את "דן" רובנו מכירים כחברה מובילה בתחום התחבורה הציבורית. אבל לצד פעילותה הענפה בתחום זה, הקבוצה פעילה ומשקיעה מזה שנים גם בתחום הנדל"ן, והיא נחשבת לאחת החברות הגדולות והמבוססות בישראל בתחום.
דן הצליחה ליצור תמהיל נדיר יחסית בשוק הנדל"ן המקומי: מצד אחד, היא מביאה לכל עסקה את מלוא עוצמתה הכלכלית, הניסיון שלה, המקצועיות והאיתנות הפיננסית (לחברה הון עצמי המוערך ב-1.5 מיליארד שקל). מצד שני, היא מתנהלת כחברת בוטיק בכל אחד מהפרויקטים שהיא מקדמת. היחס שלה לדיירים, האוזן הקשבת שהם מוצאים בחברה, הפתרונות היצירתיים, איכות הבניה הבלתי מתפשרת, כל זאת לצד האיתנות הפיננסית, שמאפשרת את ישום הפתרונות כאמור – עושים את החברה לאחת השחקניות הבולטות כיום בשוק ההתחדשות העירונית בכלל, ובירושלים בפרט.
החברה מקדמת כיום כ-35 פרויקטים של התחדשות עירונית (כ-10,000 יחידות), בתל אביב, רמת גן, גבעתיים ,הרצליה, חולון, לוד, חדרה ובירושלים כאמור. בשנים האחרונות, היקף הפעילות של החברה בבירה צמח באופן אקספוננציאלי.
את פעילות החברה בבירה מוביל יניב טולדנו, מהנדס בהכשרתו, שבתקופת המלחמה הנוכחית שירת כחובש קרבי ביחידת חילוץ והצלה, המתמחה בחילוץ נפגעים מפני נזקי רעידת אדמה וקריסת מבנים. באותו ההקשר, יניב טולדנו פועל בעיר כבר למעלה מעשור בפרויקטים של התחדשות עירונית.
"כל פרויקט של התחדשות עירונית הוא תהליך מורכב הדורש איתנות פיננסית, יציבות, אורך נשימה ומומחיות בהתנהלות מול רשויות התכנון ומול בעלי הנכסים", הוא מסביר. "עם זאת, במו"מ בין בעלי הדירות ליזם, לא נשאלות כל השאלות הקריטיות, כאלה שהן לא פחות חשובות מסוגיות כמו התמורה שיקבלו בעלי הדירות, איפה ישהו בתקופת הבינוי, מה פרוטוקול ההתנהלות מול דייר סרבן וכד'. מדובר בשאלות מקצועיות חשובות, שרלוונטיות לכל פרויקט של התחדשות עירונית, בטח של פינוי בינוי".
יניב טולדנו מציין, לדוגמה, תרחיש של דיירים מבוגרים המתגוררים בבניין המיועד לחידוש. "האוכלוסייה המבוגרת חוששת ולא פעם מתנגדת למיזמי התחדשות עירונית. ליזמים, אני מציע ללמוד היטב-היטב את הזכויות וההטבות להן הציבור הזה זכאי, ולהציע להם את אותם פתרונות, ובכך להפחית את התנגדותם. המנגנונים האלה יכולים לפרק מוקשים רבים בדרך, ואם לא מכירים אותם, הם עלולים להעכיר את האווירה ו'לתקוע' את הפרויקט במקרה הרע, או להוריד את הפרויקט לטימיון במקרה הממש רע".
יניב טולדנו מציג דוגמאות לכמה נקודות ושאלות משמעותיות שצריכות לעלות בכל מו"מ.
1. האם יורש זכאי לקבל את הטבות הקשיש, להן היה זכאי הקשיש במעמד החתימה על החוזה, אך נפטר במהלך תקופת תכנון הפרויקט, קודם שהתקבל היתר בניה?
"ככלל, הדין הכללי קובע שהיורש זכאי לכל זכויות המוריש. אלא שבמקרה הזה, ההטבות שניתנו לקשיש, נועדו לפתור בעיות האופייניות לקשיש כקשיש, ולאו דווקא ליורשים. למשל, ההבנה היא שלעתים קשיש לא יכול להמתין את שנות הבניה עד שיחזור לדירתו החדשה, או שהמעברים מקשים עליו ועל בריאותו. לכן, ניתן להציע לקשיש לקבל דירה חדשה שיבחר במועד הפינוי, ללא צורך לחכות לבניה החדשה. אם מתכננים את המהלך הזה נכון, אז הוא נעשה כולו במימון היזם, וללא צורך בתשלום מסים, ולעתים לקשיש עוד נשאר עודף שהוא יכול לקבל במזומן. ההטבה הזו, נועדה לפתור קושי מיוחד של קשיש, ולכן היא לא רלוונטית ליורשים, שבעניין הזה דומים ליתר הדיירים. לכן, הנוהג המקובל, שהולך ומתקבע הוא שההטבה הזו אינה עוברת ליורשים".
2. כיצד מיושמות בפועל ההטבות להן זכאי קשיש אשר בוחר בחלופת הדיור המוגן?
"מעשית, הדייר עובר לדיור מוגן לפני הפינוי, ויהיה זכאי להטבות אם התשלום לבית האבות לא יפחת מ-75% משווי הדירה החדשה שעליו לקבל בתוספת תשלומי איזון. נציין, כי באופן מעשי, די נדיר שקשישים בוחרים בחלופה הזו, ובוחרים בחלופות אחרות, שכנראה נוחות להן יותר".
3. מה ההבדל בין קשישים לבעלי מוגבלויות בהטבות לפינוי בינוי?
"ההטבות לקשישים משמעותיות יותר מאשר לבעלי מגבלה פיסית.
בעוד ההטבות לקשישים נועדו לפתור בעיות של המתנה, מעברי דירות, מעבר מדירה גדולה לדירה קטנה, רצון לקבל דירה קטנה יותר וכסף מזומן, או שתי דירות קטנות וכיו"ב, ביחס לבעלי מוגבליות, עיקר ההטבות נועדו לשמור על בעלי המגבלה ולהגן עליו. לכן, ההטבות לבעלי מוגבלויות מתרכזות בעיקר באפשרות להתאים את הדירה החדשה (וכן את הדירה השכורה לתקופת הביניים, של הפינוי) למגבלות של בעל המגבלות, על חשבון היזם".
4. מהן הזכויות של דיירים מוגנים כשהבעלות המוגנת היא אדם פרטי או עמידר וכד'?
"האכסניה המכובדת הזו לא נועדה אמנם לתת חוות דעת משפטיות, אבל רק נאמר על קצה המזלג: ככלל, מבחינה משפטית טהורה, לדיירים מוגנים אין זכויות בפרויקט, שכן הדירה לא בבעלות הדייר המוגן, מותר לו רק להמשיך ולהתגורר בה. יתרה מכך - בהתקיים תנאים מסוימים בחוק, הצורך של הבעלים להרוס את הדירה המוגנת ולבנות במקומה חדשה, יכול להוות עילת פינוי לדייר המוגן. יחד עם זאת, בפן הפרקטי ועל מנת לחסוך הליכים, זמן ולעתים גם ממון, מקובל שמגיעים להסדרים בין היזם, הבעלים והדייר המוגן. בדיור הציבורי – עמידר ודומיה – מקובל שחותמים על נספח נפרד מול עמידר, בקשר לפרויקט".
5. האם יחול מס על הדיירים בגין תשלום היזם לוועד הבית/ דמי ניהול?
"ההשתתפות של היזם בדמי הניהול כלולה במרכיבים שעל פי החוק הם בגדר התמורה הפטורה במסגרת פרויקט פינוי בינוי, בהתקיים התנאים הקבועים בחוק, ולכן, כל עוד עושים את זה נכון, הדיירים לא אמורים לשלם מיסים בעניין הזה".
6. במקרה שיזם קיבל אישור על תב"ע בפרויקט, אך בחר, מכל סיבה, שלא לקדם את הוצאת ההיתר - האם יחול היטל השבחה על הבעלים המעוניין למכור?
"ככלל, התשובה חיובית. מכירה שתיעשה לאחר אישור התב"ע וקודם למימוש הזכויות, סביר שתהא מחויבת בהיטל השבחה בסכומים משמעותיים מאוד. לאחרונה, רשויות מקומיות שונות קיבלו החלטה שלא לחייב את הדיירים בהיטל השבחה במקרה של פינוי בינוי, אבל טרם ראינו הוראה גורפת בנושא זה. לכן, חשוב לכלול בהסכם מנגנונים שיפתרו את הבעיה הזו".
7. האם יחול תשלום לרשויות במכירה ליזם בתמורה עודפת? למשל, תמורה של מעבר ל-25 מ"ר במבנים על ציר הרק"ל (הרכבת הקלה)?
"התשובה חיובית - יכול להיווצר חיוב במיסים בגין תמורה עודפת. יחד עם זאת, יש לקבל יעוץ מס פרטני ביחס לכל מקרה".
8. מה הפיצוי הנהוג שמוענק לתת לבעל מסחר בפרויקט פינוי בינוי?
"ראשית, נציין שהתשובה לשאלה הזו, דומה לתשובה לשאלה, 'כמה עולה אוטו לבן?'. דהיינו, הדבר תלוי בנסיבות ובמו"מ. ככלל, נהוג להעניק תמורה דומה בשטחה לזו של הדיירים (בייעוד למסחר כמובן), באופן יחסי, עם ההתאמות המחוייבות לעובדה שמדובר בשטח מסחרי.
"צריך להביא בחשבון, שסוגיות מסחריות הן לעתים מורכבות ביותר, ולא תמיד ניתן לפתור את הבעיות בתשלום דמי שכירות. למשל, נכס שמצא שנים ארוכות במיקום מסויים, יתכן ששינוי המיקום ישנה את אופיו של העסק (לחיוב או לשלילה). לא רק שינוי מיקומו הכללי (רחוב, שכונה וכיו"ב), אלא אפילו שינוי מיקומו היחסי בתוך הבניה. כך גם שינוי תמהיל העסקים החדשים שיפתחו בפרויקט יכול להשפיע. בקיצור, צריך כאן ניסיון רב ויצירתיות, כדי לפתור את הבעיות המיוחדות שעולות מנכסים מסחריים".
9. כמעט בכל פרויקט, בחלק מהדירות מתגוררים בפועל דיירים, וחלקן הן דירות של משקיעים, המשכירים את דירותיהם לאחרים. כיצד פותרים את הבעיה, שלא כולם יודעים להתפנות במועד אחד?
"זו בעיה קשה ומורכבת. נסביר אותה באמצעות דוגמה: נניח שהיזם צריך לתת הודעה על הפינוי שלושה חודשים מראש. היזם מעריך שהוא יקבל את היתר הבניה, נניח, ב-1.6, ולכן הוא נותן הודעת פינוי ב-1.3. בינתיים, יש בעיה כפולה: מי שחוזה השכירות שלו מסתיים, נניח ב-15.3, לא ימצא שוכר לתקופה כל כך קצרה. שנית, מי שחוזה השכירות שלו מסתיים ב-15.1 (או דייר שמצא דירה אחרת להשכרה), עוד קודם להודעת הפינוי, לא יודע לכמה זמן להשכיר את הדירה (אם הוא משכיר) או לא יכול לשכור את הדירה האחרת (אם הוא דייר שמתגורר בדירה).
"הפתרון המקובל הוא, שהיזם מעמיד לדיירים תקופת זמן של מספר חודשים, שבה - בנסיבות שקובעים בין הצדדים - היזם מאפשר לדיירים להתפנות ולקבל דמי שכירות במימון היזם, וזאת בנוסף לתקופת הפינוי. היזם גם מאפשר לדיירים להחליט האם צריכים לממש את הזכות הזו לפני הפינוי, אחרי הפינוי, או לחלק אותה בין התקופות, הכל לפי הצורך".
10. איך פותרים בעיות ספציפיות של דיירים?
"זו אולי אחת השאלות החשובות והמעשיות ביותר. הרי עקרון העל של עסקת התחדשות עירונית הוא, עקרון השיוויון: כולם מקבלים תמורה זהה. אז איך פותרים בעיה – מוצדקת – של דייר כזה או אחר?
"הפתרון המקובל הוא הקמת 'ועדת חריגים'. ועדה זו מורכבת מנציגי הדיירים ומנציגי היזם, ומצרפים לדיון הוועדה יועצים מקצועיים לפי הצורך, בהתאם לסוגיה שעומדת על הפרק - שמאי, עו"ד, מהנדס, עו"ס וכן הלאה. עניינים מיוחדים מובאים לפני הוועדה הזו, והיא שוקלת האם מוצדק לנקוט בפתרון כזה או אחר מול בעיה ספיציפית של דייר ספציפי. יש הסכמה, שההחלטה של ועדת החריגים הזו – שהדיונים בה אמורים להיות שקופים, בכפוף למגבלות פרטיות וצנעת הפרט – מקובל על כל הדירים והיזם, ואינה מהווה פגישה בשוויון.
לסיכום, יניב טולדנו מוסיף המלצה נוספת וחשובה לבעלי הדירות: "על הבירוקרטיה ברשויות אין לאף אחד שליטה. הוצאת ההיתרים לוקחת זמן, ותיקח זמן. נכון שיש רשויות מקומיות שמזהות את הבעיה, ומנסות לקצר לוחות זמנים. ועדיין, אלה תהליכים מורכבים, מרובי שלבים, שמעורבים בהם המון גומרים, והם לוקחים את הזמן שלהם. לכן, קודם כל, ולפני הכל, צריך לדעת את זה, להתכונן לזה, ולא להיות מופתעים. שנית, אחרי המודעות, אני ממליץ בחום לבעלי הדירות, לבדוק היטב-היטב עם איזה יזם הם בוחרים להתקשר. כאמור, מדובר בתהליך שלוקח שנים, וההמלצה שלי היא בהחלט ללכת על יזם מנוסה, חזק כלכלית, שיודע לממן במשך שנים את התהליך, ומבטיח לדיירים ראש שקט. לא רק מישהו שבא לאסוף חתימות, לעשות סיבוב וללכת. כפי שהדיירים דואגים לקבל מכל יזם את השירותים הנלווים שהם צריכים, על חשבון היזם (כמו עו"ד, מפקח מטעם הדיירים, שמאי וכיו"ב), אני מציע וממליץ: לפני שאתם בוחרים להתקשר עם יזם, בדקו את ניסיונו, את ההון העצמי שלו, את האיתנות הכלכלית, גם באמצעות איש מקצוע בתחום. זו לא בושה לבקש, בעיניי, זה חוסר אחריות לא לדרוש. זו חתונה ארוכת שנים, וחשוב לדעת בידי מי מפקידים נכס כל כך יקר, שלעתים קרובות הוא הנכס הכי יקר שיש לדיירים.
בשיתוף דן נדל"ן
