במקביל להתפתחות העצומה של עולם הרפואה, גם הנגשתו לציבור עוברת שינוי עמוק ומשפיעה על המרחב העירוני. יותר פרויקטים בתחום המגורים משלבים בשנים האחרונות קומות ייעודיות לשירותי בריאות, במיוחד אם קומת הקרקע מיועדת לשטחים מסחריים. במקביל רשויות מקומיות מעודדות הקמת מרכזים רפואיים כחלק מתכנון שכונות חדשות, מתוך הבנה ששירותי בריאות הם מרכיב בסיסי באיכות חיים.
גם היזמים למדו שמרכזים רפואיים שכונתיים מייצרים תנועת קהל קבועה לאורך היום, מה שתורם לחיזוק המסחר המשלים (בתי קפה, סופרים שכונתיים, פיצריות וכד'). כך, מעבר לפונקציונליות שלו לרווחת התושבים, מרכז רפואי המוקם בתוך מרכז מסחרי שכונתי תורם לשיווק שטחי המסחר האחרים. באזורים פריפריאליים הקמת מתחם רפואי איכותי יכולה לשמש אף מנוע צמיחה אזורי של ממש.
לא רק מרפאות קהילתיות
נדל"ן רפואי אינו מסתכם במרפאות קהילתיות. התחום כולל גם מרכזי דימות, מעבדות, מרכזי שיקום, דיור מוגן ומתחמי בריאות משולבים. מגמה בולטת בעולם שנכנסה גם לישראל היא הקמת מתחמי רפואה גדולים עם שירותי בריאות מגוונים, גם בתוך שכונות מגורים. המתחמים כוללים רופאים, שירותי אחות, מכוני בדיקות, שירותי פיזיותרפיה ואפילו חדרי ניתוח.
בישראל השילוב בין מערכת ציבורית חזקה לרפואה פרטית הולכת וגדלה יוצר קרקע פורייה למודלים היברידיים. חברות נדל"ן ורשתות רפואיות משתפות פעולה כדי לשלוט על שרשרת הערך – מהנדל"ן ועד השירות הרפואי עצמו. רשתות הרפואה הפרטית כבר בנו לעצמן מרכזים רפואיים גדולים וייעודיים.
תכנון שמשרטט את השוק
הרקע התכנוני שמניע את התחום אינו מקרי. בפברואר 2023 דנה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה בתוכנית המתאר הלאומית למערכת הבריאות, שמשריינת עתודות קרקע להקמת בתי חולים כלליים חדשים, מוסדות גריאטריים ושיקומיים ומוקדי חירום ברחבי הארץ. התוכנית נשענת על תחזית שלפיה אוכלוסיית ישראל תגיע לכ-15 מיליון תושבים עד 2050, לצד הזדקנות מואצת, ומאותתת לשוק כי הביקוש לתשתיות בריאות אינו זמני אלא מבני וארוך טווח.
התוכנית מציעה הקמת תשעה בתי חולים: בכרמיאל, קריית גת, הוד השרון, צומת גלעם, בית שמש, נתניה, מודיעין, באר שבע (פרס) וחריש, וכן הרחבה של בית החולים איכילוב. כמו כן היא שמה דגש מיוחד על שמירת שטחים עבור מעל עשרים מוסדות לאשפוז גריאטרי, ומציעה להקים בתי חולים גריאטריים בין היתר בירושלים, בעכו, במגדל העמק ובנתיבות. בנוסף, היא מציעה להקים חמישה בתי חולים שיקומיים וכן 11 מוקדי חירום רפואי.
מבחינת ענף הנדל"ן הרפואי, המשמעות היא מערך תכנוני לאומי שמחייב תשתית קרקעית, הנדסית ופיננסית רחבה. כאשר המדינה מסמנת מראש שטחים להקמת בתי חולים ולהרחבת מוסדות קיימים, היא מחזקת את מעמדו של הנדל"ן הרפואי כתחום אסטרטגי – כזה שמשלב מדיניות ציבורית ותכנון עירוני.
ענף עם רף כניסה גבוה
תחום הנדל"ן הרפואי הוא נישה ייחודית בתוך העולם הרחב של הנדל"ן המסחרי והמקצועי, ואין יזמים רבים שהתמקצעו בו. הקמת מרפאות, אם במרכז המסחרי בשכונה, מספר קומות במגדל משרדים או במבנה ייעודי, מחייבת יכולות ייחודיות.
לפני הכל נדל"ן רפואי דורש השקעה מקצועית ופיננסית בסדרי גודל גבוהים בהרבה מנדל"ן למשרדים, אפילו יותר מלחברות הייטק. הטכנולוגיות החדשות בתחומי הדימות, האבחון והטיפול דורשות תשתיות ייעודיות כמו חשמל תעשייתי, מערכות גיבוי, מערכות מיזוג מתקדמות, בידוד אקוסטי, עומסי רצפה מיוחדים לצד חדרי המתנה מרווחים – מה שמבדל את התחום ממשרדים רגילים. מדובר בתכנון מוקפד מראש, בהתאמה רגולטורית מדויקת ולרוב גם בהשקעה הונית גבוהה יותר בשלב ההקמה.
בנוסף, נדל"ן רפואי כפוף לרגולציה מורכבת כמו רישוי משרד הבריאות, תקני בטיחות מחמירים, דרישות נגישות גבוהה במיוחד (אלונקות, עגלות נכים), ולעתים גם שינוי ייעוד תכנוני, אם הבניין היה מיועד למשרדים רגילים.
יש מעט חברות בנייה בישראל שעוסקות בבניית מרכזים רפואיים בגלל המורכבות של התחום והעלויות הגבוהות. כשמדובר במרכזים פרטיים, אצל חלקן המרכז הרפואי הוא בבעלותן, והן משכירות שטחים לרופאים ולמכונים רפואיים. לצד זאת, יש חברות בנייה שבונות מרכזי רפואה בהתאם להזמנה של קבוצת רופאים, למשל, שמבקשת לבנות מבנה לעצמה ובבעלותה. יש גם כאלה שמלוות את הרופאים משלב איתור הנכס והתכנון האדריכלי ועד האבזור, הריהוט והניהול השוטף. כמובן שיש גם הזמנות לבנייה מצד קופות החולים ובתי החולים הציבוריים והפרטיים.
כל חסמי הכניסה הללו מעצבים שוק ממוקד ומקצועי יותר. עבור שחקנים בענף, מדובר בזירה שבה היכרות עמוקה עם המערכת הרפואית חשובה לא פחות מהבנה נדל"נית.
אתגר תכנוני והנדסי
אם בנייני מרפאות נראים כלפי חוץ כמו עוד פרויקט משרדים, הרי שבפועל מדובר בעולם תכנוני והנדסי שונה לחלוטין. זהו תחום שמחבר בין נדל"ן, רגולציה רפואית, תשתיות מורכבות וחוויית מטופל. במבנים רפואיים התכנון נושא באחריות כבדה בהרבה מאשר באדריכלות רגילה, שכן היא משפיעה ישירות על איכות הטיפול בחולה ועל רווחתם של הצוותים הרפואיים ושל המשפחות.
חלק מהמבנים הרפואיים פועלים 24 שעות ביממה, ולכן כל החלטה תכנונית נושאת משמעות תפעולית, רפואית וחווייתית. מחלקות אשפוז, חדרי ניתוח, מרפאות, חדרים נקיים, מיגון נגד רדיואקטיביות, אזורי מחקר, אולמות הרצאות, לצד שטחי מסחר ולעתים גם גנים ציבוריים - כולם חייבים לפעול בהרמוניה תחת קורת גג אחת. אדריכלים הפועלים בתחום מציינים כי תכנון שגוי עלול ליצור עומסים וחיכוך בין תנועות שונות ואף לפגוע בסטריליות ובבטיחות.
מומחים בתחום אף מציינים כי בניית מרכז רפואי היא מהמשימות ההנדסיות המורכבות בעולם הבנייה. כל תקלה, חשמלית, מכנית או תפעולית, עלולה להשפיע ישירות על חיי אדם.
אחד האתגרים המרכזיים הוא תכנון מערכות-העל; חשמל, מיזוג, מים וגזים רפואיים. מרכז רפואי מודרני צורך הספקי חשמל גבוהים במיוחד בשל מכשור הדימות המתקדם (MRI, CT), חדרי הניתוח, המעבדות והיחידות לטיפול נמרץ. לכן נדרשות מערכות גיבוי כפולות ומשולשות, כמו גנרטורים, מערכות UPS ולוחות חלוקה מופרדים, כדי להבטיח רציפות תפקודית.
מערכות המיזוג גם הן מורכבות ושונות מהמקובל במבני משרדים רגילים: בחדרי ניתוח וחדרים נקיים נדרשת בקרה קפדנית על טמפרטורה, לחות ולחץ אוויר חיובי או שלילי כדי למנוע זיהומים. המשמעות היא תעלות אוויר גדולות, חללים טכניים משמעותיים ותיאום מדויק בין כל הדיסציפלינות ההנדסיות.
סטריליות והפרדה לוגיסטית
התכנון והביצוע בפועל מחייבים הפרדה מוחלטת בין אזורים נקיים ומזוהמים, בין אספקה לפינוי פסולת רפואית ובין תנועת חולים לצוותים ולוגיסטיקה. התכנון ההנדסי חייב לייצר מעין "מערכת כבישים פנימית" שכוללת מעליות שירות ייעודיות, מסדרונות טכניים ומעברים תת-קרקעיים, כך שהמערך יתפקד ביעילות בלי להפריע למטפלים ולחוויית המטופל.
במרכזי סרטן, במעבדות ביולוגיות או ביחידות רדיו-תרפיה האתגר גדול פי כמה, משום שנדרשים חדרים נקיים ברמות סטריליות גבוהות במיוחד, קירות בטון עבים למיגון קרינה ובידוד ומערכות אוורור לחללים רגישים.
הקמת מרכז רפואי כוללת עשרות יועצים בתחומי חשמל, מיזוג, בטיחות אש, בקרה, גזים רפואיים, קרינה, אקוסטיקה, נגישות ועוד. האתגר ההנדסי טמון ביכולת לייצר תיאום מלא בין כל המערכות, לעתים באמצעות מודלים דיגיטליים מתקדמים, כדי למנוע התנגשויות ותקלות בשטח.
בנוסף, הטכנולוגיה הרפואית מתקדמת במהירות, ולכן המבנה חייב לאפשר התאמות עתידיות לשדרוג תשתיות ללא השבתת פעילות.
כשבאים לבנות מרכז רפואי חייבים לקחת בחשבון גם את השאלה המרכזית של הנדל"ן הכללי: המיקום. קרבה לבית חולים גדול, בניין מרפאות במרכז עיר גדולה, נגישות תחבורתית, חניה קרובה וזמינה – כל אלו עשויים לסייע להצלחת המרכז הרפואי.
לבסוף, הנדל"ן הרפואי דורש התאמות תכנוניות והנדסיות ייחודיות, עם דגש על תשתיות מתקדמות ועמידה בדרישות רגולציה. תכנון נכון ומיקום אסטרטגי הם קריטיים להצלחת הפרויקט והם חלק מטיפול רפואי איכותי.
