תחת הישגים גדולים שהביאה — ובעיקר שואפת עוד להביא — ההתחדשות העירונית בישראל בשנים הקרובות, תתכנס הוועידה השנתית של מרכז הבנייה הישראלי, ב–19–20 במאי, בירושלים. הוועידה של מרכז הבנייה הישראלי היא האירוע השנתי המרכזי והמקיף בישראל לתחום ההתחדשות העירונית — המקום שבו נפגשים מקבלי ההחלטות, היזמים המובילים, גופי המימון וראשי הרשויות, כדי להניח את היסודות שיעצבו את עתיד ההתחדשות העירונית בישראל. בוועידה השנה צפויים להשתתף כ–700 השחקנים המרכזיים בתחום — נציגי ממשלה, רשויות והמגזר פרטי.
"יש מהפכה מאוד מאוד משמעותית בתחום ההתחדשות העירונית", מספר ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה הישראלי, ומפרט באמצעות נתונים מסקרנים שהוא חושף: "ממשלת ישראל, באמצעות הרשות הלאומית להתחדשות עירונית, הציבה יעדים — ולהפתעתנו היעדים האלה כמעט והוכפלו: יעד תוכניות שאושרו לשנת 2024 עמד על 31 אלף יח"ד, ובפועל אושרו תוכניות בנייה לכ–61 אלף יח"ד. יעד היתרי בנייה היה 14,000 יח"ד ובפועל התקבלו היתרי בנייה לכ–31,200 יח"ד — יותר מפי שניים מהיעד. כמות התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית הגיעה לכ–50% מכמות הבנייה החדשה של דירות בישראל. זו עבודה מדהימה של הרשות להתחדשות עירונית וצריך לברך על כך את עו"ד אלעזר במברגר, ראש הרשות הפורש והצוות שלו על הישגיהם".
שנתיים משיא בהתחלות בנייה בישראל
"אם התוכניות שאושרו הן ל–61 אלף יח"ד", מדגיש רולס, "זה אומר שבעוד שנתיים יהיו בהיתר כ–60 אלף יח"ד רק בהתחדשות עירוניות. אם נוסיף על כך 20–25 אלף יח"ד בקרקעות פנויות, מדובר על התחלות בנייה של 80–85 אלף יח"ד — שיא מאז שנות התשעים במאה שעברה, תקופת העלייה הגדולה מברית המועצות".
לדברי רולס, רוב מכריע של התוכניות שאושרו בשנים האחרונות הן של פינוי־בינוי: "מדובר על 80–90 אחוזים, והיתר היו תמ"א לבניינים בודדים. מתוך תוכניות שאושרו ל–61 אלף יח"ד דיור בהתחדשות עירונית ב–2024, כ–57.3 אלף יח"ד הן בתוכניות פינוי־בינוי".
מי העיר המובילה בתחום ההתחדשות העירונית?
"ירושלים — נכון לסוף 2024 יש כ–145 תוכניות לכ–45 אלף יח"ד. בעיר אין קרקעות פנויות ועליי לציין לטובה את ראש העיר משה ליאון, מהנדס העיר יואל אבן ויו"ר הוועדה המחוזית שירה תלמי, שנותנים יד לקידום ההתחדשות העירונית בירושלים. באזור המרכז יש 46 תוכניות לכ–28 אלף יח"ד. בתל אביב — 51 תוכניות לכ–18 אלף יח"ד; בחיפה יש 28 תוכנית ל–24.5 אלף יח"ד; באזור הדרום ישנן 13 תוכניות לכ–15 אלף יח"ד ובצפון קיימות שבע תוכניות לכ–11 אלף יח"ד.
"בתוך חמש־שש שנים יהיו פה כ–142 אלף יח"ד דיור שנבנו במסגרת התחדשות עירונית, כ–90% מהן בפינוי־בינוי", מוסיף רולס. "אנחנו מצויים בפעילות מטורפת של התחדשות עירונית, בדגש על פינוי־בינוי".
איך אתה מסביר את זה?
"בעיקר בזכות עליית מחירי הקרקעות הפנויות. הקבלנים היום לא מסוגלים כמעט לגשת למכרז של רמ"י — יש ירידה דרמטית בהגשה למכרזים, ויותר ויותר יזמים גדולים ואחרים מעדיפים לעסוק בפינוי־בינוי. אנחנו רואים מספר גדול של תוכניות בתחום.
"בנוסף, ענף הנדל"ן צבר ניסיון בתחום. הרבה מאוד תוכניות מומשו, הדיירים רואים שמדובר בעסק כדאי גם עבורם, מה שמוביל למצב שלקבלנים קל יותר לקבל את הסכמתם להתחדשות עירונית באזורם".
ומה הוודאות שכל התוכניות ימומשו?
"להערכתי — מאוד מאוד גבוהה. כשניתן היתר בנייה לפרויקט, זה אומר שהתוכנית כבר אושרה, התקבלו הסכמות הדיירים, יש מימון והפרויקט יוצא לדרך. מדובר במהפכה; מדינת ישראל נבנית מחדש. זהו שוק הנדל"ן המרכזי היום, וחברות בנייה שלא מבינות את זה ייוותרו מחוץ למשחק.
"הבעיה המרכזית של חברות קטנות היא בעיקר של מימון ותזרים מזומנים. לכן המדינה חייבת לייצר רגולציה שבה מקילים על תהליך קניית הדירה, כלומר לשפר את תחום המשכנתאות, אחרת נראה בניינים שמתקשים למכור בהם את הדירות. אחד הדברים המאפיינים את השוק היום הוא בניינים גמורים, שכל הדירות בהם נמכרו, ורק הפנטהאוזים ריקים. אני ממליץ ליזמים כבר בדו"ח אפס לתמחר מחדש את הפנטהאוזים — להקטין את הפער בין מחיר דירה רגילה למחיר הפנטהאוז — אפילו להעלות קצת את מחירי הדירות הרגילות וגם להוריד את מחירי הפנטהאוזים. יש מאות פנטהאוזים ריקים באזור תל אביב".
"מחברים אנשים טובים לאנשים טובים"
רולס מדגיש שתחום ההתחדשות העירונית יצר המון הזדמנויות ליזמים ודיירים, אבל לצד ההזדמנויות יש גם סיכונים: "זו תקופה קשה ליזמי נדל"ן, והיום כשהפרויקטים מתחילים להיות בשלים ולקראת היתרי בנייה, יש לא מעט יזמים שרצו והבטיחו אבל למעשה לא מסוגלים לממש בגלל היעדר מימון. חלק מהם לא מבינים אפילו שהם נכנסים למצב של דיסטרס, ואז הם לא מגיבים בזמן למצב המחמיר שלהם, הבנקים יושבים להם על הצוואר וכל התזרים שלהם הפך להיות שלילי ומאיים. זה המצב הכי גרוע, ולא פעם אנחנו רואים יזמים שלחוצים בכסף מכניסים משקיעים, חברות שפשוט טורפות אותם ומשתלטות על הפרויקט — ועמל וכסף של שנים שהושקעו בעבודה של היזם יורדים לטימיון".
איך פותרים את בעיית המימון ליזמים?
"יש יותר ויותר גופים חוץ בנקאיים, גופים מוסדיים כמו חברות ביטוח, שנכנסים למימון פרויקטים של נדל"ן. בנוסף יש משקיעים פרטיים. במרכז הבנייה הישראלי בנינו מרכז עסקים, שמחבר בין משקיעים ליזמים שמתקשים לממש פרויקטים של התחדשות עירונית, כי חסרים להם מזומנים. אנחנו יודעים להתאים גם את המימון וגם את השותפות הנכונה. כשאנחנו מייצרים חיבורים בין יזמים למשקיעים, אנחנו יודעים לחבר בין אנשים טובים לאנשים טובים", רולס מדגיש.
הוא ממשיך ומפרט בסוגיה זו: "במרכז הבנייה הישראלי אנחנו מתמחים בסיוע לחברות שנקלעו למצוקה כלכלית. אנחנו ממליצים לבוא רגע לפני שמזהים מחסור במזומנים. יש לנו צוות של רואי חשבון ואנשי בנקאות ופיננסים, מומחים בתחום, שיודעים לבוא ולנתח ליזם את מצב החברה, לבנות לה תזרים מזומנים ותוכנית עסקית מתאימה. אנחנו יודעים לתפור את החבילה הנכונה — בין אם זה להביא משקיע לפרויקט, או רוכש לפרויקט או משקיע לחברה מלמעלה. כדי שהפרויקטים יתגשמו לשביעות רצון כל הצדדים אני מציע לכל יזם, שברגע שיש לו פרפרים בבטן ירים אלינו טלפון — אפילו אליי אישית".
איך מגבירים את קצב הבנייה בהתחדשות עירונית בפריפריה?
"הבעיה בפריפריה היא שמחיר הקרקע הוא זול מאוד. למה שקבלן יתעסק עם דיירים, יפנה אותם, ידאג להם לשכירות ואז יבנה — אם אפשר לקנות קרקע זולה ולבנות בלי כל הטרחה הזאת? לכן צריך לייצר ליזמים תמריצים. המדינה חייבת לעודד יזמים לבנות פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה: אולי לתת להם חלק במיזמי פינוי־בינוי, להעניק להם הטבות משמעותיות או אפילו קרקע פנויה בחינם באותו יישוב או ביישובים סמוכים, כדי שירצו לקחת פרויקטים של התחדשות עירונית ביישובים כמו חצור, צפת, טבריה, בית שאן ועוד".
קטליזטור לתחום ההתחדשות העירונית
"מרכז הבנייה הישראלי הוא הקטליזטור מספר אחת שמעודד ב–15 השנים האחרונות את ההתחדשות העירונית, וזאת באמצעות מגוון פעילויות מקצועיות, חינוכיות וציבוריות", מציין רולס. "באמצעות פעילותו המקיפה, מרכז הבנייה הישראלי תורם משמעותית לקידום ההתחדשות העירונית בישראל, הן ברמת המדיניות והן ברמת היישום בשטח", הוא מוסיף.
יש לציין כי במסגרת פעילותו בתחום המרכז מארגן את הוועידה השנתית להתחדשות עירונית, הנחשבת לאירוע מוביל בתחום. הוועידה כוללת פאנלים, הרצאות ודיונים עם בכירים ממשרדי הממשלה, רגולטורים, יזמים, אדריכלים, נציגי רשויות מקומיות ואנשי מקצוע נוספים. האירוע מתמקד בנושאים כמו פינוי־בינוי, תמ"א 38, מימון פרויקטים, רגולציה ושיתוף ציבור, ומהווה פלטפורמה חשובה לחיבור בין בעלי עניין שונים בענף.
מכללת מרכז הבנייה הישראלי מציעה קורסים מקצועיים בתחום ההתחדשות העירונית, המיועדים ליזמים, מנהלי פרויקטים, עורכי דין ואנשי מקצוע נוספים. הקורסים כוללים תכנים מעשיים ותיאורטיים בנושאים כמו תכנון עירוני, מימון, היבטים משפטיים, ניהול פרויקטים ואסטרטגיות שיווק. ההכשרות מתקיימות בקמפוס המרכז בנתניה ומעניקות לבוגרים תעודת סיום מוכרת בענף.
בנוסף לכל אלה, מרכז הבנייה הישראלי משתף פעולה עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, משרדי ממשלה ורשויות מקומיות, במטרה לקדם מדיניות, להסיר חסמים ולתמוך בפרויקטים ברחבי הארץ. שיתופי פעולה אלה מסייעים בהאצת תהליכים ובהנגשת מידע לציבור.
בשיתוף מרכז הבנייה הישראלי
