עולם התכנון והבנייה בנחלות כולל לא מעט סוגיות משפטיות מורכבות. על הנחלות חלים מגבלות וכללים מנחים רבים שמתווים כמה גופים ורשויות, יותר מנכס רגיל. "מבחינה משפטית, כדי להגיע לתכנון מיטבי בנחלות צריך לעשות הרבה מאוד שיעורי בית ולדעת מהם הכללים החלים על כל נחלה — עוד לפני שמתחילים במלאכת התכנון והביצוע", מסביר עו"ד אירם גל, בעלים של משרד עורכי דין העוסק זה יותר משני עשורים במשפט המסחרי והאזרחי על כל גווניו ומחזיק במומחיות מיוחדת בדיני מקרקעין ונדל"ן במגזר הכפרי.
"כאשר עוסקים בתכנון ובנייה בנחלות, חשוב להבחין בין בעלי זכויות ותיקים בנחלות חקלאיות שרוצים להתחדש ולהתרחב בהתאם לשינויים המשפחתיים הבין־דוריים, לבין רוכשי נחלות חדשים שיש להם מטרות שונות למימוש בנחלה: מגורים בלבד, עיסוק בפעילות חקלאית ולא חקלאית בנחלה (פל"ח), יזמות נדל"ן וכדומה. במקביל להבחנה זו יש משמעות להבדל בין נחלות שחלות עליהן מגבלות לפי משטר הנחלות הישן, לבין נחלות מהוונות", מסביר עו"ד גל.
מגבלות משטר הנחלות הישן
לפי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), המנהלת את המדיניות שחלה על הקרקעות החקלאיות בישראל, הנחלות מיועדות למגורי משפחות חקלאים עם קשר בין־דורי, כדי שיקיימו אותן. "במסגרת המגבלות שהוטלו על תכנון ובנייה בנחלות לפי משטר הנחלות הישן, מתירה הרשות לבנות בחלקת המגורים, ללא עלות, עד 2.5 יחידות דיור — כל יחידה עד 160 מ"ר ויחידת סמך. מגבלות אלו מכתיבות גם את הרצף הבין־דורי בנחלה, כך שרק לבן ממשיך אחד מותר לבנות ולהתגורר בה, ולאחר מכן לנכד – אך לא לבן נוסף", מסביר עו"ד גל.
הוא מוסיף כי "מגבלות אלה יוצרות מורכבויות שונות. למשל, בתחום המימון. אם בעלי הנחלה הם דור ההורים, הבן שרוצה לבנות עלול להיתקל בקשיים לצורך קבלת מימון מהבנק עבור בנייה בשטח שאינו בבעלותו, או מגורמי מימון נוספים כמו קרובי משפחה שלמעשה מתבקשים לממן נכס ששייך להוריו — כאן, בין היתר, באה לידי ביטוי חשיבותם של הסכמים משפחתיים הנלווים לתכנון ובנייה במושבים".
בנוסף מציין עו"ד גל כי בשונה מרמ"י, התב"ע הסטנדרטית ברוב המושבים מאפשרת לבנות בחלקת המגורים בנחלה שני בתים ויחידת סמך, שגודלן יחד הוא עד 400 מ"ר עיקרי ועוד ממ"דים לפי כמות היחידות ו–65 מ"ר שירות. אף אחד מהבתים לא יכול להיות גדול מ–250 מ"ר בנוי. "בימים אלו רוב המושבים עושים תב"ע חדשה לכל היישוב, שתאפשר בנייה של יחידת מגורים נוספת אחת או יותר, המוסיפה בסביבות 180 מ"ר שטח עיקרי לבנייה ועוד 120 מ"ר עבור מרתף ו–60 מ"ר שטחי שירות. אך את כל אלה לא ניתן לממש במלואם לפי רמ"י, אלא אם כן משלמים דמי היתר לכל מ"ר, מעבר למה שמותר במסגרת משטר הנחלות הישן, או שמהוונים את חלקת המגורים", הוא מסביר.
עו"ד גל מציין כי בעקבות שינויים חדשים שחלו בשנים האחרונות במדיניות רמ"י, ניתן לערוך היוון מלא או חלקי של חלקת המגורים בנחלה, המבטל את חובת הרצף הבין־דורי ומאפשר לממש את זכויות כל או חלק מזכויות הבנייה.
"ישנם שני מסלולי היוון", מסביר עו"ד גל. "המסלול הראשון הוא היוון מלא בתשלום של 33 אחוז מערך חלקת המגורים בנחלה, בתוספת מע"מ ומס רכישה. הוא מאפשר מימוש של מלוא זכויות הבנייה שמתירה התב"ע וגם מימוש עתידי של הפוטנציאל התכנוני. המסלול השני הוא היוון בדמי חכירה בגובה 3.75 אחוזים מערך חלקת המגורים בנחלה, והוא מאפשר זכויות בנייה כוללות של עד 375 מ"ר בלבד ללא תשלום נוסף מעבר לתשלום הנ"ל. לאחר סיום תהליך ההיוון המלא בלבד להבדיל מההיוון החלקי, כל זכות נוספת שתתווסף, למשל בעקבות תב"ע חדשה למושב או חוקי מדינה חדשים — לא תידרש בתשלום נוסף, כי ההיוון כולל למעשה גם את הזכויות העתידיות".
"סוף מעשה במחשבה תחילה"
היוון מלא של הנחלה מאפשר לבעלי הזכויות למכור אותה לצד שלישי ולפצל מגרשים מחלקת המגורים בנחלה ללא תשלום נוסף לרמ"י. אפשרויות אלו הופכות את הנחלות לנכס יזמי להשקעה. "במיוחד בכל הקשור ליזמות בנחלות — סוף מעשה במחשבה תחילה", קובע עו"ד גל. "חשוב לעשות תכנון חכם, הן מבחינה אדריכלית והן מבחינה משפטית, ולהביא בחשבון את העתיד הקרוב והרחוק, גם למגורים וגם לפל"ח".
עו"ד גל מסביר כי לצורך פיצול מגרש מחלקת המגורים בנחלה, גם אם הנחלה כבר מהוונת מבחינה קניינית, נדרש תהליך ארוך, הכולל תכנון של תב"ע חדשה לנחלה ואישורה בכל המוסדות הרלוונטיים: האגודה החקלאית שתאשר את התאמת התב"ע לזו של המושב, הוועדה המקומית או הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה שתאשר את ההפרדה, ובהמשך גם רמ"י שתבדוק אם התב"ע עומדת בנהלים שקבעה המדינה על מנת שרמ"י תפיק חוזה חכירה נפרד למגרש המופרד וחוזה חכירה מעודכן ל"נחלה המקוזזת".
"מוסדות אלו עשויים להציב קשיים ואתגרים רבים בתהליך הפיצול, שמוצאים את ביטויים בהיסחבות של תהליכים ומהלכים. בנוסף יש להמציא אישורים של יועצים שונים, כמו יועץ תחבורה ויועץ ביוב, ורשויות שונות כמו פיקוד העורף ועוד — וזה רק על קצה המזלג", מוסיף עו"ד גל ואומר: "כמי שמלווים תהליכים רבים של פיצול מגרשים כחלק מביצוע עסקאות בנחלות, אנו עוסקים הרבה מאוד בביורוקרטיה וממליצים ללקוחותינו לאזור אורך רוח והרבה מאוד סבלנות".
עו"ד גל מתייחס גם להיבטים המשפטיים של תכנון ובנייה במושבים בהקשר הרחב יותר של המושב כולו: "מגמת הפרבור — מלשון פרברים, במסגרתה ישנו מעבר של אנשים מהעיר לכפר, חלקם מעשירי הארץ המקימים בנחלות אחוזות משפחתיות, לצד שינויים שונים הצפויים בחוק, כמו תיקון 5 לתמ"א 35, שעתידים להגדיל את כמות התושבים וצפיפות הבנייה במושבים — משנים את אופי המושבים ויחייבו אותם לערוך תכנון מתאים הכולל תב"עות חדשות ותשתיות מתאימות", הוא אומר ומסכם: "תכנון מיטבי, הן ברמת הנחלה הבודדת והן ברמת המושב כולו, מתחיל בתמונה המשפטית הרחבה ורק לאחר מכן לגשת למלאכת התכנון האדריכלי של הנחלה והבתים שבשטחה".
עו"ד אירם גל
טלפון: 052-809-8701
למעבר לאתר >>
בשיתוף עו"ד אירם גל
