ישנם פגמים וליקויים רבים בדירות בישראל, הנובעים משלל סיבות ובגינם הרוכש אינו מקבל מענה ראוי, בין אם מדובר בנכס חדש מקבלן או בדירה יד שנייה — רק משום שלא נערך בדק בית מקצועי ויסודי.
בכהן הנדסה, מומחים בתחום בדק בית, מצביעים על מחקר שנערך בטכניון, שלפיו בכ–100% מהדירות החדשות בישראל יש ליקויי בנייה, לרבות בעיות אינסטלציה ורטיבות. למשל: כתמי רטיבות, עובש וטחב אשר לא ניתן להיפטר מהם ברחבי הבית ואשר מזיקים לבריאות ולתכולת הבית. ליקוי נפוץ נוסף הינו צנרת ביוב שבוצעה באופן לא תקין וגורמת לסתימות חוזרות ונשנות במערכת.
"ליקויים הרלוונטיים לימים אלו הם אלה שאנו מגלים בממ"ד, כדוגמת דלת הדף וחלון הדף שמתחברים לקירות הבטון — יחד עם יציקת הבטון בקירות בשלבי בניית שלד המבנה. לעתים קרובות נוצרים עיוותים קלים ביציקה, אשר יבואו לידי ביטוי בכך שיהיה קשה לתפעל את דלתות הבטיחות וחלונות הבטיחות של הממ"ד בשעת חירום. על פי התקן הישראלי נדרש כוח סביר לתפעול של אלו, על מנת שגם ילדים קטנים יוכלו לבצע זאת לבדם", אומרים בעלי החברה, יהונתן כהן ובן כהן.
בנוסף לתקינות הממ"ד, כיצד משפיעה המלחמה על נושא ליקויי הבנייה?
בן: "המצב הביטחוני וכל מה שהוא מייצר מובילים ליותר פגמים וליקויים בנכסים. אם בימים שבשגרה עלול הלחץ של הקבלן למסור את המפתח במועד הנקוב בחוזה לגרום לעבודה מהירה ולא יסודית, אזי בימי מלחמה, כשיש מחסור אדיר בכוח אדם, התופעה מחמירה עוד יותר. זאת בנוסף לתופעה שקיימת באתרי בנייה ומתגברת בימים אלה: ונדליזם יזום".
שירות גם לאחר הבדיקה
על פי חוק מכר דירות 1973 מחויב הקבלן לעבוד על פי כלל התקנים של מכון התקנים הישראלי.
כמו כן, הוא מחויב לתקן כשלים וליקויים בדירה כחלק מתקופת הבדק והאחריות על הנכס. תקופת הבדק מתחילה ביום העמדת הדירה לרשות הקונה ונמשכת בין שנה לשבע שנים — לפי הפריט הלקוי.
החוק קובע כי בתקופה זו חובתו של הקבלן לתקן כל ליקוי, אלא אם כן הוכיח שהרוכש הוא זה שגרם לו בעצמו.
בחלוף תקופת הבדק מתחילה תקופת אחריות בת שלוש שנים, שבה חובת ההוכחה כי הכשל נובע מעבודה לא תקנית של הקבלן חלה על הדייר. לכאורה, נראה שהחוק עושה סדר ומסייע בתיקון הליקויים על ידי אחד הצדדים, אלא שבמציאות זה לא תמיד כך, כפי שמעידים יהונתן כהן ובן כהן, הבעלים של כהן הנדסה — חברה המעניקה שירותי בדק בית והבטחת איכות, שנותנים לדברי השניים שקט נפשי וחותמת איכות.
יהונתן: "בעיה משמעותית היא חוסר סנכרון בין המתכננים של הפרויקט לקבלן ובינם לבין הגורמים הסטטוטוריים (הרשויות), הכולל דרישות לא אחידות, העדר פיקוח ואכיפה, עובדים זרים בענף שדוברים שפות שונות, שגורם לכאוס שלם".
בן: "דבר נוסף שתורם לליקויי הבנייה בישראל הוא הרגולציה הבעייתית. בפועל קיים בליל של דרישות לא ברורות שפזורות בחוקים, תקנות ותקנים שונים. הדרישות גם משתנות חדשות לבקרים ולעתים קרובות סותרות זו את זו. זה יוצר בלבול רב, וחוסר נכונות להתייחס לדרישות החוק והתקן ברצינות. זה מוביל לכך שבסופו של דבר פסיקות בית המשפט הן שמכתיבות את סדר היום.
"אבל מכיוון שקיים חוסר אחידות בפסיקות אלו, קבלנים רבים הגיעו למסקנה שעדיף להיגרר לבתי משפט מאשר לשפר את עבודתם".
מה כוללת בדיקת בדק הבית שאתם עורכים?
יהונתן: "הבדיקה נערכת בנכס, אורכת כמה שעות וכוללת שימוש בציוד חדיש ומתקדם, אשר בעזרתו נוכל לזהות גם את הפגמים הנסתרים מהעין. כמו כן נבדוק התאמה בין התוכניות לבין המצב בפועל ולכלל דרישות התקנות והתקנים על מנת לאתר גם טעויות בתכנון ולא רק במצב הפיזי. מטרת הבדיקה היא לשקף לדייר בצורה המדויקת ביותר את המצב בפועל של הנכס. לכן גם מומלץ מאוד לבצע את בדק הבית לפני מעמד המסירה כשמדובר בנכס מקבלן, ובטרם חתימה על חוזה כשמדובר בנכס יד שנייה".
בן: "דירה זה עסק יקר, עבור לקוחות רבים זו עסקת חייהם. לכן חשוב מאוד שהבדיקה תהיה הכי יסודית ומקיפה שניתן. זו הסיבה שאנו בודקים רק דירה אחת ביום".
יהונתן מוסיף ומספר כי "במקרים רבים אנו מגלים באמצעות ציוד חדיש כשלים רבים בדירה, אשר ללא הידע, הניסיון והציוד המתאים לא היה ניתן לגלותם בשלבים מוקדמים".
"כחלק מבדק הבית אנחנו מעניקים שירות אישי גם לאחר הבדיקה בדירה, כדי לתווך לרוכש את השפה המקצועית שלא תמיד מובנת", מדגיש בן.
מהם הליקויים השכיחים שאליהם אתם נחשפים במסגרת בדק הבית שאתם מבצעים והליווי המקצועי שאתם מספקים?
בן: "ליקוי מאוד נפוץ שאנו מגלים הוא שקבלנים רבים עושים שימוש בצנרת ניקוז לא תקנית ולא אמינה באמבטיה. חמור מכך, הם מציגים אותה כתקנית ואף מגדילים לעשות ולהציג אישור תקינות מהמתכנן או האינסטלטור של הפרויקט, שאינם מחזיקים בסמכות לסתור את דרישות מכון התקנים.
כשאנחנו בתמונה הרוכש מקבל הדרכה מהי צנרת תקנית ומדוע חשוב שהקבלן יציג אישור של מכון התקנים ולא מאף גורם אחר".
מומחים לכתיבת חוות דעת משפטיות
אחד היתרונות המרכזיים של כהן הנדסה הוא השילוב של שני אנשי מקצוע, שהחליטו לחבור יחד ולהציע מענה הוליסטי מא' ועד ת'.
יהונתן כהן, הנדסאי בניין לתכנון מבנים שמילא מגוון תפקידים בתחום, כולל ניהול עבודה בביצוע ומנהל מחלקת בדק בחברה מובילה, שהה לא מעט בשטח ולכן מכיר כל פרט וליקוי פוטנציאלי.
בן כהן, הנדסאי בניין במגמת ביצוע, המתמחה בתחום הבטחת איכות, ניהל את תיק האיכות בפרויקטי בנייה כנציג של חברות מובילות בישראל, במטרה למנוע ליקויים וכשלים כבר בשלבי התכנון ולרבות בשלבי הביצוע.
שני השותפים מומחים לכתיבת חוות דעת משפטיות בתחום ליקויי הבנייה, יהונתן מטעם איגוד המהנדסים ובן מטעם מכון התקנים הישראלי. שירותיה של החברה כוללים, כאמור, בדק בית וליווי הרוכשים ברחבי הארץ, "הגילוי המוקדם של ליקויי הבנייה הוא חשוב ומהותי. אנחנו כאן כדי לחסוך לכם כסף ועוגמת נפש בעתיד הקרוב והרחוק", הם אומרים לסיכום.
בן: 054-6219912
יהונתן: 052-8307799
למעבר לאתר >>
בשיתוף כהן הנדסה
