מה אנחנו מחפשים בעסקת נדל"ן משתלמת? בשורה תחתונה – תשואה טובה. מה נדרש לטובת תשואה טובה? לוקיישן, מחיר ולא פחות חשוב – ביקוש קשיח, קיים ועתידי, לנכס. את התנאים האלה סיפק עד לפני מספר שנים ענף המשרדים בתל אביב וסביבתה בעיקר; בשנים האחרונות מספק אותם ענף הלוגיסטיקה, שגם אותו המשקיעים גילו די בהתלהבות. בעוד שתשואה ממוצעת בעסקאות נדל"ן עומדת על כ- 3.3% בממוצע, צפי התשואה בתחום המרל"וגים עומד כיום על כ- 6-6.4% בממוצע.
הסיבה המרכזית לפריחת ענף הלוגיסטיקה היא התחזקות הסחר המקוון הדורש מסיטונאים ויבואנים להחזיק יותר ויותר מלאי זמין של מוצרים. מצב זה מגדיל בהתמדה את הדרישה לשטחי אחסון ולוגיסטיקה, בעיקר בגוש דן שסובל ממחסור בשטחים מסוג זה.
אבל זה לא רק סחר מקוון שהציף את הביקוש לשטחים לוגיסטיים. לצד הביקוש הטבעי הגובר לשטחי אחסון, התרחשה תופעה נוספת באזור גוש דן - תעשיינים ובעלי מלאכה קלה נאלצים להתפנות מאזורי התעשייה באזור לטובת מגדלי מגורים, משרדים ומסחר.
את המגמה הזאת זיהו בחברת GF נדל”ן כשמצאו שטח קרקע נדיר בגודלו, כ-16 דונם, ברחוב הסדנה שבאזור התעשייה חולון. הם החליטו להקים על הקרקע האטרקטיבית מתחם תעשייה קלה ולוגיסטיקה ולהציעו למכירה למשתמשי קצה ולהשקעה. וכך נולד פרויקט "הסדנה" שבו נבנים 42 אלף מ"ר לתעשייה קלה, מסחר ולוגיסטיקה בארבע קומות. הם הקפידו לתכנן את הפרויקט כך שיכלול יחידות מודולריות שניתן לחבר אותן, ומה שהכי חשוב – גובה היחידות הוא כ-6 מטרים, המאפשרים אחסון לוגיסטי נוח. המיקום הנדיר באטרקטיביות שלו - 2.4 קילומטר מתל אביב בלבד, מושך אליו בין השאר את אלו שכבר לא מוצאים עצמם בתל אביב.
הפרויקט נמצא כבר בשלבי בנייה מתקדמת עם התחייבות לאכלוס במאי 2023, אבל בחברה מעריכים שהאכלוס יהיה אף מוקדם יותר.
"הביקוש הוא אדיר"
בתוך זמן קצר יחסית נמכרו לא פחות מכ-90% משטחי הפרויקט. הפרויקט מושך אליו משקיעים רבים, אך לא רק - חלק גדול מהרוכשים הם משתמשי קצה אליהם כוון שיווק הפרויקט בתחילת דרכו, המגיעים מתחומים רבים ומגוונים: יקבים, יבואנים, מעצבים, בתי דפוס, בתי מלאכה, טקסטיל ואופנה ועוד. "מגוון מפתיע ומרענן״, מציין ארנן גינגיס, אחראי על שיווק הפרויקט בחברת GF נדל"ן. "ידענו להתאים את היחידות למשתמש הקצה. הצלחנו להציע למשתמשים אפילו מחסן בשטח 130 מ"ר, שאי אפשר למצוא כמותו עם גובה של 6 מטר - וכמובן שטחים של מאות ואלפי מ"ר שנדרשו".
גינגיס מסביר את ההצלחה הגדולה בשיווק הפרויקט: "הביקוש הוא אדיר, בין היתר, משום שמפנים את תל אביב מתעשייה ומלאכה לטובת מגדלים; בנוסף, נוצרה בעיה עם שטחי אחסון במושבים, בעיקר במרכז, בעקבות פסיקה די דרמטית של בית המשפט לאחרונה על פינוי שטחי אחסון בכפר טרומן. התוצאה – מחסור בשטחי אחסון במרכז ועליית מחירים. אנחנו מציעים גם מיקום אסטרטגי - קרוב לכניסה הראשית הצפונית של אזור התעשייה, ממוקם במיקום אסטרטגי ונגיש ללב גוש דן, למחלף השבעה, כביש 1, כביש 6 וכמובן לכניסה הדרומית לתל אביב".
חשיבה יסודית בתכנון
לדבריו של גינגיס, הייתה חשיבה יסודית גם בתכנון הפרויקט ובמטרה לייעל ככל האפשר את הפעילות במתחם. תוכננו בו פתרונות תחבורה הכוללים מעברים כפולים (כניסה ויציאה) למניעת עומסים, אפשרות להגיע עם משאית לכל אחת מהיחידות ולאפשר פריקה וטעינה בפתח העסק; בכל יחידה ניתן למצוא שני חלונות גדולים, דבר לא שכיח בתחום זה; כמו כן, לכל יחידה יש שלוש חניות פרטיות. "אם משווים את הפרויקט הזה למתחמי תעשייה סמוכים, ויש כמה כאלה שנבנו לפני 40-50 שנה, הרי שאלה מציעים מבנים מיושנים בהרבה, שהגישה בהם בעייתית וקיימות בהם מגבלות גובה רבות".
הזדמנות אחרונה באזור המבוקש
גינגיס סבור שמדובר בהזדמנות אחרונה לרכישת שטחים בפרויקטים מסוג זה באזור התעשייה חולון, הנחשב למאוד מבוקש. אזור התעשייה נגיש לכל צירי התחבורה הראשיים בגוש דן, קרוב לכביש 6, כביש 4, כביש 44 ונתיבי איילון, מה שמשך אליו בשנים האחרונות חברות גדולות שהקימו בו את משרדיהן (בהן בזק, הכשרה, טלדור ומקורות בעתיד הלא רחוק). אזור התעשייה חולון אף נמצא בנקודה האסטרטגית שבין אשדוד לתל אביב, יתרון קריטי עבור יבואנים שמשנעים סחורה המגיעה מנמל אשדוד: "בקרוב לא יהיו אופציות למבני תעשייה ואחסון חדשים; כבר היום יש מחסור בשטחים כאלה. הרשות המקומית מעדיפה לבנות משרדים באזור התעשייה חולון, משום שהיא גובה מהם ארנונה הרבה יותר גבוהה", הוא מסביר.
שיווק השטחים הנותרים בפרויקט נמצא כיום בעיצומו, ולדברי גינגיס ברגע זה יש הזמנות על סך כ-40 מיליון שקל בשלבי מכירה שונים, עם יחידות בודדות שעדיין נותרו לשיווק. ״משקיעים ומשתמשי קצה מוזמנים לפנות אלינו לקבלת מידע נוסף״, אומר גינגיס, ״אנו מבטיחים לנסות ולהתאים לפונים את היחידה המתאימה עבורם״.
לפרטים נוספים:
קריאה נוספת
סיור וירטואלי
סיור וירטואלי פנים
בשיתוף GF נדל”ן
