בימים אלה נשואות העיניים בפתח תקווה אל פרויקט ב.ס.ר סיטי שניצב במלואו, ומשתרע על שטח של כ־30 דונמים. הפרויקט על צומת הרחובות ז'בוטינסקי ויצחק רבין, כולל ארבעה מגדלים, שכל אחד מהם נישא לגובה של 30 קומות. המתחם תוכנן כך שכ־160,000 מ"ר ממנו הוקצה לטובת משרדים, וכ־28,000 מ"ר הוקצו לטובת שטחי מסחר - בתי קפה, מסעדות וחנויות אופנה. באזור המסחרי עתידים להיפתח מכון כושר על שטח של כ־2,000 מ"ר, סניף של רשת הספורט 'דה קטלון', על שטח כולל של 3,600 מ"ר, ומסעדה ניו יורקית "ליטל איטלי" כשרה, העתידה לעשות עליה לישראל ולהתמקם על שטח כולל של כ-1,600 מ"ר. בנוסף, נבנו בפרויקט 2,400 מקומות חנייה, מתוך צפי להיקף תעבורת האנשים אשר עתידים לנוע ולהיכנס מדי יום למתחם.
שיווק מוצלח באמצעות קבוצות רכישה
המהנדס נחשון קיויתי, הבעלים ויו"ר קבוצת ב.ס.ר, מתמלא בסיפוק למראה החזון שהתגשם, אותו ראה לנגד עיניו לפני כשש שנים.
"כשעומדים היום ומתבוננים בקומפלקס במלואו, אפשר להבין שנבנתה פה עיר קטנה בתוך עיר גדולה. ארבעה מגדלים בני 30 קומות, שהם למעשה שווי ערך ל-120 קומות משרדים, ובמרכז מתחם מסחרי ענק ומרתפים של חנייה, עם נגישות נהדרת מבניין לבניין, מחנות לחנות או מהחנייה לתוך המגדלים, הצלחנו לייצר פה משהו מדהים במקום מרכזי מאוד בעיר".
פרויקט ב.ס.ר סיטי ניצב כיום על המתחם הישן ששימש בעבר את חברת אוסם, וממוקם בסמוך לתחנת הרכבת הקלה (הקו האדום), ובסמיכות לצירי תנועה מרכזיים: כביש 471 מדרום, שבהמשכו יציאה לכביש 6, כביש 4 ממערב, כביש 5 מצפון וכביש 40 ממזרח.
לפני כשבועיים קיבל הפרויקט טופס 4 לאכלוס, ובכך ניתן האות לשותפי פרויקט הרכישה לעבור לשלבי הביצוע האחרונים, שכוללים עבודת גמר והתאמת החללים לשימושים הייעודיים להם. קיויתי מציין שהפרויקט התבסס על הליך מוצלח של שיווק שנעשה במתכונת קבוצת רכישה.
"המטרה הייתה לשווק את הפרויקט לבעלי מקצועות חופשיים, וזה אכן התממש. להפתעתנו, הצטרפו אליהם גם רוכשים רופאים, וזאת ככל הנראה בשל הקִרבה לבתי החולים בלינסון ושניידר, הנמצאים במרחק הליכה קצר מהמתחם".
מהחברה נמסר שכ־50% משטחי המשרדים צפויים להתאכלס בשלב הראשון, כשהצפי הוא שעד תחילת שנה הבאה, יתאכלס מתחם התעסוקה באופן מלא. "אני שמח על כך שהמקום עתיד להתאכלס בריבוי של בעלי מקצועות חופשיים שונים", אומר קיויתי. "הריכוזיות הזו מאפשרת חיכוך מקצועי ומזמנת עבודה בסינרגיה, כשאחד מזין את השני. בנוסף, צופים שהאכלוס הנוכחי עתיד למשוך חברות ואנשי מקצוע נוספים ומגוונים. לצד זה, אנחנו מבחינים בתנועה ובהתעניינות מצד חברות היי-טק, המבקשות לשכור שטחים גדולים במתחם. בשלב זה כבר יאכלסו כ-8,000 מ"ר חברות היי-טק, ונעשות כבר פעולות מקדימות לטובת עיצוב והתאמה של החללים לצרכים שלהם. בענף הזה, אין לי ספק שזו לא המילה האחרונה, וחברות היי-טק נוספות עתידות להתאקלם בפרויקט הזה, ולמצוא בו את משכנן".
לצד זאת משבח קיויתי את התכנון המוצלח והיעיל עליו חתום משרד "ישר אדריכלים", בהובלתו של האדריכל אבנר ישר, ומדגיש את הארכיטקטורה המעניינת שלדבריו היוותה שיקול מרכזי במשיכת תשומת הלב של הרוכשים. "נעשה פה גם תכנון יעיל שצמצם את הפער בין הברוטו לבין הנטו של קומות המשרדים בצורה נבונה. בפרויקט הותקנו מערכות אלקטרומכניות, מהמתקדמות ביותר אשר ישרתו את המשרדים והמסחר במתחם".
בנוסף, קיויתי משבח גם את החברה המבצעת "עומר הנדסה", אשר ריכזה את הביצוע של קבלני המשנה והספקים הרבים בפרויקט והביאה לידי סיומו המוצלח.
פתח תקווה הופכת לחלק מהמרכז
בהתייחסות לפתח תקווה מתנגד קיויתי לשימוש במונח "פריפריה". "באירועים שונים מגדירים את תל אביב כבירת המשרדים במרחב גוש דן. אומנם, מדובר בהגדרה נכונה אבל חשוב לזכור שבנסיעה של כעשרים דקות מזרחה בלבד מגיעים לעיר הנהדרת פתח תקווה, שמיום ליום הופכת לחלק מגוש דן".
כיצד זה בא לידי ביטוי?
"ברשימה ארוכה של חברות היי-טק שנטעו יתד באזורי התעשייה קריית מטלון וקריית אריה של העיר, ביניהן חברת בינת, נס טכנולוגיות, בזק בינלאומי, ועוד חברות תוכנה לצידן חברות ותיקות ומשגשגות מענף הביטוח ועוד. אי אפשר להגיד שהעיר היא 'עולה חדשה' באכלוס של חברות היי-טק וחברות נוספות. מובילי החברות האלה הבינו מזמן את הפוטנציאל שקיים בעיר הזו, והעתיקו את מושבן הנה".
לצד זה, מציין קיויתי שאי אפשר להתעלם מכך שבעיר קיימים שני בתי חולים גדולים ומרכזיים בלינסון ושניידר, הצורכים מאוד כח אדם רפואי לכל המתלווה לכך.
קיויתי גם מתייחס באהדה רבה לפרויקט הרכבת הקלה שקורם עור וגידים: "האמנתי בפרויקט הרכבת עוד בזמן שרבים התייחסו אליו כ'דיבורים באספמיה'. אבל החלום הזה התגשם, וברחוב ז'בוטינסקי בחזית פרויקט ב.ס.ר סיטי, מתקיימות כבר נסיעות מבחן לקראת הפעלת הרכבת הקלה הקו האדום, לקראת הפעלתה הקבועה לרווחת הציבור. אני מקווה שקרבת התחנה לפרויקט הגדול, תביא את מקבלי ההחלטות לכך שהתחנה תקרא גם על שמו של הפרויקט. תחנת ב.ס.ר סיטי נוסעת נסיעות מבחן, שכן זאת נקודת ציון מרכזית באזור. הפרויקט הזה צפוי לאכלס בין 16,000 ועד לכ־20,000 עובדים, כאשר בנוסף צפויים לפקוד את המקום כמות מכובדת של מבקרים. בהערכה כוללת יגיעו מדי יום למתחם כ-40,000 איש".
מה ההסבר שלך להצלחה הגדולה שנחל הפרויקט?
"הכול מתחיל ונגמר במיקום. כשהעסקה החלה להתהוות לפני כשש שנים, ידעתי כבר אז שמגדל משרדים אחד או שני מגדלים אינם התשובה שנדרשת לעיר ולתושביה, אלא הרבה מעבר לכך. מתחילת הדרך הבנתי שיש צורך בקומפלקס ענק לתעסוקה ולמסחר, שיכיל בתוכו הכול, כך שלא יידרש לצאת החוצה".
הפרויקט התאפיין כאמור בתהליכי שיווק מוצלחים. מהחברה נמסר שכבר בשלב שיווק המגדל הראשון נרשמה היענות בהיקף של 90% משטחי המגדל, וזאת בזמן קצר של כשלושה חודשים. משם המשיכה החברה לשווק את שלושת המגדלים הנוספים, וכעבור עשרה חודשים בלבד זכה הפרויקט למענה כולל של שיווק. לדברי קיויתי, הרוכשים והשוכרים הבינו מיד את הפוטנציאל שטמון במקום. "נהרו אלינו מתעניינים מסביבת פתח תקווה, וגם מתל אביב. הם הבינו שבמרחק נסיעה קצר הם יכולים לרכוש משרד שעלותו כמחצית מהמחירים בתל אביב.
"התקופה הזו בכלל מתאפיינת במגמה של 'דור הולך ודור בא', כשאותם בעלי מקצועות חופשיים שבעבר שכרו משרד הגיעו כיום למעמד שבו הם מצליחים ואף צברו הון. כך שהיום הם יכולים לרכוש משרד משלהם בשטח של 200 מ"ר ומעלה. הם הבינו שבמקום לשלם שכירות במשך שנים, הם יכולים להשתמש בהון התחלתי ובעזרת ליווי בנקאי ומשכנתא, יתאפשר להם כעבור 10 שנים להחזיר את ההוצאה במלואה, כשהם נשארים עם נכס שישמש אותם לפנסיה עתידית. אני שמח להיות התשובה והמענה עבורם".
קיויתי אף קורא לזוגות צעירים להגיע ולבחון את העיר. "הם יפעלו בחוכמה אם יסבו את תשומת ליבם למגורים בפתח תקווה. במרחק נסיעה קצר, שמסתכם בכ־20 דקות הם יגיעו לתל אביב, וב־10 דקות נסיעה יגיעו לרמת גן. העיר ממוקמת במרחק של חצי שעה בלבד מערי השרון – רעננה, כפר סבא והוד השרון, כך שהיא הופכת להיות מרכז מהותי. בחברה שלנו עובדים שני מהנדסים צעירים שחיפשו מקום מגורים, וגילו שהדבר הטוב ביותר עבורם יהיה לרכוש דירה בפתח תקווה. הם הבינו שהם יכולים לעמוד במחירים שהעיר הזו מציעה. בעוד שמחירי הדירות בתל אביב מרקיעים לשחקים, הם יכולים לזוז רק מעט מערבה, ולהתגורר בעיר שיש בה למעשה הכול. אפשר כיום לרכוש דירה בפתח תקווה בעלות של כמחצית מהעיר תל אביב, ולכן היא הפכה למוקד משיכה עבור האוכלוסייה הצעירה".
הפוטנציאל לכניסת יוזמות נוספות
קבוצת ב.ס.ר טרם אמרה את מילתה האחרונה בעיר, ומוסרת כי בעתיד הקרוב צפויה להיכנס למיזמי בנייה נוספים. הקבוצה נמצאת בשלבים האחרונים לסגירת עסקה להקמת מגדל שעתיד להיבנות מעל המתחם הקולינרי שופ־טיים, שנמצא בסמוך לפרויקט ב.ס.ר סיטי. בתוכנית הכוללת עתיד לקום מגדל בן 35 קומות שיוסב, לדברי קיויתי, לטובת עירוב שימושים ויכלול דירות קטנות להשכרה, משרדים ובחלקו המערבי יאוכלס במתחם שישמש כבית מלון. "בשלב הראשון יוקמו 18 קומות בלבד, ורק לאחר מכן יוקמו יתר הקומות. גם כאן אני צופה הצלחה, וזוקף אותה לתשתיות התחבורה הנרחבות, למתחם הקולינרי המצליח, שכבר מתנהל במקום ולצידו החניון התת קרקעי הכולל 900 מקומות חנייה. הפרויקט צפוי לצאת לדרך בזמן הקרוב, מיד לאחר שיתקבל היתר הבנייה".
במתחם כצנלסון מעורבת חברת ב.ס.ר בפרויקט התחדשות עירונית בהיקף של 300 יחידות דיור (פינוי בינוי). בימים אלה מתמקד התהליך בפעולות מתקדמות של חתימות הדיירים, ולצד זה בתכנון מול הגורמים העירוניים. "יש לציין שהעיר מובלת בידי ראש עיר צעיר ונמרץ, אשר רואה לנכון לחזק את תנופת הבנייה, ולצידו צוות מקצועי שמיישם את ההחלטות בצורה יעילה ומקצועית. אני מקווה שבתוך שנתיים מהיום נעבור לשלבי הביצוע של הפרויקט, כשהניסיון הטוב מוביל אותנו לבחון פרויקטים נוספים בעיר בתחום ההתחדשות העירונית", אומר קיויתי.
פרויקט נוסף, שעדיין לא זכה לסיקור תקשורתי, מנהלת בימים אלה קבוצת ב.ס.ר בשותפות עם חברת "דור כימיקליים" מול עיריית פתח תקווה על תכנון של הקמת קמפוס רפואי ענק העתיד להיבנות על מגרש החנייה המיתולוגי של בי"ח בלינסון "כיכר לאה". הקמפוס יכלול משרדים, מעבדות, בית מלון ודירות המיועדות לסקטור הרפואי ולעוד שימושים הקשורים ברפואה.
"מבחינתי, הפרויקטים השונים בעיר מסמלים סגירת מעגל", מציין קיויתי. "כשנכנסתי למשרדי ב.ס.ר כמהנדס צעיר בשנת 1981 הייתי מעורב בפרויקטים שונים ברחבי הארץ, ובהם היה פרויקט להקמת המרכז הלוגיסטי 'מרכז היוצר' בקריית מטלון בפתח תקווה. בשנים האחרונות זכיתי לחזור לכאן, ואני שמח להטביע שוב את חותמה של החברה, והפעם במגה של פרויקטים. זו עיר מיוחדת, ענקית המאכלסת כיום כרבע מיליון תושבים, עם נגישות נהדרת לתחבורה, עתודות קרקע רחבות, ועירייה שבראשותה ראש עיר ביצועיסט שמחזקת ומעצימה את תנופת הבנייה לצורכי תעסוקה, מסחר ומגורים".
לסיכום מתייחס קיויתי בשביעות רצון לנקודת ההווה וכן במבט לעתיד. "החברה ביססה את מעמדה כמובילה בענף. עד היום מסתכמת הבנייה שלנו ברחבי הארץ בהיקף של מעל למיליון וחצי מ"ר. החברה תמשיך בדרכה המקצועית, ותקדם פרויקטים נוספים בעיר וברחבי הארץ בתחומי המגורים, התעסוקה והמסחר".
בשיתוף קבוצת ב.ס.ר
