יוסי כהן, מנכ"ל נקסט אורבן-כוזהינוף, יודע לתאר בפרטי פרטים ובעיניים עצומות כיצד נראית חיפה מבחינה פיזית, מבחינה גיאוגרפית ומבחינה נדל"נית. הוא גם יודע להסביר במדויק מה מעכב את התפתחותה של העיר השלישית בגודלה בישראל, וכיצד היא תוכל לממש את הפוטנציאל שלה ולהזניק את הצפון כולו – אם תוסר הביורוקרטיה שעוצרת ותוקעת שורה של פרויקטים של התחדשות עירונית. "ברגע שתצא לדרך ההתחדשות העירונית, שכולם מבינים כי היא הפתרון הכי נכון לחיפה, יהיו כאן יותר מקומות תעסוקה, יהיה מסחר שוקק ופתרונות דיור שישנו את פני חיפה ברמת העיר וברמת איכות החיים של התושב", מסביר מנכ"ל החברה שמובילה 13 פרויקטים של התחדשות עירונית בחיפה, שאותם היא מקדמת על אף הקשיים והבירוקרטיה בתחום.
עיר עם עתיד
חלפו שנים מאז יהונתן גפן כתב על חיפה שהיא "עיר עם עתיד", אבל בעוד השיר המוכר שביצע דיויד ברוזה הפך להיט – חיפה די נשארה מאחור מבחינת האטרקטיביות שלה למגורים. העיר שבה מתגוררים יותר מ-280 אלף תושבים, היא גם העיר החמישית בגודלה מבחינה השטח שעליו היא פרושה. היא כוללת מוסדות מובילים כמו הטכניון ובית החולים רמב"ם; נמל פעיל שבאחרונה זכה לשדרוג בעקבות זכייה במכרז לפיתוחו של חברה מהודו; פארק היי-טק משמעותי; רצועת חוף ארוכה וגם, יש אומרים, את השווארמה הכי טובה בישראל. אלא שלטענת כהן אין בה פתרונות דיור הולמים לצעירים ולתושבי העיר או כאלה שמבקשים לשפר דיור כדי ליהנות מכל הטוב שיש לעיר להציע.
לכהן ברור היכן טמונה הבעיה: כדי לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית, הוא ויזמים נוספים נאלצים לצאת למלחמה. "קצב הבנייה בחיפה מתאים אולי לעיירות פיתוח שבהן נבנות 600-500 יחידות דיור בשנה", אומר כהן. "יש לעיר פוטנציאל אדיר אבל רוב השכונות מאוד ישנות והנראות הכללית של חיפה אינה מזמינה להישאר בה. אני מעריך שהעיר תפרוץ קדימה בשנים הקרובות, וזו בדיוק הסיבה שנקסט אורבן פועלת בחיפה ומובילה פרויקטים של התחדשות עירונית שיהוו את הבסיס לחיפה כפי שכולנו רוצים לראות".
הוא מוסיף כי על אף הקשיים הבירוקרטיים והדימוי האבסורדי אצל קברניטי העיר כאילו היזמים הם אויבי העם, חברת נקסט אורבן פועלת לקידום וביצוע של התחדשות עירונית בבירת הצפון. כאשר רק בשנה שעברה חברת בראשית – הזרוע הנדל"נית של משפחת כוזהינוף נכנסה כשותפה ב50% בחברה בהשקעה חסרת תקדים בהיקף הנאמדת בכמיליארד שקלים. האנשים שעומדים בראש החברה נחושים על אף הקשיים לקדם את המתחמים, שבהם ייבנו אלפי יחידות דיור חדשות ומתקדמות, ולהעניק לתושבי העיר חווית מגורים וחיים אחרת כפי שמגיע למי שמתגורר בעיר הצפונית הגדולה וגם "מתוך שליחות חברתית לאומית" – כפי שאומר הבעלים המשותף מוטי כוזהינוף.
הרכבת יצאה מהתחנה
החברה החיפאית נקסט אורבן -כוזהינוף מתמחה בהתחדשות עירונית לסוגיה ויודעת לייצר את הקשר בין כל הגורמים – רשויות, אדריכלים, חברות בנייה ובעלי הדירות. החברה פועלת על פי המוטו שלכל אחד מגיע דיור הולם, ומובילה פרויקטים של פינוי-בינוי
ב-13 מתחמים ברחבי חיפה, בהם: שכונת בראשית על הים בשכונת שער העלייה הכוללת 6 מתחמים, מתחם הפלמ"ח, צבר שקמה ואורן בשכונת רוממה נתיב חן, מימון שמעוני, ובראשית על הפארק בנווה שאנן ומתחם יפה נוף שער הלבנון במרכז הכרמל, שבמסגרתם ייבנו 8,500 יחידות דיור במקום 2,000 קיימות. הבנייה תכלול בנייה גבוהה ומרקמית, צורכי ציבור, ריאות ירוקות ועירוב שימושים, תוך דגש על מקומות מסחר ותעסוקה קרובים למקום המגורים. הנגישות צפויה לייתר גם את הצורך בכלי רכב.
הפוטנציאל של חיפה לא נעלם גם מעיניה של משפחת כוזהינוף הוותיקה, שמזוהה עם תחום היהלומים שבעשור האחרון נכנסה בצורה אינטנסיבית לתחום הנדל"ן באמצעות איתור, ייזום וקידום פרויקטים בתחום המגורים. "אני אישית מזה שנים רבות מאוד מאמין בפוטנציאל של העיר חיפה. הרעיון בכניסה לשותפות בנקסט אורבן הוא להביא את היוקרה שתגרום לשינוי בחיפה", אומר מוטי כוזיהינוף. "אני אוהב את הנוף ואת הטופוגרפיה של חיפה, השילוב בינינו ייצר אופי חדש לכל פרויקט, ממש כפי שהפכנו את מגדל בראשית לאייקון ייחודי בתל אביב וליוקרתי ביותר שיש מבחינת איכות הבנייה ורמת הגימור. זה מה שאנחנו רוצים לייצר גם בחיפה: רצועת חוף יוקרתית, שכונות עם אופי המותאמות לאוכלוסייה המתגוררת בהן ולזו שעוד תגיע".
החזון של נקטס אורבן- כוזיהינוף לחיפה, כפי שמציגים כהן וכוזהינוף, מפורט וממוקד: לצד פרויקטים משמעותיים של התחדשות עירונית ברמת בנייה באיכות הגבוהה ביותר ובמחירים שפויים, תוקם טיילת מרשימה, מסעדות, בתי קפה, ותיווצר עיר שתהיה אטרקטיבית יותר לתושבים שלה וגם תמשוך אליה נוספים. משפחת כוזהינוף צפויה להשקיע בשנים הקרובות מאות מיליוני שקלים ב-13 מתחמי ההתחדשות העירונית שמובילה החברה, כך שאין ספק באמון שנותנת משפחת כוזיהינוף בעיר חיפה.
"עליות המחירים בישראל עדיין לא הגיעו לחיפה באופן יחסי ויש לה הרבה מקום להתקדם ולעלות. זו הסיבה העיקרית שנכנסנו להשקעה בעיר, יש בה פוטנציאל אדיר, נוף ורצועת חוף. העיר ממוקמת בנקודה מרכזית בין הצפון לבין המרכז, ויכולה למשוך אליה אנשים מכל הכיוונים, ולכן צריך לתת לה את החשיפה הנכונה שתמשוך אותם לכאן", אומר כוזהינוף. "מבחינתי, גם ההשקעה של החברה ההודית בנמל היא ראייה קדימה כי גם הם מבינים ממש כמונו שיש משהו מיוחד בחיפה. אני מאמין שבתוך 10-5 שנים חיפה תהיה אחת הערים הטובות והיוקרתיות בישראל ובשביל זה אנחנו כאן".
בחברה פועלים בכל הכוח כדי להניע קדימה את הפרויקטים להתחדשות עירונית, מתוך אמונה שזה הפתרון שיציב את חיפה במקום הראוי לה, ובוודאי יסייעו בהתפתחות העיר. "נעשו כאן טעויות היסטוריות בפיתוח העיר ואפשר לתקן אותן באמצעות התחדשות עירונית שתפתח את השכונות הישנות ואת כל רצועת החוף המוזנחת", אומר כהן. "כיום, צעירי העיר לא יכולים לקנות פה דירה פשוט כי אין דירות חדשות, ומה שכן יש בנמצא - ישן מאוד, אז הם בורחים אל טירת הכרמל, הקריות ונשר. ההתחדשות העירונית תפתח ותחדש את העיר".
אתה תולה את בריחת הצעירים במצב הדיור?
כהן: "כן, ברגע שהפרויקטים של ההתחדשות העירונית ייצאו לדרך יהיו בחיפה דירות במחירים שפויים שישאירו כאן את הצעירים. בנייה בשילוב עירוב שימושים תפתור להשקפתנו גם את בעיית המסחר והתעסוקה, אבל הראייה האסטרטגית הזו מחייבת לקבל החלטה אמיצה מצד מקבלי ההחלטות שתהפוך את החזון, את החלום, את המצגות ואת התמונות למציאות".
האמירה של כהן על ראייה אסטרטגית מחייבת אינה נאמרת בחלל ריק. במשך שנים מבינים גם בחיפה את המשמעות ואת התרומה של ההתחדשות עירונית. אולם מול תוכניות האב דוגמת אלה שבשכונות החוף ונווה שאנן, ישנן תוכניות שתקועות בגלגלי הביורוקרטיה. יחד עם זאת, בנקסט אורבן-כוזהינוף מאמינים שרכבת ההתחדשות העירונית כבר יצאה מהתחנה אבל מציינים בהסתייגות כי אם דבר מהתוכניות לא יתממש – חיפה תישאר מאחור. "בחיפה כמעט ואין קרקעות פנויות לבנייה חדשה לכן האופציה היחידה היא הריסת השכונות הישנות ותכנונן מחדש זוהי הדרך היחידה לטיפול במחסור בקרקע לבנייה בחיפה", מסביר כהן. "חשוב לציין, שההתחדשות העירונית, בניגוד לתמ"א, מטפלת מלבד בניית בניין חדש גם בנושא התשתיות, הקמת מבני ציבור, ריאות ירוקות, שטחי ציבור, פתרונות חניה ומוסדות חינוך. התוכנית, למעשה, יוצרת שכונה חדשה מאפס, ממש כפי שהיה נעשה אם הקרקע הייתה בתולית לגמרי. ההתחדשות העירונית מייצרת עיר כי היא בונה מתחמים שלמים ולא מטפלת בבניין אחד, כפי שנהוג בתמ"א לסוגיה".
העיר חיפה תהנה מההתחדשות העירונית, מה ירוויחו מכך בעלי הדירות?
"הייתי מגדיר זאת כ'זכייה בפיס', כי ההתחדשות העירונית תשנה את כל סביבת המגורים שלהם ובמקום דירות ישנות וקטנות שנבנו בשנות החמישים והשישים, ללא חניונים, נגישות וסטנדרט בנייה הולם, הם יקבלו במסגרת ההתחדשות העירונית שדרוג משמעותי לדירה חדשה עם מרפסת, ממ"ד, חניונים מסודרים, ויותר מכל סביבת מגורים ראויה כפי שמגיע לכל אחד במדינת ישראל".
התשובה למחסור בקרקעות
על פי הנתונים, הקרקע הפנויה בישראל נאמדת בשבעה אחוזים ובשנים הקרובות הם יצטמצמו לשניים בלבד. המשמעות הישירה היא מחירי עתק של הקרקע, ובעקבותיהם גם עלייה במחירי הדיור. במדינה שבה היצע הקרקע והדירות נמוך, צוברת תאוצה ההתחדשות העירונית שהפכה למונח שגור בפיו של כל ראש רשות המבקש לחדש את העיר שלו ולייצר פתרונות דיור הולמים, שגם ישדרגו את המרחב הציבורי. "ההתחדשות העירונית היא הפתרון היחיד לבעיית היצע הדיור במדינת ישראל והנושא חייב להיות בראש סדר העדיפויות הלאומי של מדינת ישראל", מחדד כהן. "בחיפה, על כל יחידת דיור שתיהרס נבנה 4.5-4 יחידות דיור, ואני בטוח שזה יסייע לממש את הפוטנציאל של העיר כולה".
ולשיטתכם, זה מתחיל בשינוי קו החוף של חיפה.
"אנשים רוצים להיות ולחיות במקום שנראה טוב, שהנראות הכללית טובה ומושכת. כיום, לצערי, לא כך הם פני הדברים ברצועת החוף של חיפה. דברים יזוזו כשקו החוף ישתנה, כשתהיה שם ריביירה הכוללת בנייה נמוכה ומרקמית והמסחר יפרח. ניתן יהיה לחבר את השכונות לים, למצוא פתרונות שיהפכו את השכונות הישנות לאטרקטיביות יותר וזו תהיה נקודת זינוק מצוינת למימוש הפוטנציאל של העיר חיפה, תוך חיבור כל האלמנטים שמייצרים עיר. בנייה מחודשת של קו החוף תאפשר גם למתג אותה מחדש".
בחברת נקסט אורבן-כוזהינוף מוסיפים כי צמיחה של חיפה משמעותה צמיחה של הצפון כולו, משום היותה אחת הערים הבולטות בישראל ובמטרופולין הצפוני. "אנחנו כיזמים מאמינים בחיפה ומשקיעים בה מאות מיליונים כדי להצעיד את העיר קדימה", מסבירים בחברה. "יש לעיר מיקום מצוין ופוטנציאל גדול ואנחנו מבינים היטב כיצד ההתחדשות העירונית יכולה למנף את העיר ואנחנו בטוחים שזה יקרה".
אל הפאן הנדל"ני, מוסיף מוטי כוזהינוף את הממד החברתי לאומי: "אין סיבה שדירה על קו החוף בתל אביב תעלה 15 מיליון שקל, בעוד בחיפה לא זוכים התושבים ליהנות מרצועת החוף שלהם וממחירים נמוכים בהרבה שתביא איתה ההתחדשות העירונית. הפערים חייבים להצטמצם, לחיפה יש רצועת חוף שלא נופלת מזו של תל אביב או ערים אחרות בעולם ואנחנו נייצר בה פרויקטים ייחודיים עם אופי המשלב את אופייה הייחודי של העיר חיפה; הירוק של ההר לכחול של הים".
next-urban.co.il
בשיתוף נקסט אורבן כוזהינוף
