במסגרת השירותים המשפטיים שאנו מעניקים ניכרת מגמה הולכת וגוברת של התקשרויות משפטיות המותאמות לשינויים שעוברים בני ה־60 פלוס, וזאת בשני רבדים עיקריים: האחד, ברובד החיצוני הנוגע לשינוי מקום וסביבת המגורים: בין אם כעסקת נדל"ן קלאסית של רכישת דירה אחרת או נוספת, ובין אם במעבר לקומפלקס מגורים המיועד לגילאי ה־60 פלוס; ואילו השני, ברובד התא המשפחתי, בין בני הזוג עצמם (הסכמי הפרדה רכושיים, צוואות ייחודיות וכיוצ"ב).
היתרון הכלכלי של עסקת פיקדון
החלק הארי של הסכמי ההתקשרות בפרויקטים היוקרתיים המיועדים לבני גיל 60 פלוס הוא על דרך של עסקת פיקדון.
עסקת פיקדון היא עסקה שבמסגרתה, בדרך כלל, הלקוח (הדייר) מעמיד סכום כסף (פיקדון) בידי מי שהינו הבעלים והמפעיל של פרויקט המגורים. הפיקדון מהווה בטוחה להתחייבויות הלקוח כלפי הפרויקט. הלקוח רשאי לבחור מספר מסלולים הנוגעים לסכום הפיקדון שהוא מעמיד: מסלול שמירת ערך מלא (הצמדת הפיקדון למדד) או מסלול עם שחיקה לתקופה מוגבלת (יתרת הפיקדון בניכוי שחיקה שנתית כשהיא צמודה למדד). בנוסף להעמדת הפיקדון מחויב הלקוח בתשלום דמי אחזקה או דמי שימוש חודשיים, בהתאמה להיקף ולאיכות של השירותים שניתנים בפרויקט.
עם סיומו של הסכם ההתקשרות קמה זכאות להשבת הפיקדון או יתרת הפיקדון, בהתאמה למסלול ההתקשרות שבחר הלקוח, כשיתרה זו נושאת הפרשי הצמדה למדד ושומרת על ערכו הריאלי של הכסף.
בשונה מעסקת נדל"ן קלאסית, שבמסגרתה נרכשות זכויות בעלות, עסקת הפיקדון אינה חייבת בתשלום מס רכישה. עניין זה עשוי להקנות יתרון כלכלי למי שבוחר להיכנס לפרויקט מגורים ובמקרים מסוימים אף עשוי להביא לחיסכון במס של מאות אלפי שקלים (במיוחד בפרויקטים יוקרתיים אל מול חלופה של רכישת דירת מגורים נוספת).
מסגרת גמישה לדיירים המוגנת בחקיקה
כאן המקום להדגיש, כי מי שבוחר להתגורר בקומפלקס מגורים המיועד לגילאי 60 פלוס נהנה משלל הגנות וזכויות יתר, שנקבעו בחוק הדיור המוגן. אלה הגנות וזכויות שלא ניתן להתנות עליהן במגוון רחב של תחומים.
החוק קובע כי הסכם ההתקשרות יהיה לתקופה בלתי קצובה והוא מאפשר לדייר זכות ביטול חד־צדדית של ההסכם, מכל סיבה שהיא, בהודעה בת 90 יום בלבד. הודעה זו אף קצרה יותר (14 יום בלבד) במהלך שלושת החודשים הראשונים בפרויקט, שמוגדרים "תקופת ניסיון".
בכך ניתנת בידי הדייר האפשרות לסיים, בכל עת, את הסכם ההתקשרות ולקבל לידיו את הפיקדון, או יתרת הפיקדון, בערך ריאלי כאמור, ללא תלות בתנאי שוק הנדל"ן למגורים בעת הרלוונטית. כל זאת, מבלי שהדייר נדרש לאתר רוכש פוטנציאלי, מבלי שהוא נאלץ או חשוף, לעיתים, לשאת בתשלומים כבדים של מס שבח ו/או היטל השבחה וכיוצ"ב תשלומים והוצאות הכרוכים בעסקת נדל"ן קלאסית (דמי תיווך, שכר טרחת עורכי דין וכדומה).
במילים אחרות, מדובר במסגרת גמישה המאפשרת, בזמן קצר יחסית, באופן פשוט (על דרך מתן הודעה) וחסכוני להתיר את מסגרת המגורים המשותפת ולקבל את הפיקדון או יתרת כספי הפיקדון (בדומה לכסף נזיל).
זאת ועוד, פרויקטים המיועדים לבני 60 פלוס מחייבים את מי שמפעיל את הפרויקט להעמיד בטוחה כנגד העמדת הפיקדון. סוג הבטוחה והתנאים שלה נקבעו בחוק, בין השאר אחת מאלה (לפי בחירת המפעיל): משכנתה רשומה על יחידת הדיור, משכנתה לטובת נאמן בלתי תלוי שמונה על ידי דיירי הקומפלקס, פיקדון כספי בשיעור שנקבע בחוק בידי נאמן או ערבות בנקאית.
החוק קובע כי הדייר עצמו פטור מעלות הבטוחה והעלויות הכרוכות בכך חלות באופן מלא ובלעדי על מפעיל הפרויקט.
פרק ב' והפרדה רכושית
ככלל, תקופת הגיל של 60 פלוס מאופיינת, בין היתר, בתמורות ובשינויים בתא המשפחתי והמסגרת הזוגית, ובהתאמה לכך גם בשינוי מקום המגורים.
שיעור לא מבוטל מקרב הנמנים על גילאים אלה שוקל להתחיל פרק ב' (או ג') בחייו האישיים – במסגרת קשר זוגי שמתאפיין, מחד גיסא, ברצון למגורים משותפים, ומאידך גיסא בהפרדה רכושית בין בני הזוג. לעניין זה יש כמובן השלכות משפטיות. אך גם כאן המסגרת המשפטית מעניקה מרחב גמישות ותמרון ההולם את המצב האישי. ההתקשרות החוזית מאפשרת לבני הזוג כניסה מהירה למגורים משותפים, תוך שמירה על הפרדה רכושית ביניהם (גם במסגרת הסדר רכושי שקובע את שיעור חלקו של כל צד בפיקדון).
בהקשר זה ראוי לציין, כי החוק אינו מדקדק במסגרת הפורמלית של בני זוג המעוניינים להיכנס ולהתגורר בפרויקט. אין כל דרישה להצגת מסמך המעיד על הקשר הזוגי. יתרה מכך, גם מי שגילו מתחת ל־60 שנה (אין קביעת גיל מינימלית) יוכל לעבור ולהתגורר בקומפלקס, ובלבד שבן הזוג, שנכנס עמו ליחידת הדיור, הגיע כבר לגיל 60.
השבת פיקדון, תוך דילוג על משוכת ירושה
בעסקאות פיקדון גובשו מנגנונים יצירתיים, שלפיהם העמדת הפיקדון תבוצע בידי מפקיד או מספר מפקידים – היינו, בשונה מהלקוח/הדייר מדובר בצד שלישי (לרוב, צאצא/ים של הדייר) שיעמיד לרשות המפעיל את הפיקדון.
בהתקשרות זו נקבע, כי בסיום ההסכם (או חלילה פטירת הלקוח) תוחזר יתרת הפיקדון לידיו של המפקיד, מבלי להמתין וללא כל תלות בצווי ירושה או קיום צוואה. כידוע, הליכים אלה של אישורי צווים, הקובעים את היורשים החוקיים, עלולים לארוך תקופה ארוכה. כפועל יוצא מכך כספי יתרת הפיקדון מעוכבים לתקופה ארוכה יחסית עד למינוי היורשים.
במתכונת התקשרות של הסכם מפקיד מועברת יתרת הפיקדון, בתוך פרק זמן קצר ביותר, בסמוך לביטול הסכם ההתקשרות וכנגד הסרת הבטוחות שנוצרו.
עו"ד אבי לוי הינו שותף־מנהל במשרד לוכטנשטיין, לוי, בן שטרית ושות'. המשרד מייצג חברות מובילות בתחום הייזום, ההקמה והניהול של פרויקטים בתחום הנדל"ן
אין באמור לעיל משום חוות דעת משפטית או המלצה ואין להסתמך עליה. בכל מקרה ספציפי מומלץ להיוועץ עם עו"ד הבקיא בתחום בטרם נקיטת כל פעולה
בשיתוף קבוצת אורנים
