
ממן מקפיד לציין, שלא כל עסקה תתאים למעורבות הקרן. לכן, התהליך יתחיל תמיד בבדיקה מקצועית ואחראית, ללא התחייבות מצד הרוכש. הבדיקה כוללת ניתוח של החוזה מול הקבלן, בחינת מצב המימון, לוחות הזמנים והמשמעויות הכלכליות. לאחר מכן תתקיים שיחה אישית, שבה יוצגו האפשרויות הריאליות: "חשוב לחדד שיש מקרים בהם אין פתרון מתאים. אנחנו מקפידים לשקף את המצב בצורה ברורה ללקוח", הוא מדגיש.
"אנחנו פוגשים אנשים טובים, נורמטיביים, שהתחייבו לפני שנתיים בתנאים אחרים לגמרי", מסביר ממן. "המטרה שלנו היא לא לייצר הבטחות, אלא להציע פתרון אמיתי במקום שבו עוד אפשר להציל את המצב". יש לציין, כי מעבר לכניסה ישירה לעסקאות, הקרן תציע גם פתרונות משלימים, לרבות סיוע בגיוס מימון חוץ-בנקאי וליווי אישי מול גורמי אשראי, "הכול בהתאם למקרה הספציפי", אומר ממן.
"היתרון המרכזי שלנו טמון בשילוב בין ניסיון אמיתי של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן,בהתנהלות מול קבלנים וניהול עסקאות מורכבות, הבנה עמוקה של עולם המימון והשטח, וגישה אחראית שמעדיפה פתרון נכון על פני מכירת חלומות" הוא מסביר.
לדבריו, בימים אלו מתפרסם דף נחיתה ייעודי, המאפשר לרוכשים למלא טופס קצר ודיסקרטי ולקבל בדיקת התאמה ראשונית וללא התחייבות. "ככל שפונים מוקדם יותר, כך גדלים הסיכויים למצוא פתרון ולמנוע הפסד כואב", מדגיש ממן.
אין האמור מהווה ייעוץ, המלצה או חוות ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם
בשיתוף Power Group
