הסערה המתחוללת בחודשים האחרונים סביב עליית הריביות והתייקרות המשכנתאות מייצרת תוצר לוואי של האטה בשוק הנדל"ן בארץ. על הסיבות להאטה ועל דרכים יצירתיות כיצד למנף דווקא עכשיו את ההשקעה, מדברים מומחים מענף הנדל"ן: גיל לבינגר - מחברת שיווק הנדל"ן מאגמה; רישרד הננפלד ועופר חגאי - יועצי משכנתאות מחברת מיקוד משכנתאות; יוסי אדרי – שמאות, ייעוץ והשקעות בע"מ; ואסף בויאר - סמנכ"ל השיווק ISA GROUP ייזום, פיתוח ובנייה, אשר משווקת בימים אלה שני פרויקטים בפרבר הירושלמי במבשרת ציון.
ניסיון העבר אחרי תקופת משבר מצביע על חזרה מהירה למוכר
גיל לבינגר מחברת מאגמה לשיווק נדל"ן, מציג נקודת מבט אישית על בסיס ניסיונו בענף: "הסיבה להאטה לא נובעת מכך שנמצאו פתרונות למצוקת הדיור ולכל היקף הדורשים העצום, אלא נובעת מכך שדיכאו את הביקושים. זה קרה בעקבות עליית מחירי הדירות והריביות הגבוהות של המשכנתאות שהולכות ועולות, וכתוצאה מכך אנשים חוששים לקחת משכנתא. המצב הזה יצר כרגע 'צוואר בקבוק'. אבל, צריך להבין שמאחוריו ממתינים עדיין אותם אנשים, שמעוניינים לשדרג את הדיור או זוגות צעירים. נוצר פקק, אבל אין לי ספק שברגע שישחררו אותו, מה שבער בפנים יתפוצץ החוצה בבת אחת". הוא מדגיש: "הניסיון שלנו מעשרות שנות פעילות בשיווק נדל"ן מראה שזמן קצר אחרי שנחלצים מהמשבר, מתקיימת חזרה מהירה לשגרה; ואז בבת אחת מוצפים משרדי המכירות ומחירי הדירות מזנקים".
הוא מציע לבעלי הון עצמי התחלתי להשקיע דווקא בתקופה הזו, ומסביר: "המצב הקיים מאפשר לגשת לעסקת נדל"ן בצורה שקולה. אין לחץ מסביב ואמירות כמו 'אם לא תשים מקדמה, הדירה תמכר מחר', מה שיתגלה כמציאות בזמן הקרוב. קנייה של נכס מקבלן דורשת בדרך כלל בשלב הראשון כ־30% מהעלות הכוללת, ואת היתר הם נדרשים לשלם רק בפריסה עד לשלב הסיום. הקבלנים והיזמים מגלים כיום יותר גמישות מול הרוכשים, מוכנים לשקול פריסת תשלומים נוחה יותר, ולכן זה הזמן הנכון ביותר בעיניי".
הוא מסכם: "אני מאמין במגמה הפוכה. דווקא כשיש עצירה בענף, לא לעצור עם הזרם, אלא לקנות. כשנצא מתקופת ההאטה, ניכנס למצב של כאוס; ואז עלולים להיקלע למצב של קנייה אימפולסיבית, שבו נעשות החלטות לא שקולות".
לבחון את ריבית המשכנתאות במבט רחב - מעבר להחזר החודשי
"תקופת החיים של המשכנתא נעה בין 20 ל־30 שנים, ולכן לא צריך להסתכל על נקודת זמן אחת בלבד", מסביר יועץ המשכנתאות, רישרד הננפלד, מחברת מיקוד משכנתאות. "מעבר לזה, צריך לזכור שההחזר החודשי לא משתנה לאורך השנים בצורה משמעותית כל כך. אנחנו רואים, למשל, ש'בזמנים הכי טובים' של רביות על משכנתא לתקופה של 30 שנה, על כל 100 אלף שקלים - שילמו החזר חודשי של כ־400 שקלים בחודש; כשהיום זה מגיע להחזר של כ־500 שקל בחודש". הוא אף מדגיש שגובה ההחזר נקבע על בסיס מצבו הפיננסי של הרוכש.
שותפו, יועץ המשכנתאות עופר חגאי, מוסיף שחשוב לראות את התמונה המלאה, ולא להתמקד אך ורק בהחזר החודשי לתקופה הקרובה. "דווקא בימים האלה, כשסך היקף המשכנתאות בארץ הצטמצם מכ־13 מיליארד שקלים לכ־8 מיליארד שקלים, הבנקים מאמצים גישה הרבה יותר מתירנית כלפי מבקשי המשכנתאות. אנחנו ממליצים ללקוחות, שחושבים שלא יעמדו בתנאי הסף לאישור המשכנתא, שיעשו היום הגשה ראשונית של הבקשה. בהרבה מקרים מתגלה שדווקא עכשיו הבנקים מוכנים לאשר את בקשתם".
הננפלד מדגיש שתמהיל נכון של משכנתא יכול לשנות את תמונת המצב: "אנחנו בונים את תיק המשכנתא על בסיס כלכלת המשפחה, ומסתכלים קדימה. על בסיס זה ממליצים ללקוחות להתחיל במשכנתא זמנית, שתכסה למשל את תשלום המקדמה לפרויקט. בהמשך יהיה אפשר לבדוק אפשרות למחזור המשכנתא, ואין צורך להיבהל מקנס עתידי, כי בנייה של תמהיל הלוואה נכון שומרת עליהם כלכלית, ותייצר תחשיב שיצמצם למינימום את גובה הקנס".
לרכוש או לשכור? דילמה מהותית בקבלת ההחלטות
יוסי אדרי, שמאות ייעוץ והשקעות בע"מ, מלווה פרויקטים ברחבי הארץ מזה כ־15 שנה. מנקודת מבטו הוא מבהיר: "מעבר להאטה בענף שכולם מצביעים עליה כפועל יוצא של עליית הריביות, מתקיימת באופן מחזורי בחודשים מסוימים בכל שנה האטה בעסקאות הנדל"ן. למשל, אנחנו רואים שסביב חודשי הקיץ יש מגמת עלייה. הריבית אכן עלתה, והיא גורם משפיע, אבל ידוע גם שנעשים מאמצים לעצור ולבלום אותה, וזה יקרה, ואז יהיה אפשר למחזר משכנתאות, לבנות תמהיל אחר ולשפר אותן". לצד זה הוא משווה את רוכשי הנדל"ן לציבור שוכרי הדירות, ומדגיש: "צריך לזכור שלא רק הריבית עלתה, גם דמי השכירות הולכים ועולים משמעותית, ואז נשאלת השאלה מה עדיף - לשלם שכירות או לקנות דירה? אני חושב, שבהנחה שיש אפשרות כלכלית התחלתית, עדיף לקנות דירה. תנאי הרכישה מתגמשים מאוד כיום. הבנקים מאיצים את היזמים והקבלנים לסגור את שיווק הדירות, וזו הזדמנות שכדאי לרוכשים להשתמש בה".
בהתייחס על שוק הנדל"ן במבט רחב יותר הוא מציין: "כל מי שחיכה בשנים האחרונות לירידת המחירים של הנדל"ן התבדה. זה לא קרה. שוק הנדל"ן, למרות המשברים לאורך השנים, רק הולך וצומח ואף פעם לא מאכזב".
לגור בפרבר, ליהנות מהעיר
אחת הדרכים שעליהן ממליצים מומחי הנדל"ן היא רכישת דירה בפרויקטים שמתהווים, כיוון שדרישות הקבלנים והיזמים היא להעביר בעת החתימה על החוזה כ־30% מהסכום, ואת היתר בפריסת תשלומים עד למועד מסירת המפתח. דוגמה לכך קורמת עור וגידים בימים אלה בפרבר הירושלמי מבשרת ציון, אשר דורג בידי תושביו כמקום מגורים משביע רצון בפרמטרים של תשתיות, חינוך, תרבות, ניקיון ועוד. בעוד שבמשך שנים רבות לא יצאו לפועל פרויקטים של מגורי דירות לציבור באזור זה, מתקיימת כיום בנייה של חמישה פרויקטים הנבנים בידי יזמים שונים, וכוללים בסך הכול כ־900 יחידות דיור. שני שליש מהדירות נמכרו במסגרת מחיר למשתכן, ולכלל הציבור עומדות כ־300 יחידות בלבד, כאשר יותר מ 50% מהדירות כבר נמכרו.
קבוצת הבנייה ISA מקדמת שני פרויקטים – "מצפה הרים", המאופיין בבניינים מדורגים מול נוף עוצר נשימה; ופרויקט "מצפה מבשרת" ששוכן בלב שכונת המגרסה וכולל דירות בגדלים שונים, דירות גן ופנטהאוזים. בכל הדירות מפרט עשיר ורמת גימור גבוהה.
סמנכ"ל השיווק של קבוצת הבנייה ISA, אסף בויאר, מתייחס לכלל הפרויקטים בשכונת מבשרת ציון, ומתאר את המרחק הקצר בין לב ירושלים לשכונה המבוקשת – ארבע דקות נסיעה בלבד. "מדובר למעשה בפרבר הכי צמוד לעיר. התושבים ממשיכים ליהנות מהעיר ומסתמכים עליה בהרבה היבטים, ומצד שני נהנים מהמיקום השקט, מכך שאין פקקים, וזוכים באיכות חיים שנובעת משכונה מאווררת וממבני ציבור נדרשים. הם למעשה מעתיקים את המגורים משכונה ישנה וצפופה לשכונה חדשה, המספקת להם שיפור משמעותי באיכות החיים".
בויאר ממשיך את דבריהם של עמיתיו מהענף: "אנחנו ערים לחשש מפני הריביות, אבל צריך להבין שלא מדובר במצב שיימשך לנצח. אנחנו גם יודעים שכשהעניין ייפתר תהיה נהירה, ובין היתר יעלה הביקוש לדירות במבשרת ציון, ואז המחירים יעלו באופן דרמטי. כרגע בכל הפרויקטים נותרו רק כ־100 יחידות דיור בלבד. רוכשים שמבינים את
זה כיום, יודעים לנצל את המצב שבו כולם 'ישנים' ומבצעים את העסקה. הם לוקחים בחשבון שמפה המצב רק ילך וישתפר. הם נדרשים בשלב ההתחלתי למסור כ־30 אחוזים מסכום העסקה, ואת היתר בסיום הפרויקט, כשמדובר בעוד שנתיים או שלוש. עד אז יזרמו עוד הרבה מאוד מים בנהר".
בשיתוף ISA
