נתניה של השנים האחרונות היא זירה דינמית בשוק הנדל"ן הישראלי. עיר חוף שמחברת שכונות ותיקות למגדלים חדשים ומציגה פרוי קטי התחדשות עירונית ומבנים ישנים שמחליפים ידיים. כמו בארץ כולה, השוק המקומי עבר טלטלות, כגון ריבית משתנה ואי ודאות ביטחונית-כלכלית, שמתורגמות לתנודות חדות בביקוש ותמהיל קונים משתנה. "בשוק כזה, עם כל כך הרבה שינויים, חשוב שליד המוכר או הקונה יעמוד מתווך שמכיר את נתניה לעומק ופועל בצורה מקצועית. זאת לדעתי הדרך הטובה ביותר לקבל החלטות נכונות בכל מצב", אומר גבי שושן, מתווך ויועץ נדל"ן ותיק בעיר.
מכיר את העיר מבפנים
שושן הוא נתנייתי מבטן ומלידה שמכיר את העיר מבפנים, ובחר למקד בה את הקריירה שלו בתחום הנדל"ן. אחרי שנים בתפקידי ניהול בתחומים אחרים, הוא עבר לעולם התיווך וכיום מלווה בעיקר משפחות, משפרי דיור ומשקיעים שמחפשים לקנות או למכור דירות לאורך קו החוף ובשכונות מרכז-צפון העיר. שושן פועל במסגרת רימקס כחול לבן בנתניה – משרד המשתייך לרשת בינלאומית בתחום הנדל"ן, וממוקם בכיכר העצמאות במרכז העיר. לצד הגב השיווקי והמקצועי שהמשרד מעניק, שושן פועל מנקודת פתיחה אישית: התאמת כל עסקה לצרכים המדויקים של כל מוכר וקונה וליווי צמוד ואכפתי לאורך כל הדרך.
איך היית מתאר באופן כללי את שוק הנדל"ן בנתניה?
"נתניה התפתחה בקצב מסחרר בשנים האחרונות. העיר נפתחה לאזורים חדשים כמו עיר ימים-פולג וקריית השרון במזרח העיר, שנהפכו לשכונות גדולות ומבוקשות המושכות אליהן אוכלוסייה מגוונת, כזאת המאפיינת את העיר כולה - מתושבים ותיקים שמחפשים להשתדרג ועד אנשים שמכרו בתים יקרים בערים כמו רעננה והרצליה והעדיפו לעבור לנתניה. גם עולים חדשים ממגוון ארצות, ובהן אנגליה, צרפת, רוסיה, אתיופיה ועוד מצאו בנתניה בית".
חלק גדול מהשינוי הוא מייחס לראש העיר מרים פיירברג-איכר ז"ל, שהלכה לעולמה בחודש שעבר. "היא היתה הפנים של נתניה", הוא מספר, "חייכנית, נגישה ועם חזון ברור איך העיר צריכה להיראות. במשך שלושה עשורים היא דחפה לשיפור מתמיד של המרחב העירוני, הובילה הקמת טיילת, עודדה כניסה של מפעלים וחברות גדולות כמו טמפו, איקאה, סלקום ואלביט, ואישרה פרויקטים רבים ומתחמי פינוי-בינוי. ההתפתחות שאנחנו רואים היום בשכונות המקומיות היא במידה רבה תוצאה ישירה של הדרך שהיא הובילה כאן".
איך אתה מסכם את שנת 2025 בתחום הנדל"ן בנתניה?
"2025 היתה שנה מתעתעת בשוק הנדל"ן בנתניה. היא התחילה בקול תרועה, אחרי שנת מלחמה ב-2023 ושנה של ניסיון התאוששות ב-2024, אבל מהר מאוד הריבית העולה ומלחמת 12 הימים עם איראן שינו את התמונה והפכו את השנה למורכבת, עם עליות ומורדות. ברוב חלקי העיר נרשמו קיפאון וירידות מחירים – מגמה שמטה את השוק לטובת הקונים".
המשמעות המעשית, הוא מסביר, היא שינוי כללי המשחק עבור מי שרוצה לשדרג דירה. "אם פעם היה הגיוני לקנות דירה חדשה ורק אחר כך למכור את הקיימת, הרי שהיום זה מתכון לסיכון מיותר", הוא מסביר. בשוק שבו יש שפע נכסים למכירה, כולל דירות חדשות מקבלן שאנשים מנסים למכור במחירי עלות, הוא ממליץ ללקוחותיו קודם למכור ורק אחר כך לצאת לקנייה – או לפחות לפעול בשלבים צמודים מאוד, מתוך הבנה שאין מחסור בהיצע, אבל יש רגישות גבוהה למחיר ולתזמון.
איך המצב השפיע על אוכלוסיות שונות של קונים ומוכרים?
"בתחילת 2025 עוד היו בשוק משקיעים וזוגות צעירים, אבל ככל שהשנה התקדמה נשארו בעיקר מבוגרים שקונים דירות קטנות ומשפרי דיור בעסקאות יקרות יותר. לפני כמה שנים דירת 4 חדרים במרכז נתניה נמכרה בממוצע ב-1.5 מיליון שקל, כך שעם הון עצמי של כ-300 אלף שקל ומשכנתה של כ-3,000 שקל בחודש – זוג צעיר שעובד יכול היה לעמוד בכך. היום אותה דירה כבר מתומחרת סביב 2 מיליון שקל ומצריכה הון עצמי של לפחות חצי מיליון שקל ומשכנתה של 1.5 מיליון שקל, עם החזר חודשי בגובה של 7,000-8,000 שקל – מה שמצריך הכנסה משותפת של כ-25,000 שקל בחודש.
"במצב כזה, לא מעט זוגות צעירים שבכל זאת מחזיקים בהון העצמי הדרוש מעדיפים להשאיר אותו בחסכונות, ליהנות מהריבית ולגור בשכירות בדירה חדשה. אני גם נתקל בסיפורים רבים של משרתי מילואים שמתקשים לקבל משכנתה בשל פגיעה במקום עבודתם".
מה תפקידו של מתווך מקומי בשוק כזה?
"מעבר להיכרות עם השוק והיכולת לאתר עסקאות טובות, היתרון המשמעותי של מתווך מקומי הוא הראייה הרחבה והיכולת לשאול את השאלות הנכונות. מתווך טוב לא נעצר במחיר, אלא בודק מה באמת חשוב לכל צד – למשל גמישות בלוחות זמנים ותנאי תשלום שיכולים לשנות את כל העסקה. יכול להיות לדוגמה מוכר שמוכן לרדת במחיר בשביל לקבל את הכסף מוקדם ולהימנע מהלוואת גישור יקרה. מי שלא שואל את השאלות הנכונות לעולם לא יגלה את זה".
לדבריו, שירות ה-One Stop Shop שהוא מציע מחבר את הלקוחות לעורכי דין, יועצי משכנתאות, שמאים ואנשי מקצוע נוספים, כך שהתהליך כולו מנוהל על ידי אנשי מקצוע במקום אחד. "בסופו של דבר, זאת לא רק שאלה של ידע בשוק, אלא של תיאום וליווי אישי עד המפתח, כדי שהעסקה תהיה נכונה לשני הצדדים", הוא מדגיש.
איך אתה רואה את העתיד של שוק הדיור בנתניה?
"מהניסיון שלי, לשוק יש נטייה להתאושש. אם מסתכלים על נתוני העבר, ניתן לראות שאחרי סיום מלחמות מחירי הנדל"ן בישראל עולים בכ-2%. בנוסף, אני חושב שהישראלים מונעים בין היתר מפחד, ויכול להיות שמה שיניע אותם לפעולה זה החשש שהמחירים יעלו. הירידה הקלה בריבית כבר נתנה ניצן ראשון לשיפור, ואני מאמין שזה ייתן לרוכשים יותר ביטחון להיכנס לעסקאות. כל עוד נתניה ממשיכה להתפתח ולמשוך אוכלוסיות חדשות, הביקוש לנכסים כאן יישאר והעיר תמשיך להתחזק".
גבי שושן
למעבר לאתר >>
לפניה טלפונית 0508326009 >>
למעבר למייל >>
בשיתוף גבי שושן
