ויקטוריה קרסיק, מנכ"לית וינטל קניון נדל"ן בע"מ, חברה ליזמות והשקעות נדל"ן, הפועלת בישראל ובחו"ל עם התמחות מיוחדת בשוק הגאורגי, פעילה זה שנים רבות בשוק הישראלי. בשנת 2021 החליטה להרחיב את פעילות החברה. ההחלטה להתמקד בגאורגיה התקבלה אחרי חקר שוק מקיף ומעמיק: "אחד הכללים שאני פועלת לפיהם הוא לקנות דירות להשקעה במחיר שלא עולה על 500 אלף שקל, כי רק כך לפי החישוב שלי השכירות יכולה לכסות את ההחזר החודשי של המשכנתה", אומרת קרסיק. "מכיוון שבישראל כבר לא ניתן למצוא עסקאות כאלה, משום שגם באזורי הפריפריה המחירים האמירו, התחלתי לבדוק מספר יעדים שונים בחו"ל. בסוף - גאורגיה ניצחה. מדובר על מדינה שהיא ידידותית מאוד לישראלים ועם מנטליות דומה, במרחק של טיסה קצרה ונגישה של שעתיים וחצי, נוחה ומעודדת השקעות זרות במדינה. מצאתי במדינה אנשים אמינים שבניתי איתם מערך שלם לשיפוצים, תיווך וליווי מקומי".
מלבד הסעיפים שמנתה, קרסיק מסבירה על הזדמנויות ההשקעה במדינה: "כיום בגאורגיה ניתן לרכוש דירה ב-300 אלף שקל ולהשכיר אותה ב-500 דולר לחודש. בנוסף, בגאורגיה בדירות מסוג הזה אין מס רכישה ואין מס שבח, והבנקים המקומיים נותנים משכנתאות גם לתושבים זרים שמעוניינים להשקיע בנדל"ן - מה שמעיד על אמון המדינה בשוק הנדל"ן שלה".
קודם כל אסטרטגיה
חברת וינטל קניון נדל"ן גיבשה דרך פעולה הכוללת מעטפת מלאה למשקיעים, החל בשלב גיבוש האסטרטגיה, דרך איתור הנכס וכלה בשיפוץ, בההשכרה ו/או במכירה. "אנחנו לא קונים דירה רק כי היא זולה", מדגישה קרסיק. "מהרגע שלקוח פונה אלינו משום שהוא רוצה להשקיע, אנחנו בונים עבורו תוכנית מסודרת, מאתרים נכס שמתאים למטרותיו, ואם צריך גם מטפלים בשיפוצים ומציעים ליווי מלא עד לסגירת העסקה".
קרסיק מאמינה כי שלב גיבוש האסטרטגיה הוא שלב קריטי בדרך להשקעה מושכלת, כשהשלב הזה מבוסס על המטרה של כל משקיע. "יש שלושה סוגי השקעות: השקעות תזרים, השקעות מניבות והשקעות פליפ. רוב האנשים מתחילים בהשקעת תזרים ולוקחים הלוואה שאמורה להיות מכוסה על ידי השכירות, אבל בפועל סוג ההשקעה הזה מתאים בעיקר אם המטרה של המשקיעים היא שבעוד 30 שנה לילדים יישאר נכס מניב. אם זו לא המטרה שלכם, לא הייתי ממליצה על המסלול הזה, כי עקב המימון היקר וזמן ממושך של החזר ההשקעה - לא נהנים מהכנס. עבור מי שרוצה לייצר הכנסה פאסיבית - 30 שנה זה הרבה זמן".
על פי דבריה של קרסיק, ברוב המקרים המשקיעים רוצים לייצר הכנסה פאסיבית ובמקרים כאלה היא תמליץ להתחיל דווקא בעסקת פליפ. "זה אומר לקנות נכס בזול ולמכור אותו בטווח קצר. לא מסתמכים רק על עליית ערך בטווח של שנים, חובה לעשות רווח במועד הרכישה של הנכס. זאת אומרת לקנות מתחת לשווי שוק. בדרך כלל אמליץ על מסלול זה ללקוחות שמטרתם היא ליצור הון עצמי או הגדלת הון".
מתחת למחיר שוק
ההתמחות של קרסיק, אם זה בשנות פעילותה בישראל או כיום בגאורגיה, היא לייצר עסקאות במחיר נמוך ממחיר השוק. "לא ניתן היום לאתר עסקאות מסוג זה. זו שיטה יחודית שסינטזתי במשך 21 שנות ניסיון", היא טוענת. שוק הנדל"ן התוסס בגאורגיה מספק לה אפשרויות רבות: "אנחנו קונים ישירות מהקבלן בכמויות גדולות ודואגים לייצר תנאי מסחר ייחודיים. הצלחנו לסגור עסקאות עם אפס שקל מקדמה - ופריסה לתשלומים חודשיים של 400–600 דולר בלבד, כמו ליסינג של רכב. השקעות מסוג שכזה מאפשרות למשקיע מכל סוג ומכל כיס להשקיע ולהימנע מטעויות שרבים עושים כשהם נכנסים לשוק לא מוכר".
אין האמור לעיל מהווה משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
בשיתוף וינטל
