עסקאות נדל"ן הן מהמורכבות והמשמעותיות ביותר שאנשים עושים במהלך חייהם. בין שמדובר בקנייה ראשונה של דירת מגורים, ברכישת נכס נוסף להשקעה או במכירה של נכס קיים, המשמעויות הכלכליות והמשפטיות של טעויות בתהליך עלולות להיות כבדות ביותר. למרות זאת, רבים עדיין נוטים לפנות לייעוץ משפטי רק בשלבים המאוחרים של העסקה או לא לפנות לייצוג משפטי כלל - החלטה שעלולה לעלות ביוקר.
"לדוגמה, במקרים רבים אנשים מגיעים לייעוץ אחרי שכבר חתמו על חוזה או סגרו מחיר עם הצד השני ואז הם מופתעים לגלות שהם חייבים עשרות או מאות אלפי שקלים במס או בהיטלים שלא נלקחו בחשבון", אומר גבריאל אוטן, עורך דין ורואה חשבון שמתמחה בנדל"ן ובמיסוי מקרקעין. "אם היו מתייעצים מראש, לרוב ניתן היה לתכנן את העסקה אחרת ולחסוך סכומים משמעותיים".
למה כדאי לשים לב בעסקה?
עו"ד אוטן (רו"ח) מאמין כי אחת הטעויות הנפוצות בעסקאות נדל"ן היא התעלמות ממס הרכישה (המס שמשולם על ידי הקונה) או ממס שבח (המס שמשולם על ידי המוכר) וחישוב לא נכון של הרכיבים האלה. "גם דירה יחידה חייבת במס רכישה ולפעמים מדובר בסכום של יותר ממאה אלף שקלים", הוא מדגיש, "רוכשים רבים לא מודעים לזה, מתכננים את התקציב על פי מחיר הדירה בפועל ואז מגלים שיש להם הוצאה נוספת שלא נערכו לקראתה".
גם מהצד של המוכר, הוא מדגיש, נדרש תכנון מוקדם של תשלומי מס השבח. "רבים לא יודעים שהם עשויים להיות חייבים במס שבח, גם כשהם מוכרים דירה שנראה כי היא פטורה ממס. מי שמחזיקים ביותר מדירה אחת, או שמוכרים נכס ששוויו גבוה מ-5 מיליון שקל, עלולים למצוא את עצמם עם חוב של מאות אלפים", מסביר עו"ד אוטן, "עם זאת, קיימות גם דרכים חוקיות להפחתת המס, כמו פריסת מס השבח לארבע השנים שקדמו למכירה, צעד שעשוי לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים, בעיקר לבני 60 פלוס ולבעלי הכנסה שוטפת נמוכה".
בהקשר הזה, הוא משתף במקרה של לקוחה שמכרה דירה בעלות של כ-2 מיליון שקל בהמלצת מתווך, שהעריך כי תשלם מס שבח של כ-5% בלבד מהתמורה. "היא לא בדקה את זה מול עורך דין, ורק אחרי שסגרה את העסקה עם הקונה היא פנתה לייצוג משפטי וגילתה שהמיסוי בפועל גבוה בהרבה – כ-170 אלף שקל, דבר שאם היא היתה מודעת אליו מלכתחילה, לא בטוח שהיתה מחליטה למכור", מסביר עו"ד אוטן.
גם בהעברות נכסים בין בני משפחה קיימות אפשרויות רבות שעשויות להוביל לחיסכון כספי, לדוגמה העברה ללא תמורה בתנאים מסוימים, אך יש לבצע זאת בזהירות ובהתאם לייעוץ משפטי. "כל טעות קטנה בדיווח למיסוי מקרקעין יכולה לשנות את חבות המס באופן דרמטי", מספר עו"ד אוטן.
"צריך ייצוג משפטי נפרד"
עו"ד אוטן מזהיר כי עלולה להיווצר בעייתיות כאשר המוכרים והקונים בעסקת מקרקעין מיוצגים על ידי אותו עורך דין. "זה אולי נראה נוח וחוסך כמה אלפי שקלים, אבל כשיש מחלוקת, זה כבר הופך למורכב", הוא מזהיר, "עורך דין שמייצג את שני הצדדים לא יכול לנסח הסכם שמגן באמת על כל אחד מהם. ברגע שמתעוררת בעיה, הוא עלול להיות בניגוד עניינים והלקוח נותר לבד".
בהקשר הזה, עו"ד אוטן נזכר במקרה של אדם שרכש דירה בלי לבצע בדיקת מהנדס בדק בית, ורק לאחר שהוריד חיפויים מהקיר גילה שהוסתרה ממנו רטיבות משמעותית מאוד. "הוא היה מיוצג על ידי עורכת דין שייצגה גם את המוכר ולכן לא היה מי שיגן עליו", הוא מדגיש, "היה סעיף כללי בהסכם שקבע שהדירה 'במצב תקין', אבל בפועל היא היתה מלאה בליקויים שאף היו ידועים לשכנים בבניין. היום הוא מצוי בהליך משפטי ארוך שכנראה היה נחסך אם היה לו עורך דין מטעמו שבאמת מייצג את האינטרסים שלו בתהליך הרכישה, וממליץ לו לבצע בדיקה של מצב הנכס בטרם רכישת הנכס לצורך איתור רטיבויות".
חשיבות הייצוג בעסקת רכישה מקבלן
רבים חושבים שברכישת דירה מקבלן אין צורך בעורך דין מטעמם, מכיוון שהם כבר משלמים שכר טרחה לעורך הדין של היזם. אולם בהקשר הזה מדגיש עו"ד אוטן כי "עורך הדין של היזם מייצג אך ורק את היזם ותפקידו מתמקד ברישום הזכויות של הקונה בלבד. לכן, הוא לא אחראי על האינטרסים של הקונה".
בנוסף, צריך להבין כי בדירה חדשה החשיבות של ייצוג משפטי עצמאי היא משמעותית עוד יותר. "בשונה מרכישת דירה קיימת, שבה ניתן לבצע בדיקות מקדימות ולהעריך את מצב הנכס, כאן קונים דירה 'על הנייר', כלומר על בסיס תוכניות ורישומים בלבד", הוא מסביר.
"במקרים כאלו חשוב למשל להבין בדיוק מהם תנאי המסירה, והאם הכסף של הקונה מובטח בערבויות חוק המכר?" מבהיר עו"ד אוטן.
בהקשר הזה, הוא מתאר מקרה שבו לקוחה רכשה דירה חדשה ובחוזה נכתב כי היא תעביר את התשלום עד 30 יום לפני מועד המסירה שנקבע בהסכם. "בפועל, היזם סיים את העבודות מוקדם מהצפוי ושלח מכתב שמזמין אותה למסירה מוקדמת שתתבצע תוך שבועיים. ובמקביל היה עליה לשלם את יתרת התמורה בהתאם להוראות הסכם המכר - הסכם שאף עורך דין מטעמה לא עבר עליו. הלקוחה היתה מופתעת ולא היתה ערוכה לתשלום משלא החלה את תהליך נטילת המשכנתה ולכן היא היתה חשופה להפרת ההסכם", הוא מספר.
לכן, עו"ד אוטן מקפיד להוסיף סעיף ברור בכל חוזה, שלפיו במקרה של הקדמת המסירה, היזם מחויב לספק הודעה מוקדמת של 60 עד 90 יום לפחות. "כך מקבלים מספיק זמן להיערך, להשלים את הליכי המימון ונטילת המשכנתה מהבנק, ולוודא שהכל מתנהל בצורה מסודרת", הוא מדגיש, "מבחינתי, זאת דוגמה אחת מבין רבות לחשיבות של ליווי משפטי. עורך דין צריך לחשוב לא רק על הבעיות שכבר קיימות, אלא גם על כל אלה שעוד עלולות להתעורר בהמשך".
עו"ד גבריאל אוטן (רו"ח)
טלפון: 0546367081
לפנייה במייל >>
בשיתוף עו"ד גבריאל אוטן (רו"ח)
