זה כעשור סיגל שטרנברג ליוותה ומלווה דיירים בפרויקטים של פינוי בינוי במסגרת התחדשות עירונית, לרבות פרויקטים שכוללים אלפי יחידות דיור. סיגל רותמת את כישוריה כמגשרת ויועצת חברתית, בנוסף להתלהבות שמאפיינת אותה.
הקשרים שטיפחה עם הרשויות המקומיות מהווים יתרון לדיירים שהיא מייצגת. בימים אלה, לדוגמה, סיגל מלווה פרויקט גדול של פינוי בינוי בבת גלים, שבמסגרתו ייהרסו תשעה בנייני רכבת שבהם מתגוררים כ–300 דיירים. "אני גאה לומר שבזכותי שונתה התב"ע לפינוי בינוי במקום לעיבוי, כפי שהעירייה רצתה בתחילה. במקום תוספת של יחידות דיור לבניינים הקיימים יוקמו מגדלים חדשים של 26–34 קומות, כמה מבנים של 7–9 קומות ובסך הכל ייבנו למעלה מ–1,000 יחידות דיור חדשות, לצד שטחי מסחר ותעסוקה. את הפרויקט תבנה חברת שפיר, חברה מובילה שנבחרה על ידי הדיירים, אשר יחד איתה הצלחתי לשנות את הייעוד של הפרויקט", מספרת שטרנברג.
לדבריה, ב–90% מהמקרים היא מגיעה לפרויקט דרך הדיירים וביתר המקרים דרך היזמים. "אני עובדת רק עם חברות חזקות ומובילות בתחום, כמו 'אלמוג כדאי', 'שובל הנדסה', 'ש. ברוך', 'אורון', 'אאורה', 'קנדה ישראל', 'בוני התיכון', 'קרדן', 'שפיר' ואחרות. גם במקרים הבודדים שבהם אני נכנסת לפרויקט באמצעות יזם, אני קודם כל דואגת ל'דייר הקטן', שדירתו היא כל עולמו".
מהו בעצם תפקיד מארגנת דיירים?
"אני מלווה את הדיירים מתחילת התהליך ולכל אורכו. יש לי חמישה עובדים ואנחנו מדברים עם כל הדיירים, ופותחים קבוצות ווטסאפ לעדכון ומענה על כל שאלה. כמגשרת מקצועית אני יודעת לפתור מחלוקות והופכת את התהליך להרבה יותר קל ושקוף. חשוב לי להעניק לדיירים אנרגיות חיוביות; כל הדיירים שאני מלווה מסיימים את הפגישות שלנו כשהם מתלהבים מהדרך שבה הדברים קורים ואף מציינים, 'בזכותך הפכנו להיות שכנים טובים יותר'".
את יכולה להמחיש?
"אני תמיד מתחילה את המפגשים הראשונים עם הדיירים כשאני מבקשת מהם לעצום את העיניים ולראות את עצמם בדירה מרווחת, עם מרפסת יפה, ממ"ד וחניה פרטית בבניין מחוזק בפני רעידת אדמה, שינוי משמעותי לעומת מה שיש להם היום.
"אחד הדברים שמרתיעים דיירים הוא משך הזמן שאורך הההליך. לכן אני ממליצה להם לערוך רשימה של פלוסים ומינוסים, שאחריה הם מגלים שהמינוס היחיד בפרויקטים כאלה הוא שינוי אפיון השכונה ומעבר לדירה שכורה למשך כל תקופת הבנייה. במקביל הדיירים רואים פרויקטים קיימים ומבינים את השדרוג באורח חייהם ובשווי הדירה החדשה שלהם".
לבחור את המארגן והוועד הנכון
"פרויקט התחדשות עירונית יכול להתחיל מדייר או שניים, שקמו בבוקר והחליטו שהם רוצים לקדם פרויקט כזה בשכונה", אומרת שטרנברג. "השלב הראשון שהם צריכים לעשות הוא לפנות למארגן דיירים ולבדוק את ניסיונו. רצוי לקחת המלצות ולבדוק אם המארגן באמת ליווה פרויקטים ואיך הוא מתנהל מול הרשויות. כדאי להתקשר למנהלת ההתחדשות העירונית ולברר על אותו מארגן".
לאחר בחירת המארגן הדיירים צריכים לבחור לעצמם נציגות ברוב של 51%: "חשוב שהנציגים יהיו דיירים מהבניין / מתחם. אם יש דיירים דוברי רוסית, חשוב שבנציגות יהיה נציג דובר רוסית; אם יש אדריכלים, שמאים, עורכי דין, כדאי להכניס אותם לקבוצה, כי מינוי נכון של נציגות המתחם — על פיו יקום ויישק דבר", היא מוסיפה. "ככל שהדיירים יותר מאוחדים ברצון לקדם את הפרויקט, אפשר להביא יזמים יותר חזקים. הדיירים צריכים להבין שהכוח בידיהם — הם בעלי הקרקע, ובלעדיהם לא יהיה פרויקט. כמארגנת דיירים אני מדגישה את הכוח שבידיהם, כך שבאמצעות ליווי והדרכה נכונה הם ימקסמו את התמורות שיקבלו".
לבחור את עורך הדין המתאים
לצד פונקציית מארגן הדיירים, שטרנברג מסבירה שבחירת עורך הדין משמעותית לא פחות. "עורך הדין שמייצג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא התפקיד החשוב ביותר בפרויקט; הוא זה שאחראי לחוזה ודואג לערבויות ובטוחות, במקרה שחלילה היזם פושט רגל. לכן חשוב לבדוק שלעורך הדין יש ניסיון לפחות של חמש שנים בתחום, ושמדובר במשרד שבו כמה עורכי דין, כי רוב הפרויקטים כוללים 100–200 ואפילו 600 דיירים. בזכות שנות הניסיון שלי גיבשתי רשימה של עורכי דין מתאימים. אנחנו עורכים מכרז והנציגות מראיינת לפחת שלושה משרדי עורכי הדין נבחרים. אני מדריכה את נציגות הדיירים אילו שאלות כדאי להעלות מולם — בעיקר מה הניסיון שלהם בתחום, כמה יחידות דיור מסרו, האם הם זמינים וקשובים לצורכי הדיירים — ובסוף בוחרים את עורך הדין המתאים ביותר. לכן חשוב לקחת מארגן דיירים טוב. כשבוחרים במארגן הנכון, גם בוחרים את עורך הדין הנכון וגם את מפקח הבנייה והשמאי המתאימים".
לא למתוח את הגבולות
הטיפ האחרון שמנדבת שטרנברג לדיירים מניסיונה הוא לא להגזים בדרישות מהיזם: "יש מקרים שבהם ישנם דיירים שדורשים תמורות גבוהות מדי, שהופכות את הפרויקט ללא כלכלי. היזם, מצדו, מחליט לפרוש וכך הדיירים עלולים להפסיד יזם טוב ואחראי, בעל יכולות כלכליות גבוהות וניסיון בתחום.
"מהצד השני, יש יזמים שמסכימים לכל גחמה של הדיירים, ואז לאחר תקופה ארוכה ולקראת היתר הבנייה היזם משנה או נאלץ לשנות רכיב שסוכם עם הדיירים, לדוגמה גודל התמורה ושדרוגים נוספים שהובטחו. גם פה, בזכות הניסיון שצברתי כמארגנת דיירים, אני יודעת אילו חברות יבטיחו ויקיימו ויביאו את הפרויקט לשלב הסיום המוצלח שלו".
"תהליך פינוי בינוי הוא ריצת מרתון ארוכה ומתישה", סיגל מסכמת. "עם מארגן נכון תדלגו מעל בורות ומהמורות הפרושים לאורך הריצה".
סיגל שטרנברג
למעבר לאתר >>
טלפונים: 04-8363912 | 055-6677605
למידע נוסף >>
בשיתוף סיגל שטרנברג
